Z pewnością wielu z Was zetknęło się z terminami związanymi z wpisem nieruchomości do rejestru zabytków lub ewidencji. Czasami pojawia się też zamieszanie dotyczące tych pojęć, co może wprowadzać w błąd. Różnice między nimi są jednak istotne.

Czym są te pojęcia?

Gdy nieruchomość zostaje wpisana do rejestru zabytków, oznacza to, że ma ona szczególne znaczenie historyczne. Właściciele takich nieruchomości muszą zmagać się z wieloma ograniczeniami oraz obowiązkami. Każde prace budowlane wymagają uzyskania zgody konserwatora zabytków oraz jego nadzoru. To istotnie ogranicza możliwości przeprowadzania remontów, a często przebudowa takiego obiektu jest wręcz niemożliwa. Zdarza się, że w przypadku takich budynków istnieją ograniczenia dotyczące prac wewnętrznych, ponieważ niezbędne jest zachowanie układu mieszkania oraz oryginalnych zdobień, okien i drzwi. Dodatkowo, nieruchomość musi być utrzymywana w jak najlepszym stanie; w przypadku jej złego stanu technicznego, rozbiórka jest niedozwolona, dopóki nie zostanie wykreślona z rejestru.

Jak sprawdzić, czy dany budynek został wpisany do rejestru zabytków?

Informacje można znaleźć na stronie mapy.zabytek.gov.pl oraz w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, o ile taki plan istnieje.

Z kolei ewidencja zabytków to spis prowadzony przez gminy. Wpisanie nieruchomości do ewidencji nie oznacza automatycznie, że uzyskuje ona status zabytku. Do tego celu konieczne są odpowiednie badania, ekspertyzy i wydanie decyzji administracyjnej. Warto zauważyć, że według prawa, wpis do gminnej ewidencji zabytków odbywa się bez angażowania właściciela nieruchomości. Oznacza to, że Twój budynek może zostać umieszczony w ewidencji bez Twojej wiedzy. Nie istnieją kryteria określające, jakie nieruchomości powinny się w niej znaleźć, co powoduje, że jest to procedura uznaniowa, zależna od gminy. Takie rozwiązania często budzą kontrowersje i mogą znacząco ograniczać prawo do dysponowania własnością.

Jeśli mówimy o ograniczeniach – gdy nasz budynek trafi do ewidencji, każda decyzja administracyjna dotycząca pozwoleń na budowę oraz warunków zabudowy jest konsultowana z konserwatorem zabytków. To on wydaje zalecenia dotyczące kształtowania zabudowy, wskazując, jakie prace są dozwolone, co należy zachować, a co podlega obligatoryjnej renowacji.

Niezwykle istotnym aspektem, o którym warto pamiętać, jest to, że w przypadku sprzedaży nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków, gmina ma prawo pierwokupu, o ile w księdze wieczystej sprzedawanej nieruchomości została zawarta wzmianka o prawie pierwokupu. Przy sprzedaży takiej nieruchomości konieczne jest zawarcie z nabywcą warunkowej umowy sprzedaży. Od momentu jej podpisania, gmina ma 30 dni na skorzystanie z przysługującego jej prawa pierwokupu. Może zrezygnować z tego prawa, jednak najczęściej po prostu nie udziela odpowiedzi – co uznawane jest za brak zainteresowania prawem pierwokupu. Dopiero po upływie tego terminu można zawrzeć umowę sprzedaży z nabywcą.

Podsumowując, ewidencja różni się od rejestru tym, że oferuje nieco luźniejszą formę ochrony zabytków. Możliwości związane z przebudową, remontem czy innym wykorzystaniem nieruchomości są znacznie szersze w przypadku ewidencji niż w przypadku rejestru zabytków. Zazwyczaj rejestr zabytków uważany jest za „gorszą opcję”, jeśli planujemy zakup nieruchomości, ponieważ silniej ogranicza nasze możliwości dysponowania takim budynkiem, mieszkaniem lub lokalem.