O zasiedzeniu zapewne niejednokrotnie słyszeliśmy, jednak z praktyki wynika, że nie każdy dokładnie rozumie, na czym to polega. Najczęściej rozumienie jest prawidłowe – chodzi o przejęcie nieruchomości, którą użytkujemy. Kiedy jednak zapytamy, kiedy może nastąpić zasiedzenie, odpowiedzi nie są już tak jednoznaczne. 

W związku z tym przedstawimy dokładnie, jak wygląda kwestia zasiedzenia, kiedy mamy prawo do zasiedzenia nieruchomości, a kiedy jest to niemożliwe.

Zacznijmy od podstaw, czyli definicji. Czym tak naprawdę jest zasiedzenie?

Zasiedzenie to proces nabycia nieruchomości, który ma miejsce po upływie określonego czasu. 

Co to oznacza? Osoba, która przez wyznaczony czas użytkuje daną nieruchomość jak jej właściciel, ma prawo do nabycia jej własności.

Co musi się zatem wydarzyć, aby zasiedzenie mogło mieć miejsce?

Należy wyróżnić dwa rodzaje zasiedzenia: w dobrej oraz w złej wierze.

W obu przypadkach osoba starająca się o zasiedzenie musi dysponować nieruchomością jak właściciel. W związku z tym nie może nastąpić zasiedzenie nieruchomości, jeśli dana osoba włada nią w charakterze użytkownika, na przykład jako najemca, dzierżawca czy zastawnik. To istotna kwestia, ponieważ wiele osób błędnie sądzi, że po długim wynajmowaniu mieszkania lub dzierżawieniu działki, ma prawo do zasiedzenia, gdyż była jej użyczona. Niestety, nie ma takiego prawa. Aby zasiedzenie mogło być zrealizowane, musi również być spełniony wymóg dotyczący czasu.

W przypadku zasiedzenia w dobrej wierze, władanie musi trwać co najmniej 20 lat, natomiast w złej wierze – 30 lat. Ważne jest również, aby władanie miało charakter nieprzerwany.

Czym zatem jest zasiedzenie w dobrej wierze?

Zasiedzenie w dobrej wierze to sytuacja, w której osoba starająca się o zasiedzenie nie była świadoma, że nie jest właścicielem nieruchomości. Może to wynikać z różnych błędów prawnych, nieważnych umów sprzedaży, kwestii spadkowych itp. Na przykład, jeśli umowa sprzedaży zawarta dawno temu okazuje się nieważna, a kupujący korzystał z nieruchomości bez przeszkód, ma prawo do zasiedzenia. Należy jednak pamiętać, że takie działanie musi być uzasadnione, a niewiedza władającego musi zostać potwierdzona. W przypadku, gdy nie było aktu notarialnego, a nieruchomość została nabyta na zasadzie nieformalnej, osoba użytkująca nieruchomość jest świadoma, że nie nabyła jej skutecznie. Wówczas mówimy już o złej wierze, a okres zasiedzenia jest o 10 lat dłuższy.

Podsumowując, „dobrą wiarą” określamy sytuację, w której władający nie ma świadomości, że nie jest właścicielem nieruchomości i ta niewiedza jest usprawiedliwiona. W innych przypadkach mamy do czynienia ze „złą wiarą” władającego.

Co w takim razie możemy zasiedzieć?

Nieruchomości: Zasiedzeniu podlegają nieruchomości, z wyjątkiem ich części, na przykład piętra, pokoju, piwnicy, a także dróg publicznych i nieruchomości należących do skarbu państwa. Możliwe jest zasiedzenie jedynie nieruchomości, które mają odrębną własność.

• Prawo użytkowania wieczystego: W sytuacji, gdy prawo użytkowania wieczystego przysługuje innej osobie, a rzeczywiście nieruchomość włada inna osoba, może ona starać się o nabycie prawa użytkowania wieczystego przez zasiedzenie.

• Służebność przejazdu, przesyłu: Jeśli droga dojazdowa przechodzi przez inną działkę i jest nieprzerwanie we władaniu osoby ubiegającej się o zasiedzenie.

• Udziały w nieruchomości: Na przykład, jeśli właściciel ma 50% działki, a włada 100% działki, może zasiedzieć pozostałe 50%.

Gdy wszystkie wymagania zostaną spełnione, a osoba władająąca nieruchomością chce nabyć ją na drodze zasiedzenia, musi skierować sprawę do sądu, który ustali, czy zasiedzenie jest uzasadnione oraz czy warunki zostały rzeczywiście spełnione. W przypadku pozytywnej decyzji sąd wydaje orzeczenie o nabyciu własności. Niestety, nie jest możliwe określenie, jak długo będzie trwało takie postępowanie. Zależy to od rodzaju prawa, które chcemy zasiedzieć, liczby stron postępowania, skomplikowania sprawy itd. Możemy jednak przyjąć, że trwa ono od kilku miesięcy do kilku lat.

Warto również pamiętać, że w przypadku nabycia przez zasiedzenie konieczne jest zapłacenie podatku w wysokości 7% wartości nieruchomości, która zostanie wyliczona przez rzeczoznawcę wyznaczonego przez odpowiedni Urząd Skarbowy.

Wnioski:

Możemy zasiedzieć każdą nieruchomość, która jest przedmiotem własności, jednak nie jest to tak proste, jak się wydaje. Jeżeli użytkujesz czyjąś nieruchomość, a właściciel regularnie prowadzi wszelkie formalności, opłaca podatek od nieruchomości, zasiedzenie nie jest możliwe. Z kolei, jeśli korzystałeś z nieruchomości bez wiedzy właściciela i dbałeś o nią, a obecny właściciel nie interesował się swoim mieniem, istnieje prawo do zasiedzenia. Niestety, złożoność zagadnienia jest na tyle duża, że udowodnienie zasadności zasiedzenia może stanowić wyzwanie, a każdą sprawę sąd musi rozpatrywać indywidualnie.

Aby ułatwić ten proces, warto gromadzić wszelkie dowody potwierdzające naszą władzę nad nieruchomością, płacąc odpowiednie podatki oraz dokumentując nakłady poniesione na przykład na rekultywację gruntu czy remont nieruchomości, gdyż to od nich i powołanych świadków będzie zależeć, czy sprawa zakończy się sukcesem.