Proces budowlany to system naczyń połączonych, który musi działać w harmonii. To jeden organizm wymagający skoordynowanego działania. Jeśli jedna część zawodzi – cała reszta się sypie. Trzeba sobie zdawać sprawę, że nie dzieje się to rzadko. Opóźnienia są wręcz czymś naturalnym w procesie budowlanym. Wszystko jednak zależy od ich skali. W poradniku nie skupiliśmy się na tym mocno, więc dodajemy Ci uzupełnienie w formie artykułu z praktycznymi poradami.

Kluczowe terminy w umowie deweloperskiej

Aby omówić sprawę opóźnień i ewentualnych roszczeń oraz odszkodowań, musimy najpierw przeanalizować terminy, które mogą pojawić się w umowie deweloperskiej.

Harmonogram budowy – jeden z załączników umowy deweloperskiej, który określa dokładnie, jak realizowana będzie budowa i kiedy planowane są zakończenia poszczególnych etapów oraz całej inwestycji. Kluczowe jest tutaj słowo „planowane”.

Jak wiesz z poradników, wpłaty do dewelopera dokonujesz dopiero po faktycznym zakończeniu etapu budowy (tzw. kamienia milowego) i w określonym w umowie czasie od poinformowania Cię o tym. To jest na tyle ważna kwestia, że nie możesz rościć sobie odszkodowania od dewelopera za jego opóźnienia w realizacji poszczególnych etapów budowy. Ty jako nabywca nie ponosisz w związku z tym straty – nie opłacasz zwolnienia środków z kredytu hipotecznego oraz nie wpłacasz ich do dewelopera. W interesie dewelopera jest realizowanie etapów szybko, aby wpłaty otrzymywać terminowo.

Maksymalny termin przekazania kluczy – znacznie ważniejszy dla Ciebie jako nabywcy. W umowie deweloperskiej będzie określony jako termin przeniesienia własności lokalu. Do tego czasu, pod warunkiem że dokonasz wpłaty całości kwoty za mieszkanie, deweloper ma obowiązek przenieść na Ciebie własność mieszkania. Przed tym musi uzyskać pozwolenie na użytkowanie budynku oraz dokonać z Tobą odbioru technicznego.

Twoje opcje w przypadku opóźnień

Jeśli deweloper nie wyrobi się w ustalonym terminie, masz kilka możliwości:

1. Rekompensata według nowej ustawy deweloperskiej

Nowa ustawa deweloperska wprowadziła możliwość otrzymania rekompensaty od dewelopera za opóźnienia w przekazaniu lokalu. Ważne: jeśli zawarłeś umowę deweloperską przed 1 lipca 2024 roku, takiego prawa nie masz, gdyż „stara ustawa” nie daje takich możliwości.

Jak obliczyć rekompensatę?
Załóżmy, że Twoje mieszkanie kosztuje 500 000 zł. Aktualna stopa wynosi 10,50% w skali roku za opóźnienia, co daje około 52 500 zł rocznie (500 000 × 10,50%), czyli około 144 zł dziennie. Może nie wydaje się to dużo, ale jeśli deweloper ma 100 takich mieszkań, każdy dzień opóźnienia kosztuje go 14 400 zł, a to już w skali miesiąca znaczący kapitał. Presja finansowa jest więc znacząca.

2. Rekompensata za dodatkowe koszty opóźnienia

Tutaj nie ma niestety jednoznacznie określonej procedury. Musisz wykazać, jakie koszty poniosłeś ze względu na wydłużony termin przekazania lokalu. Mogą to być na przykład:

• czynsz za mieszkanie, które wynajmujesz dłużej niż planowałeś,
• zwiększone odsetki od kredytu,
• inne udokumentowane koszty.

Niestety, większość deweloperów takich rekompensat nie wypłaca polubownie i trzeba dochodzić swoich praw w sądzie. Jeśli jednak masz solidnie udokumentowane dowody, prawo może być po Twojej stronie. Możliwość rekompensaty masz niezależnie od tego, kiedy zawarłeś umowę deweloperską i pod którą ustawę deweloperską podlega.

Praktyczne rady

Pamiętaj, że gdy termin się opóźnia, wynika to najczęściej z problemów, które pojawiły się w procesie budowlanym i najczęściej nie z winy dewelopera. Znam wiele przypadków, gdzie Tauron opóźnił budowę o kilka miesięcy, na terenie wykopano niewybuchy, stare fundamenty wymagające badań i wiele innych podobnych sytuacji. Gdy taka sytuacja ma miejsce, deweloper musi gasić pożary na wielu frontach.

Nie podchodź z pozycji siły!

Byłem świadkiem wielu sytuacji, gdzie nabywca groził sądem, gdy deweloper oznajmił opóźnienie o miesiąc czy dwa (co nie jest wielkim opóźnieniem). Deweloper mimo wszystko wyrobił się w pierwotnym terminie. Jak to się skończyło? Klient odebrał mieszkanie jako ostatni, gdyż zaszedł za skórę deweloperowi. Nie bądź jak on.

Zaproponuj rozwiązanie polubowne

Deweloperzy bardzo często, gdy teren jest w większej części zagospodarowany, dają możliwość wcześniejszego wejścia klientom do swoich mieszkań w celu dokonania tzw. „przed-odbiorów”. Mimo że budynek jeszcze nie ma pozwolenia na użytkowanie, możesz:

• dokonać odpowiednich pomiarów wcześniej,
• zweryfikować wykonanie zgodnie z projektem,
• dokonać pomiarów pod wykończenie mieszkania,
• zgłosić już ewentualne usterki i wady.

To pozwoli na naprawę ewentualnych usterek przez dewelopera, aby w momencie uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku od razu przystąpić do odbioru technicznego z naprawionymi wadami. To zdecydowanie przyspieszy proces.

Jeśli jednak będziesz się awanturował, gwarantuję, że deweloper nie pozwoli Ci na wcześniejsze wejście na teren budowy w obawie, że wykorzystasz to przeciwko niemu. Pamiętaj, że podejście współpracy zamiast konfrontacji często przynosi lepsze rezultaty i szybsze rozwiązanie problemów.

Kiedy negocjować rekompensaty?

Nie negocjuj z deweloperem rekompensat za opóźnienia przed dokonaniem odbioru technicznego. Nie ma to logicznego sensu, bo nie znasz jeszcze realnego opóźnienia, jakie nastąpi. Nikt nie ma szklanej kuli i nie obliczy dokładnego dnia przeniesienia własności.

Poczekaj, aż dokonasz pozytywnego odbioru technicznego. Zbierz wszystkie koszty które poniosłeś przez wydłużenie terminu przeniesienia własności, przelicz je i przed dniem umowy końcowej i napisz oficjalny e-mail do dewelopera z Twoją propozycją. To samo pismo wyślij na jego adres listownie za potwierdzeniem odbioru. Wtedy masz pełny ślad, że dokonałeś próby polubownego załatwienia sprawy.

Ważne!

Jeśli deweloper wyznaczył w umowie deweloperskiej termin przeniesienia własności na określoną datę i do tej daty własności na Ciebie nie przeniósł, NIE MOŻESZ JESZCZE WYPOWIEDZIEĆ UMOWY!

Zgodnie z ustawą deweloperską masz obowiązek wyznaczyć deweloperowi nowy, 120-dniowy termin przeniesienia własności, czyli dać mu jeszcze 4 miesiące. Dopiero jeśli w tym nowym terminie się nie wyrobi, możesz odstąpić od umowy z jego winy. Odsetki oraz rekompensaty możesz jednak naliczać już od terminu pierwotnego podanego w umowie.

I najważniejsze:

Nie stresuj się! Twoje pieniądze zabezpiecza deweloperski fundusz gwarancyjny, więc gdyby deweloper nie przekazał Ci mieszkania i jednocześnie nie zwrócił pieniędzy, masz pewność ich zwrotu.