Przyszła jesień, a wraz z opadającymi liśćmi opadają nastroje na rynku mieszkaniowym.

Stagnacja na rynku wtórnym.

W mieszkaniach z rynku wtórnego obserwujemy wyraźną stagnację cen. Z danych opublikowanych na otodom wynika, że w wielu miastach wzrosła liczba ofert mieszkań z drugiej ręki. W Krakowie i Warszawie liczba ta zwiększyła się aż o 60%, Wrocław i Poznań odnotowały wzrost o 50%, Łódź o 40%, a Gdańsk i Katowice o 25%.

Warszawa nadal utrzymuje najwyższe ceny, gdzie za metr kwadratowy mieszkania w rynku wtórnym trzeba zapłacić średnio 18 806 zł. Na drugim miejscu znajduje się Kraków z ceną 16 860 zł, a na trzecim Gdańsk z średnią stawką wynoszącą 15 759 zł.

Patrząc na ceny sprzed roku, Katowice zanotowały największy wzrost na rynku wtórnym, gdzie średnie ceny mieszkań są wyższe o 19% w porównaniu z ubiegłym rokiem. Na drugim miejscu znajduje się Płock z wzrostem o 17,6%, a na trzecim Lublin, który osiągnął 17,1%.

Chociaż roczny wzrost cen jest znaczący, porównując dane miesiąc do miesiąca można zauważyć, że tempo wzrostu znacznie spowolniło, a w niektórych miejscach wystąpiły obniżki. W Chorzowie i Szczecinie zaobserwowano największy wzrost cen ofertowych m/m – odpowiednio o 2,8% i 2,5%. Natomiast w Kaliszu i Rybniku ceny ofertowe spadły o 1,9% i 1,1%. W miastach o najwyższych cenach zauważalna jest stagnacja, ponieważ w Warszawie ceny pozostały na niezmienionym poziomie, a w Krakowie i Gdańsku spadły o 0,3%.

Wszystkie te dane można zobaczyć na wykresie poniżej.

Znacząco zmniejszyła się także liczba osób poszukujących nieruchomości. Zgodnie z danymi  otodom.pl, liczba osób zainteresowanych mieszkaniami spadła rok do roku w Krakowie o 30%, w Warszawie o 20-30%, a w Gdańsku o 19%. Jedynie wzrost zainteresowania zanotowano w Łodzi (o 15%), a także w Włocławku, Koszalinie, Płocku, Legnicy, Zielonej Górze i Kaliszu.

Jak widać, podaż mieszkań na rynku wtórnym zdecydowanie przewyższa popyt w większości polskich miast. Co przyniesie przyszłość? Na odpowiedź musimy poczekać, ponieważ kluczowe będzie wdrożenie (lub brak) programu wsparcia dla kredytobiorców, obniżka stóp procentowych oraz sytuacja gospodarcza w Polsce w nadchodzących miesiącach.

Ceny ofertowe mieszkań – rynek wtórny

Wzrost ofert na rynku najmu i dalsza stagnacja cen – raport otodom

Wrześniowy raport Otodom pokazuje wyraźne zmiany na rynku najmu w Polsce. Liczba dostępnych mieszkań wzrosła o 12% w porównaniu do sierpnia, osiągając 24,9 tys. ofert. Wzrosła także liczba nowych ogłoszeń, osiągając poziom 20,8 tys., co stanowi wzrost o 14% miesiąc do miesiąca i 4% rok do roku. Z kolei liczba wycofanych ofert spadła o 6%, co sugeruje większą stabilizację rynku.

Większość dużych miast odnotowała wzrost dostępnych ofert. Na czele są Zielona Góra (34%), Trójmiasto (21%) i Sopot (49%), gdzie zmiana wynikała głównie z końca sezonu letniego, typowego dla najmu krótkoterminowego. Warszawa i Kraków również zanotowały wzrost ofert, odpowiednio o 18%. W przeciwieństwie do tego, spadki ofert wystąpiły w Olsztynie (-13%), Opolu i Rzeszowie (-5%).

Popyt na mieszkania we wrześniu spadł o 13% w porównaniu do sierpnia. Najczęściej poszukiwane były mieszkania dwupokojowe (51% wyszukiwań), a następnie trzypokojowe (30%). Pod względem lokalizacji największy spadek zainteresowania odnotowano w Krakowie (-33%) i Wrocławiu (-29%), podczas gdy w Bydgoszczy spadek był minimalny (-5%).

Ceny najmu przeciętnie zmniejszyły się o 0,9% względem sierpnia, osiągając średnio 3 581 zł, ale nadal pozostają wyższe niż przed rokiem o 2,1%. Najdroższym miastem jest Warszawa, gdzie wynajem kosztuje średnio 5 003 zł. Spadki cen zauważalne były w Trójmieście (-3%), Warszawie (-2,9%) i Olsztynie (-2,5%), natomiast wzrosty wystąpiły w Kielcach i Rzeszowie.

Ogólny trend wskazuje na stabilizację rynku, co może sprzyjać najemcom i pozwolić wynająć mieszkania w lepszych lokalizacjach oraz atrakcyjniejszej cenie.

Sytuacja rynku mieszkaniowego i budownictwa – raport GUS

Rynek mieszkaniowy w Polsce wykazuje pewne oznaki ożywienia, choć ogólna sytuacja nadal jest trudna dla branży budowlanej. W okresie styczeń-wrzesień 2024 roku liczba rozpoczętych budów mieszkań była znacznie wyższa niż w poprzednich latach, co jest pozytywnym sygnałem dla inwestorów indywidualnych oraz firm deweloperskich. Dane GUS wskazują, że we wrześniu oddano do użytku 16,6 tys. mieszkań, o 2% więcej niż rok temu. Deweloperzy odpowiadali za 67% tej liczby, co pokazuje ich dominującą rolę na rynku, mimo że sierpniowe wyniki były wyjątkowo słabe. Sierpniowy spadek wyników, a następnie wrześniowe wzrosty, nie świadczą jednak o dynamicznym ożywieniu, a raczej o powrocie do normalności po okresie słabszej koniunktury.

Wydano także mniej pozwoleń na budowę – liczba we wrześniu była niższa o 10% względem sierpnia. Mimo to łączna liczba pozwoleń wydanych od początku roku jest znacząco wyższa niż rok temu – 154,4 tys. dla deweloperów (wzrost o 34,4%) oraz 60,3 tys. dla inwestorów indywidualnych (wzrost o 11,2%). Te dane wskazują na potencjał dalszego wzrostu liczby mieszkań, choć obserwowany spadek aktywności deweloperów w składaniu nowych wniosków o pozwolenia może zwiastować spowolnienie w przyszłych latach. Nowe przepisy techniczne, które weszły w życie 1 sierpnia, mogły zniechęcić część inwestorów do podejmowania nowych projektów, co może wpłynąć na projektowanie i opłacalność inwestycji wielorodzinnych.

Interesujące jest także zjawisko rosnącej różnicy między uzyskanymi pozwoleniami a realizowanymi budowami. Obecnie 17% pozwoleń nie przechodzi do fazy budowy, co jest szczególnie widoczne w przypadku deweloperów, którzy w 2024 roku nie rozpoczęli 24% projektów z zatwierdzonymi pozwoleniami. To zjawisko, choć niekorzystne, jest interpretowane jako oznaka racjonalności inwestycyjnej, szczególnie w okresie niepewności co do polityki mieszkaniowej w kraju.

Dokładne dane z raportu prezentujemy na poniższej tabeli.

Mieszkania oddane do użytkowania	Liczba	Zmiana r/r
Deweloperzy	89 608	-7,60%
Inwestorzy indywidualni	51 631	-15,10%
Pozostałe formy budownictwa	4 172	35,50%
Powierzchnia użytkowa	13,1 mln m²	-11,40%
RAZEM	145 411	-9,60%
Mieszkania z pozwoleniem na budowę
Deweloperzy	154 377	34,40%
Inwestorzy indywidualni	60 268	11,20%
Pozostałe formy budownictwa	4 776	-8,00%
RAZEM	219 421	25,90%
Mieszkania rozpoczęte
Deweloperzy	116 973	45,90%
Inwestorzy indywidualni	61 383	10,50%
Pozostałe formy budownictwa	3 130	0%
RAZEM	181 486	30,70%