Gdy kupujesz mieszkanie, jeden z pierwszych parametrów, na który zwracasz uwagę, to jego metraż. Czy wiesz, że nadal toczy się prawna batalia o to, jak dokładnie należy liczyć powierzchnię użytkową? Szczególne kontrowersje budzi kwestia ścian działowych, czyli wewnętrznych przegród, które dzielą mieszkanie na pokoje. Sprawdźmy razem, jak wygląda obecny stan prawny i co to oznacza dla kupujących mieszkania.

Żeby lepiej zrozumieć ten problem, wyobraź sobie prostą sytuację. Masz mieszkanie o powierzchni 50 metrów kwadratowych. Czy w tych 50 metrach mieszczą się tylko „czyste” pokoje, czy też powierzchnia ścian działowych dzielących np. salon od sypialni? Ta różnica może wynosić kilka metrów kwadratowych, a przy dzisiejszych cenach mieszkań oznacza to tysiące złotych różnicy w cenie.

Dlaczego ten problem w ogóle istnieje?

Problem ten nabiera szczególnego znaczenia na rynku pierwotnym, gdzie deweloperzy muszą precyzyjnie określać metraż w prospektach informacyjnych i umowach. Różne interpretacje przepisów prowadzą do sytuacji, w których jeden deweloper wlicza ściany działowe do powierzchni użytkowej, a inny już nie. Z perspektywy kupującego jest to bardzo mylące i może prowadzić do nieporozumień.

Żeby zrozumieć, skąd bierze się ta niepewność, musimy cofnąć się do korzeni problemu. Polskie Normy, zgodnie z artykułem 5 ust. 3 ustawy z 12 września 2002 roku o normalizacji, nie stanowią prawa powszechnie obowiązującego. Ich stosowanie jest fakultatywne, chyba że konkretne przepisy prawne wyraźnie wskazują obowiązek ich zastosowania. To właśnie ta fakultatywność przez lata pozostawiała pole do różnych interpretacji.

Jak było do września 2020 roku?

Do 19 września 2020 r. obowiązywało Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (stare rozporządzenie), które odsyłało do wersji normy PN-ISO 9836:1997. Ta norma zawierała kluczowy, ale niejednoznaczny zapis o „elementach możliwych do demontażu” – powierzchnia pod takimi elementami mogła być wliczana do powierzchni użytkowej mieszkania.

Tutaj właśnie zaczynają się schody. Pojęcie „możliwe do demontażu” różni ludzie rozumieją różnie. Dla jednych murowane, lekkie ścianki działowe można łatwo zdemontować, a inni uznawali je za przegrody stałe. Który ma rację? Przez lata nie było jednoznacznej odpowiedzi.

Pierwsze orzeczenia sądów.

Sytuację komplikowało dodatkowo orzecznictwa sądowe. Pozwól, że przedstawię ci kluczowe wyroki, które kształtowały interpretację przepisów.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 9 stycznia 2018 roku pod sygnaturą II OSK 750/16 orzekł, że przesunięcie czy usunięcie ścianki działowej nie stanowi przebudowy, ponieważ nie wpływa na podstawowe parametry użytkowe budynku. Ten wyrok był jak wiatr w żagle dla deweloperów, którzy interpretowali zapisy norm liberalnie – dawał im prawne uzasadnienie dla wliczania powierzchni pod tradycyjnymi ścianami działowymi do powierzchni użytkowej mieszkania.

Jednak wiatr zaczął się zmieniać. Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w wyroku z 24 kwietnia 2024 roku pod sygnaturą IV Ca 1735/23 zakwestionował tak szeroki pogląd na „elementy demontowalne”. Sąd wskazał z całą mocą, że pojęcie to odnosi się raczej do lekkich, nietrwałych przegród – takich jak przepierzenia szklane, roletowe czy harmonijkowe, które można w każdej chwili bez uszkodzenia zdemontować i ustawić w innym miejscu, aby reorganizować przestrzeń według zmieniających się potrzeb.

Ten wyrok jest szczególnie istotny dla kupujących mieszkania, ponieważ teoretycznie otwiera drogę do dochodzenia roszczeń przez osoby, które czują się pokrzywdzone przez zbyt liberalną interpretację deweloperów w przeszłości. Jeśli kupiłeś mieszkanie, gdzie deweloper nieprawidłowo wliczył powierzchnię tradycyjnych ścian działowych i nie poinformował Cię o tym, możesz mieć podstawy do reklamacji.

Nowe standardy od 2020 roku.

Sytuacja zaczęła się wyjaśniać wraz z wprowadzeniem nowszych norm.

Rozporządzenie Ministra Rozwoju, wydane 11 września 2020 roku, w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, które obowiązuje od 19 września 2020 roku, wprowadza obowiązek stosowania normy PN-ISO 9836:2015-12. Te regulacje wprowadzają znacznie jaśniejsze rozróżnienia, które kończą większość wcześniejszych wątpliwości.

Polski Komitet Normalizacyjny wyjaśnił te kwestie w swojej interpretacji z 23 września 2016 roku. Wskazał jasno, że do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego należy wliczać jedynie te przegrody, które już na etapie projektowym zostały zaplanowane jako demontowalne – na przykład lekkie systemy modułowe. Ściany trwałe, czy to murowane, czy gipsowo-kartonowe na stelażach, zaliczane są do powierzchni konstrukcji.

Precyzyjna norma z 2022 roku

Polski Komitet Normalizacyjny, 18 lipca 2022, roku wydał kolejną, jeszcze bardziej precyzyjną wersję normy – PN-ISO 9836:2022-07. Ta norma stosuje się w projektach składanych po tej dacie i wprowadza bardzo jasny podział przegród wewnętrznych na dwie kategorie, które traktuje się zupełnie inaczej przy liczeniu powierzchni użytkowej.

Stałe ściany działowe to te tradycyjne przegrody, które znamy z większości mieszkań. Mowa tu o ścianach murowanych z cegieł, bloczków z autoklawizowanego betonu komórkowego czy pustaków, a także o popularnych dziś ścianach gipsowo-kartonowych montowanych na metalowych lub drewnianych szkieletach. Te ściany są mierzone na poziomie posadzki, wydzielają w sposób trwały typowe pomieszczenia tworzące lokal mieszkalny i są projektowane jako trwałe elementy mieszkania. Ich powierzchnia nie wlicza się do powierzchni użytkowej – zalicza się ją do tak zwanej powierzchni konstrukcji.

Przepierzenia demontowalne to zupełnie inna kategoria. To ściany prowizoryczne, tymczasowe, przewidywane już na etapie projektowania do łatwego demontażu i ewentualnego przeniesienia w inne miejsce. Tylko powierzchnia pod takimi elementami może być wliczana do powierzchni użytkowej mieszkania.

Polski Komitet Normalizacyjny w interpretacji z 29 grudnia 2022 roku dodatkowo doprecyzował, że przepierzenia to przegrody wykonane z materiałów takich jak tworzywa sztuczne, tkaniny, szkło czy metal, które są lekkie, tymczasowe i łatwe do demontażu oraz przenoszenia.

Jak rozpoznać różnicę?

Kluczowe jest zrozumienie, że przepierzenia muszą być zaprojektowane z myślą o mobilności już od początku. Żeby to lepiej zrozumieć, pomyśl o meblach w swoim domu. Szafa to mebel, który możesz przestawić, ale ściana między salonem a sypialnią to element konstrukcyjny. Podobnie jest z przegrodami w mieszkaniu.

Jeśli w mieszkaniu masz tradycyjną ścianę z pustaków oddzielającą sypialnię od salonu, jej powierzchnia nie powinna być wliczana do metrażu użytkowego – nawet jeśli teoretycznie można ją zburzyć podczas remontu. Z drugiej strony, jeśli deweloper zainstalował przesuwną ścianę szklaną, która pozwala na łączenie pokoi w jedną większą przestrzeń, jej powierzchnia może być uwzględniona w metrażu użytkowym.

Przepisy przejściowe.

Ważnym aspektem, który musisz znać, są przepisy przejściowe wynikające z nowelizacji Prawa budowlanego z 2020 roku. Do 19 września 2021 roku możliwe było składanie projektów według starych przepisów. Oznacza to, że projekty złożone w tym okresie mogą być realizowane na podstawie wcześniejszych norm – w tym również PN-ISO 9836:1997 – aż do zakończenia inwestycji.

To oznacza, że w przypadku mieszkań z projektów z lat 2020-2021 mogą nadal obowiązywać bardziej liberalne zasady wliczania powierzchni ścian działowych. Każdą taką sytuację warto skonsultować z prawnikiem lub rzeczoznawcą budowlanym, szczególnie w kontekście wyroku Sądu Okręgowego Warszawa-Praga z kwietnia 2024 roku.

Co to oznacza dla kupujących mieszkania?

Nowe, jaśniejsze przepisy są dobrą wiadomością dla kupujących mieszkania. Oznaczają one większą transparentność i jednolitość w sposobie prezentowania metrażu przez deweloperów. Gdy widzisz powierzchnię użytkową 60 metrów kwadratowych w ofercie mieszkania budowanego według nowych norm, możesz być pewien, że to faktycznie powierzchnia pomieszczeń, a nie powierzchnia powiększona o grubość ścian działowych.

Jednocześnie, jeśli kupiłeś mieszkanie w okresie obowiązywania mniej precyzyjnych przepisów i podejrzewasz, że deweloper nieprawidłowo wyliczył powierzchnię użytkową, istnieje teoretyczna możliwość dochodzenia roszczeń.

PAMIĘTAJ!

Wszystko zależy od normy, którą stosował deweloper przy obliczaniu powierzchni twojego mieszkania. To podstawowa informacja, która decyduje o twoich prawach.

Jeśli deweloper korzystał ze starej normy PN-ISO 9836:1997 i wyraźnie podał w karcie lokalu powierzchnię pod ściankami działowymi, a z umowy jasno wynika sposób obliczania metrażu, twoje ewentualne roszczenie prawdopodobnie zostanie odrzucone. Deweloper działał bowiem zgodnie z obowiązującymi wówczas przepisami i uczciwie cię poinformował.

Pamiętaj jednak, że prawo to skomplikowana materia, gdzie każdy szczegół ma znaczenie. Dlatego każdy przypadek wymaga indywidualnej analizy i fachowej interpretacji prawnej wykonanej przez specjalistę od prawa nieruchomości.

W SKRÓCIE:

• Norma PN-ISO 9836:1997 – jeśli deweloper poinformuje Cię, że w metraż twojego mieszkania wliczają się ściany działowe, jest to dozwolone.
• Pozostałe normy – wliczanie powierzchni pod ściankami do metrażu mieszkania nie jest dozwolone.

Praktyczne wskazówki, które pomogą ci uniknąć problemów.

Gdy analizujesz ofertę mieszkania, zadaj deweloperowi konkretne pytania o sposób liczenia powierzchni użytkowej. Zapytaj, czy w podanym metrażu uwzględniono powierzchnię ścian działowych, i jeśli tak, to jakich dokładnie. Poproś także o informację, według której wersji normy PN-ISO 9836 została wyliczona powierzchnia – to pozwoli ci zrozumieć, jakie zasady zastosowano.

Pamiętaj też, że obecne przepisy znacznie ograniczają możliwość „pompowania” metrażu przez wliczanie powierzchni ścian, a to oznacza większą uczciwość w prezentowaniu ofert, ale może też przełożyć się na pozornie mniejsze metraże w porównaniu do mieszkań sprzedawanych kilka lat temu – nie dlatego, że mieszkania są rzeczywiście mniejsze, ale dlatego, że są mierzone w bardziej precyzyjny sposób.