Prawo pierwokupu nie zawsze jest właściwie rozumiane. Niektórzy sądzą, że jeśli nieruchomość objęta jest tym prawem, to można ją nabyć w dowolnym momencie. To nie jest prawda, ponieważ nie jest to wywłaszczenie. Nieruchomość ma jednak prawo do pierwszeństwa, gdy właściciel zdecyduje się ją sprzedać. W takim przypadku kluczowe słowo należy do podmiotu lub osoby, która to prawo posiada. Może z niego skorzystać lub zrezygnować. Prawo pierwokupu bywa czasami nałożone odgórnie, a innym razem jest ustalane dobrowolnie. Dziś omówimy wszystkie te scenariusze.

Kto zatem może mieć prawo pierwokupu?

Pierwszą grupą, która może posiadać prawa pierwokupu, są instytucje, którym prawo to przysługuje na mocy przepisów:

• Skarb Państwa, jeśli nieruchomość przeznaczona jest na ogólnokrajowe cele publiczne i strategiczne (np. linie kolejowe, infrastruktura energetyczna itp.) oraz gdy uprzednio nieruchomość została nabyta od Skarbu Państwa,
• Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (Skarb Państwa), w przypadku gdy nieruchomość ma przeznaczenie rolne,
• Lasy Państwowe (Skarb Państwa), gdy nieruchomość to las lub jest przeznaczona do zalesienia,
• Gmina, gdy sprzedawana nieruchomość jest przeznaczona na realizację celów publicznych zasobów gminy (np. drogi, szkoły, parki itp.), lub gdy nieruchomość sprzedawana jest przez Skarb Państwa, lub gdy nieruchomość wpisana jest do rejestru zabytków i posiada wpis w księdze wieczystej o prawie pierwokupu oraz gdy znajduje się w obszarze przeznaczonym do rewitalizacji.

Aby wyjaśnić różnice między prawem pierwokupu Skarbu Państwa a gminy, przedstawimy to w formie tabeli.

Kryterium	Gmina	Skarb Państwa
Zabytki	Wpisane do rejestru zabytków wraz w wpisem o prawie w KW	———
Grunty rolne	——	Tak, przez KOWR, jeśli brak innych uprawnionych.
Grunty leśne	——	Tak, przez Lasy Państwowe.
Cele publiczne	Lokalny cel publiczny w planie miejscowym	Ogólnokrajowy cel publiczny w planie miejscowym.
Nieruchomości Skarbu Państwa	Gmina ma prawo pierwokupu, jeśli nieruchomość jest na jej terenie.	——
Ochrona środowiska i przyrody	——	Tak, jeśli grunty są kluczowe dla realizacji polityki ekologicznej.
Nieruchomość nabyta uprzednio od Skarby Państwa	——	Tak, Skarb Państwa ma prawo pierwokupu
Nieruchomość znajduje się w obszarze rewitalizacji	Tak, gmina posiada prawo pierwokupu	——

Drugą grupą, która ma ustawowo zapewnione prawo pierwokupu, są osoby prywatne, czyli:

• Dzierżawcy gruntów rolnych, którzy dzierżawią
• Współwłaściciele gruntów rolnych, gdy inny współwłaściciel planuje sprzedaż swojej części
• Osoby, które posiadają prawo pierwokupu na podstawie odrębnych umów lub porozumień.

Jak można zauważyć, najwięcej praw do zakupu nieruchomości w pierwszej kolejności dotyczy sprzedaży gruntów rolnych.

Nie daj się jednak zwieść temu pojęciu. Nie mówimy tu tylko o dużych działkach wykorzystywanych przez rolników. Jeśli twoja działka jest w miejscowym planie jako budowlano-rolna, także podlega tym przepisom, gdyż według przepisu Kodeksu cywilnego, a dokładniej z art. 46, nieruchomością rolną jest teren, który jest, bądź MOŻE być wykorzystywany na cele rolnicze. Należy jednak pamiętać, że działki mniejsze niż 0,3 ha nie podlegają ustawie o obrocie gruntami rolnymi, co oznacza, że nie występują tam żadne ustawowe prawa pierwokupu. Jeśli grunt rolny nabywa rolnik, również prawa pierwokupu nie mają zastosowania, a ziemię można sprzedać bezpośrednio nabywcy.

Jak wygląda proces prawa pierwokupu?

Gdy planujesz sprzedaż swojej nieruchomości, w pierwszej kolejności musisz ustalić, czy nikt nie posiada prawa pierwokupu. Jeśli ktoś ma takie prawo, zawierasz z kupującym umowę przedwstępną warunkową, która stanowi, że nabycie nastąpi pod warunkiem, że żaden z uprawnionych podmiotów nie zgłosi chęci zakupu.

W praktyce każdy z uprawnionych ma 30 dni na zareagowanie w sprawie prawa pierwokupu. Jeśli nie odpowiedzą (co zdarza się w większości przypadków), uznaje się to za zgodę na sprzedaż oraz rezygnację z prawa pierwokupu.

Warto pamiętać, że te 30 dni to czas dla każdego z podmiotów, a decyzje są wydawane po kolei.

Na przykład, jeśli sprzedajesz grunt, który w części jest działką rolną, a w drugiej – lasem, najpierw KOWR ma 30 dni na zajęcie stanowiska, następnie Lasy Państwowe – kolejne 30 dni. Cały proces trwa maksymalnie 2 miesiące, chyba że któryś z podmiotów odpowie wcześniej, co zdarza się rzadko.

W przypadku większej liczby uprawnionych, każdy z nich będzie miał 30 dni na ustosunkowanie się do prawa pierwokupu, również w odpowiedniej kolejności.

Jak widać, prawo pierwokupu nie jest trudne do zrozumienia, a w większości przypadków nie jest wykorzystywane przez instytucje. To jedynie zabezpieczenie mające na celu uniknięcie przypadkowej sprzedaży strategicznych i istotnych nieruchomości w niepowołane ręce. Warto jednak pamiętać, że mogą one znacząco wydłużyć proces sprzedaży.

Nie zapomnij o nich, ponieważ ich pominięcie może prowadzić do poważnych konsekwencji finansowych, jednak z założenia, notariusz przeprowadzający sprzedaż z pewnością zwróci na to uwagę.