W procesie sprzedaży inwestycji deweloperskiej kluczową rolę odgrywa dokumentacja. To właśnie ona precyzyjnie określa warunki transakcji, ustalając zarówno oczekiwania dewelopera, jak i nabywcy dotyczące przyszłego kształtu nieruchomości. Dla dewelopera zadanie opracowania kompletnych dokumentów jest często wyzwaniem, ponieważ wymagania co do formy i zawartości określa ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Dalej będziemy ją nazywać potocznie „ustawą deweloperską”. Należy pamiętać, że nieprawidłowe opracowanie dokumentacji lub zaniechanie udostępnienia istotnych informacji może skutkować nałożeniem grzywny lub nawet karą ograniczenia wolności do 2 lat. W tym artykule omówimy, jakie elementy powinny znaleźć się w niezbędnych dokumentach, oraz na co zwrócić szczególną uwagę.

Na początek, zapraszamy od zapoznania się z pojęciami, które wystąpią w dalszej części artykułu

SŁOWNIK POJĘĆ

Ustawa deweloperska:

Ustawa z dnia 20 maja 2021 o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym

Umowa deweloperska:

Rodzaj umowy przedwstępnej zawieranej podczas zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego, której treść reguluje ściśle ustawa deweloperska.

Rachunek powierniczy:

Rachunek powierniczy to konto bankowe, na które nabywca nieruchomości z rynku pierwotnego dokonuje wpłat na poczet ceny zakupu nieruchomości. Konto jest indywidualne dla każdego kupującego. Deweloper zawiera umowę z bankiem, na mocy której rachunki są otwierane. Koszt otwarcia oraz prowadzenia rachunków pokrywa deweloper.

Rozróżniamy dwa rodzaje rachunków powierniczych:

– otwarty: środki z tego rachunku wypłacane są deweloperowi po każdym etapie (kamieniu milowym)  budowy więc jeśli deweloper na przykład zamknie drugi etap który odpowiada 20% całej budowy, wpisze go do dziennika budowy a inspektor budowlany banku potwierdzi ten wpis, 20% z tego rachunku zostaje przesłane deweloperowi.

– zamknięty: Środki z tego rachunku wypłacane są deweloperowi po zakończeniu i oddaniu inwestycji. W innym przypadku, są one zdeponowane do do momentu zakończenia inwestycji.

Prospekt informacyjny:

Dokument sporządzony przez dewelopera, który szeroko opisuje samą inwestycję i dewelopera. Co zawiera dokładnie omówimy w późniejszym etapie.

Harmonogram płatności: 

Jest to spis rat, które należy przelać na rachunek powierniczy w określonym terminie

Standard wykończenia:

Opis, który przedstawia stan wykończenia mieszkania, jakie instalacje i rozwiązania zostaną użyte, rodzaj stolarki i tym podobne

Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego:

Opis etapów budowy. Nie może on, według ustawy deweloperskiej, zawierać więcej niż 10 etapów a nie mniej niż 4 etapy. Etap może zawierać maksymalnie 25% prac całego przedsięwzięcia deweloperskiego. Harmonogram taki ma zawierać opis czynności jakie muszą zostać wykonane w danym etapie, procentowy ich udział w całym przedsięwzięciu oraz datę zakończenia każdego z etapów.

1. Umowa deweloperska

Umowa deweloperska to dokument, który jest sporządzany przez notariusza pomiędzy deweloperem a nabywcą. Jest traktowana jako umowa przedwstępna, ponieważ wykonanie tej umowy nastąpi po zakończeniu inwestycji deweloperskiej. To właśnie ona określa wszelkie warunki przekazania własności.

Kiedy należy zawrzeć umowę deweloperską zgodnie z nowelizacja „ustawy deweloperskiej”?

• Gdy nabywcą mieszkania lub domu jest osoba fizyczna
• Gdy nabywcą lokalu użytkowego tj. komórki lokatorskiej lub miejsca postojowego jest osoba fizyczna

Ustawa deweloperska nie obowiązuje:

• Lokali użytkowych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej gdy nabywcą jest osoba fizyczna bądź firma
• Gdy nabywcą domu lub mieszkania jest firma
• Gdy nabywcą miejsca postojowego lub komórki jest firma

Reasumując – umowę deweloperską zawieramy jedynie w momencie, gdy kupujący mieszkanie, dom oraz komórkę czy miejsce postojowe jest osoba fizyczna. W pozostały przypadkach będzie to umowa przedwstępna, gdzie obowiązywanie ustawy deweloperskiej nie występuje.

Obowiązkowo, powinna ona zawierać:

• Określenie stron umowy, datę zawarcia umowy oraz cenę nieruchomości oraz termin zawarcia umowy przeniesienia własności
• Informacje o nieruchomości tj. powierzchnia działki, stan prawny nieruchomości, opis właścicieli oraz obciążenia hipoteczne czy służebności
• Numer pozwolenia na budowę wraz szerokim opisem decyzji
• Termin rozpoczęcia oraz przewidziany termin zakończenia oraz oddania do użytkowania inwestycji
• Szeroki opis nieruchomości którą jest ofertą tj. położenie oraz usytuowanie domu lub mieszkania w inwestycji, określenie cech budynku w którym będzie znajdowało się mieszkanie
• określenie powierzchni, opis układu pomieszczeń
• zakres standardu wykończenia i prac wykończeniowych
• harmonogram płatności
• Informacje dotyczące rachunków powierniczych oraz informacja o zasadach dysponowania tymi środkami przez dewelopera, informacje na temat gwarancji bankowej oraz deweloperskiego funduszu gwarancyjnego w tym wysokość składki
• Określenie wysokości odsetek i / lub kar umownych dla stron
• Wskazanie sposobu pomiaru powierzchni (tj. Norma ISO)
• Oświadczenie kupującego o odbiorze prospektu oraz pozostałych załączników
• Termin oraz sposób zawiadomienia nabywcy o możliwości odbioru inwestycji
• Informacja o możliwości bezobciążeniowej możliwości wydzielenia nieruchomości – w przypadku gdy inwestycja deweloperska jest finansowana kredytem, bank wyraża zgodę na wydzielenie nieruchomości dla klienta bez obciążania księgi wieczystej nowego mieszkania / domu

Umowę deweloperską zwykle sporządza notariusz. Niemniej jednak zalecamy skorzystanie z pomocy niezależnego prawnika, ponieważ nasze doświadczenie wskazuje, że takie umowy tworzone przez notariuszy są opracowywane w sposób „standardowy”, bez uwzględniania szczegółów, co czasami może być niekorzystne dla którejś ze stron. Kwalifikowany prawnik zabezpieczy interesy zarówno dewelopera, jak i nabywcy w taki sposób, aby obie strony mogły czuć się komfortowo.

Na co zwrócić zatem uwagę?

• Harmonogram płatności

Harmonogram płatności stanowi istotny element, który należy ustalić przed podpisaniem umowy deweloperskiej. W przypadku inwestycji finansowanej kredytem, bank często określa minimalną kwotę i terminy wpłat.

Jeśli budowa odbywa się z własnych środków, mamy dowolność w ustalaniu harmonogramu. Warto jednak pamiętać, że zgodnie z art. 16 ust. 2 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, ostatnia wpłata może być dokonana dopiero po przekazaniu kluczy kupującemu. Przyjmując harmonogram, w którym nabywca płaci 10% przy zawarciu umowy, a pozostałe 90% w momencie przekazania własności, należy pamiętać, że 90% wartości nieruchomości otrzymamy dopiero po przekazaniu aktu notarialnego przeniesienia własności bankowi, po odbiorze nieruchomości przez kupującego.

• Kary umowne oraz odsetki

Kary umowne oraz odsetki muszą być symetryczne – zasada ta oznacza, że wszelkie sankcje nałożone na nabywcę, np. za opóźnienie w zawarciu umowy końcowej lub spóźnione wpłaty, muszą mieć odpowiedniki w stosunku do dewelopera. 

Sugerujemy zrezygnować z kar umownych oraz odsetek na poczet 10 procentowego zadatku. Takie rozwiazanie sami stosujemy i jest ono komfortowe dla obu stron. Jeśli kupujący spóźni się z wpłatą nic mu nie grozi a wiemy, że życie pisze różne scenariusze i czasami wpłata nie może zostać dokonana na czas. Zasada ta obowiązuje także dewelopera, więc jeśli napotka opóźnienia, daje mu to pewien margines błędu.

Jednakże konieczne jest wprowadzenie konsekwencji za opóźnienia. Proponujemy wpisanie klauzuli, zgodnie z którą w przypadku, gdy nabywca opóźnia się z dokonaniem płatności o więcej niż 30 dni, deweloper, za pośrednictwem listu lub e-maila, ustala nowy termin płatności – 30 dni. W przypadku braku regulacji płatności, umowa zostaje rozwiązana z winy nabywcy, który traci 10% zadatku, a pozostała kwota zostaje mu zwrócona. Tak samo postępuje się w przypadku opóźnień ze strony dewelopera. Jeśli inwestor nie przekaże nieruchomości nabywcy we wskazanym terminie, nabywca może wyznaczyć kolejny termin, np. 60 dni, na przekazanie kluczy. Jeśli nie utrzyma wyznaczonego terminu, umowa zostaje rozwiązana z winy sprzedającego, który zwraca nabywcy dwukrotność zadatku.

• Odstąpienia od umowy

Warto określić dość klarownie kto i kiedy może odstąpić od umowy. Trzeba koniecznie ustalić sposoby w jakich to strony informują się wzajemnie o chęci rozwiązania umowy oraz warunkach w jakich umowa może zostać przez strony rozwiązana. Brak tych zapisów może skutkować sporami stron w przyszłości.

2. Rachunki powiernicze

Aby móc rozpocząć sprzedaż nieruchomości z rynku pierwotnego, konieczne jest założenie bankowego rachunku powierniczego oraz wybrać jego formę tj. zdecydować czy rachunki powiernicze mają być otwarte czy zamknięte. Czym jest taki rachunek wytłumaczyliśmy w „słowniku pojęć” powyżej.

Jak go założyć?

Zgłaszamy do dowolnego banku oferującego tę usługę chęć założenia rachunków powierniczych. Po otrzymaniu formularzy od banku, wypełniamy je i dołączamy wymagane dokumenty:

• Wzór umowy deweloperskiej
• Wzór prospektu
• harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego

Bank po otrzymaniu kompletnych dokumentów dokonuje weryfikacji ich poprawności. Następnie deweloper otrzymuje umowę dotyczącą założenia rachunków powierniczych, a dla każdej nieruchomości oferowanej przez dewelopera zakładany jest nowy, indywidualny rachunek. Rachunek ten służy nabywcom do dokonywania wpłat na zakup nieruchomości.

Obsługa ich jest prosta – każdy z rachunków należy przydzielić do osobnej, oferowanej przez dewelopera nieruchomości. Numer rachunku wpisujemy w umowie deweloperskiej, a klient zgodnie z harmonogramem i po zakończeniu danego etapu budowy przelewa środki.

3. Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego

Jednym z załączników umowy deweloperskiej jest harmonogram realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Dokument ten szczegółowo opisuje poszczególne etapy budowy. Zgodnie z „ustawą deweloperską”, harmonogram musi zawierać minimum 4 etapy, nie więcej jednak niż 10, przy czym żaden z etapów nie może przekraczać 25% całkowitych prac budowlanych. Każdy etap musi także zawierać dokładnie ustaloną datę zakończenia.

Najczęściej pierwszym etapem jest nabycie terenu, przygotowanie terenu budowy, ogrodzenie, prace projektowe oraz prace przygotowawcze. Ostatni etap obejmuje oddanie inwestycji do użytkowania. Pozostałe etapy to prace budowlane przewidziane w czasie przez wykonawcę.

Czym skutkuje błędne wykonanie harmonogramu?

Błędne wykonanie harmonogramu może skutkować poważnymi konsekwencjami. Przy otwieraniu rachunków powierniczych, każdy etap opisany w harmonogramie stanowi kamień milowy inwestycji, określając, kiedy można dokonywać wypłat deweloperowi.

Przykładowa procedura wygląda następująco:

• Deweloper buduje inwestycje.
• Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego określony został na 5 etapów po 20% w których opisano jakie prace są przewidziane na każdy z etapów.
• Deweloper wykonał wszystkie prace związane z etapem drugim, czyli ukończył 40% inwestycji.
• Deweloper wzywa inspektora bankowego, który weryfikuje wpisy w dzienniku budowy oraz sprawdza stan faktyczny zaawansowania prac.
• Jeśli etap faktycznie został ukończony, co potwierdzi inspektor bankowy, bank wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na rachunkach w wysokości 40% – dla wyjaśnienia, jeśli klient wpłaci na rachunek powierniczy całość kwoty za nieruchomość, deweloperowi zostanie wypłacona tylko ta część, która odpowiada zaawansowaniu prac na budowie.

Należy podkreślić istotę prawidłowego wykonania harmonogramu. Przykładowo, jeśli montaż okien jest zaplanowany w harmonogramie na drugim etapie, a faktycznie możliwy będzie dopiero w trzecim etapie, niemożliwe jest wypłacenie pełnej kwoty przewidzianej na drugi etap. Banki nie ulegają w tej kwestii i nie uznają żadnych wyjątków. Dlatego zalecamy gruntowną rewizję harmonogramu wspólnie z wykonawcą, aby upewnić się, że plan jest realistyczny i możliwy do zrealizowania.

UWAGA

Według obecnie obowiązującej ustawy deweloperskiej wpłaty klientów na rachunek powierniczy mogą być wykonywane jedynie po zamknięciu etapu.

Jak zatem wygląda procedura?

Deweloper kończąc etap wpisem do dziennika budowy przez kierownika budowy, informuje klienta na stałym nośniku informacji czyli pisemnie lub na przykład mailowo, o zakończeniu danego etapu. Dopiero wtedy nabywca dokonuje wpłatę na rachunek powierniczy odpowiadającą danemu etapowi. We wcześniejszej wersji ustawy, klient dokonywał wpłat zgodnie z harmogamem i niejako mogły one „czekać” na wypłatę przez dewelopera. Teraz, po nowelizacji w 2021 roku, takiej możliwości już nie ma.

Jakie są tego konsekwencje?

• Jako, że musimy określić harmonogram i jednocześnie informować klientów o zamknięciach etapu, nabywcy są informowani na bieżąco o wszystkich opóźnieniach.
• Każde opóźnienie na budowie przedłuża znacząco wypłatę środków.
• Jeśli nabywca finansuje zakup kredytem hipotecznym, od momentu poinformowania go o zamknięciu etapu do wpłaty środków na rachunek powierniczy może minąć nawet kilkanaście dni.

O skutkach tej zmiany w ustawie warto pamiętać przy planowaniu kosztów i wpływów, gdyż może to utrudnić znacząco proces budowlany.

4. Prospekt informacyjny

Prospekt informacyjny to dokument, który zawiera wszelkie informacje dotyczące nieruchomości w formie tabeli. Jego wzór jest z góry założony, więc należy wykonać go zgodnie z draftem który przygotował ustawodawca. Poniżej wklejamy jego treść.

Jak widać, prospekt składa się z dwóch części – ogólnej oraz indywidualnej

Część ogólna zawiera:

• opis inwestora
• poprzednie inwestycje inwestora
• informacje dotyczące nieruchomości na której powstaje inwestycja
• Informacje dotyczące miejscowego planu zagospodarowania lub warunków zabudowy
• planowanych bądź wykonywanych inwestycji które mogą być uciążliwe dla nabywców nieruchomości w inwestycji
• informacje dotyczące rachunków powierniczych oraz ochrony środków nabywców
• warunki odstąpienia od umowy
• Informacje o banku który prowadzi rachunki powiernicze

Część indywidualna zawiera:

• Cenę, powierzchnię i inne cechy nabywanej nieruchomości
• Standard prac wykończeniowych (standard inwestycji)

Do prospektu muszą zostać dołączone, jako załączniki także:

• Karta mieszkania / domu,
• Wzór umowy deweloperskiej
• Projekt zagospodarowania terenu inwestycji

Jak można zauważyć, prospekt informacyjny zawiera mnóstwo bardzo szczegółowych informacji. Należy odpowiednio się przyłożyć do tych danych, ponieważ błędy oraz zatajanie istotnych informacji mogą prowadzić do konsekwencji prawnych oraz rozwiązania umowy deweloperskiej z winy inwestora.

Wskazówki:

• Aby ułatwić pracę z dokumentem, polecamy stworzyć dodatkowe załączniki takie jak:
  • Standard inwestycji w którym umieścimy standard budynku oraz lokali, zawrzemy informacje dotyczące instalacji oraz wykończenia części wspólnych
  • Układ pomieszczeń – tutaj możemy odnieść się do karty mieszkania, więc należy dodatkowo w karcie je opisać

Kiedy przypisujemy dodatkowe załączniki, w pola odpowiednie np. do standardu inwestycji i wykończenia wpisujemy „Zgodnie z załącznikiem do prospektu informacyjnego – Standard wykończenia budynku”. Należy także pamiętać, że taki załącznik powinien być dołączony również do umowy deweloperskiej.

5. Karta lokalu

Jako załącznik do umowy deweloperskiej powinna być dołączona karta lokalu. Mimo braku określonych wytycznych w ustawie co do jej wyglądu, w praktyce często zdarza się, że pewne istotne kwestie są pomijane, co może prowadzić do konfliktów między stronami. Dlatego zaleca się, aby w karcie lokalu znalazły się następujące informacje:

• Plan mieszkania lub domu
• Zaznaczenie na planie budynku, lokalizacji mieszkania
• Spis pomieszczeń z dokładnymi metrażami i nazwami
• Oznaczenia ścian przewidzianych do demontażu
• Skala rzutu mieszkania, z zaznaczonymi odpowiednimi wymiarami
• Standard pomiaru powierzchni oraz informacja, czy powierzchnie pod ścianami działowymi wliczane są do powierzchni mieszkania.

Tego rodzaju dane są wyczerpujące, eliminują wszelkie niejasności oraz nadinterpretacje ze strony obu stron transakcji, co zapobiegnie ewentualnym sporom w przyszłości, a klient zawierający umowę deweloperską otrzymuje przejrzyste informacje dotyczące nabytej nieruchomości.

6. Umowa rezerwacyjna

Przed zawarciem umowy deweloperskiej, aby klient mógł dokonać rezerwacji mieszkania a deweloper mógł je czasowo wycofać ze sprzedaży, można zawrzeć umowę rezerwacyjną.

Jej główne założenia to:

• Nie wymaga ona formy notarialnej, zatem może zostać zawarta w biurze dewelopera
• Maksymalna opłata rezerwacyjna może wynosić 1% wartości nieruchomości
• Opłata rezerwacyjna nie jest zadatkiem
• Nabywca ma prawo do zwrotu opłaty opłaty w przypadku gdy:
  • W kwocie nominalnej gdy nie otrzyma on pozytywnej decyzji kredytowej
  • W podwójnej wysokości gdy deweloper nie wywiążę się z umowy rezerwacyjnej lub dokona zmian w prospekcie bez wiedzy rezerwującego.

Opłata rezerwacyjna dokonywana jest na konto bankowe dewelopera, nie na rachunek powierniczy, jednak musi zostać przekazana na odpowiedni rachunek powierniczy na poczet ceny zakupu lokalu do 7 dni od zawarcie umowy deweloperskiej.

W praktyce nie ma określonego minimalnego oraz maksymalnego czasu, na jaki umowa rezerwacyjna może zostać zawarta. Ustawana tej kwestii nie reguluje, zatem można stosować dowolność zapisów.

Poniżej, przesyłamy przykładowy wzór umowy rezerwacyjnej, którą można dostosować pod własne preferencje.

UWAGA:

• Czy deweloper może zatrzymać opłatę rezerwacyjną, gdy klient się wycofa?

Ustawa deweloperska wskazuje, że opłata rezerwacyjna nie jest zadatkiem, jednak ma formę mieszaną, gdyż jeśli klient nie otrzyma kredytu – zwracana jest w kwocie nominalnej, a jeśli deweloper się wycofa, zwraca dwukrotność opłaty, lecz nie podaje przypadków, w których deweloper może zatrzymać taką opłatę.

Można zatem przyjąć interpretację, że opłata rezerwacyjna stanowi wynagrodzenie dla dewelopera za czasowe wycofanie lokalu ze sprzedaży. Gdy do transakcji dojdzie, jest ona wliczana do ceny sprzedaży. Jeśli jednak do transakcji nie dojdzie, a przesłanki wymienione w ustawie nie obowiązują, deweloper jest uprawniony do zatrzymania opłaty, gdyż wykonał swoje zobowiązanie.

Warto jednak jasno określić tę czynność w umowie, aby nie budziła wątpliwości w przyszłości.

7. Pozostałe istotne kwestie

• Czy można sprzedawać powierzchnię pod ściankami do demontażu?

Powierzchnia pod ściankami działowymi to temat, który przewija się w branży od bardzo dawna. Co z nią zrobić?

W praktyce jest to powierzchnia, którą klient kupuje, gdyż po usunięci ścianek, które przeznaczone są do demontażu, realnie uzyskuje większą powierzchnię nieruchomości którą nabywa. Wydawać by się mogło, że to niewielka przestrzeń, jednak w rzeczywistości, przy mieszkaniach o powierzchni około 100m2, może ona wynosić nawet 4m2. To, przy dzisiejszych cenach za metr kwadratowy daje już pokaźną sumę, a w skali całej inwestycji deweloperskiej sumy mogą być jeszcze większe. Z drugiej strony jednak, jeśli klient kupuje mieszkanie w rozkładzie oferowanym przez dewelopera, realnie nie korzysta z tej powierzchni.

Ostatnio w sieci pojawiła się informacja o wygranej przez nabywców nieruchomości sporze z inwestorem, który oferował mieszkania na sprzedaż, przy czym powierzchnia użytkowa mieszkań była liczona z uwzględnieniem ścian podlegających demontażowi. Analogiczną sytuację można znaleźć w wyroku sądu z 2022 roku, gdzie również klientowi przyznano rację. Głównym powodem decyzji był jednak niejasny sposób liczenia powierzchni, który nie wskazywał jednoznacznie, jak dokładnie jest mierzony metraż lokalu, co mogło prowadzić do błędnego rozumienia umowy przez nabywcę. Dodatkowo, w umowie deweloperskiej jednego ze skazanych deweloperów, określenie „ściany działowe” były używane zamiennie ze „ściankami działowymi”, gdzie wg. normy PN-ISO 9836:1997 – nie są one tym samym. „Ścianki” podlegają demontażowi, „ściany” już nie.

Jak zatem wygląda realna interpretacja i czy można je sprzedawać?

Generalnie wszystko zamyka się do tego, na co umówią się strony. Jeśli nigdzie w umowie nie jest ujęte, że powierzchnię nieruchomości stanowi także powierzchnia pod ściankami do demontażu, według prawa i interpretacji sądu – nie można jej oferować w takiej formie. Jednak jeśli jasno w karcie lokalu oraz umowie deweloperskiej ujęte jest, że powierzchnię stanowi powierzchnia użytkowa lokalu oraz powierzchnia pod ściankami do demontażu, taka forma jest dozwolona. Należy jednak pamiętać, że jest to zgodne z prawem jedynie gdy klient został jasno poinformowany o takim sposobie liczenia powierzchni. Warto także nazwać te ściany wprost jako „ścianki możliwe do demontażu” i unikać określeń takich jak „ścianki działowe” czy „ściany działowe”. Dodatkowo, warto je oznaczyć w karcie lokalu innym kolorem oraz grubością.

• Zmiana w dokumentach = aneksowanie umów

Należy pamiętać, że wszelka zmiana w dokumentacji, takiej jak prospekt czy harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego, wymaga zawarcia aneksu do umów deweloperskich w celu uaktualnienia danych. Bezprawne jest dokonywanie zmian w tych dokumentach bez wcześniejszego powiadomienia nabywców, którzy już dokonali zakupu i zawarli umowę deweloperską.

Jeśli w trakcie budowy okaże się, że konieczna jest zmiana harmonogramu ze względu na konieczność aktualizacji danych w prospekcie, zmiany w jednym etapu czy znaczące zmiany w terminach, konieczne będzie wprowadzenie zmian do już zawartych umów.

Wymaga to:

• dodatkowych czynności notarialnych,
• dodatkowo poświęconego czasu,
• może prowadzić do rozwiązania umowy przez nabywców, gdyż forma umowy deweloperskiej, którą zawarli, była inna, a brak ich zgody spowoduje zerwanie umowy z winy dewelopera.

Wszystko to podkreśla wagę, jaką należy przywiązać do dokumentów opracowywanych na wczesnym etapie projektu. Niedbałe przygotowanie dokumentacji może skutkować koniecznością stosowania aneksów. W przypadku, gdy nabywców jest niewielu i każdy z nich wyrazi zgodę na takie zmiany, problem jest ograniczony. Jednakże w sytuacji, gdy kupujących jest wielu, co jest normą w inwestycjach mieszkaniowych, a choćby jeden z nich nie wyrazi zgody, stanowi to realny problem dla dewelopera. Zalecamy ponownie – warto włożyć dodatkowy wysiłek i dokładnie sprawdzić dokumentację wielokrotnie.

• Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny to stosunkowo nowe rozwiązanie zastosowane w obrocie nieruchomościami, które dotyczy sprzedaży mieszkań i domów z rynku pierwotnego. Wprowadzone zostały na mocy nowelizacji ustawy deweloperskiej w 2021 roku. Obciążają one deweloperów, a ich wysokość ustalana jest na dzień rozpoczęcia sprzedaży danej inwestycji.

Wpłaty na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny dokonuje się od:

• wpłat wynikających z umowy rezerwacyjnej,
• wpłat z umowy deweloperskiej,
• umowy przedwstępnej dotyczącej mieszkania lub domu, jeśli budowa została zakończona,
• umowy końcowej dla mieszkania lub domu, jeśli budowa została zakończona,

Na dzień lipca 2024 roku składka na DFG wynosi:

• 0,1% od każdej wpłaty dokonywanej przez nabywcę, jeśli deweloper przyjmuje wpłaty na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy (bank wypłaca deweloperowi zgromadzone środki dopiero po przeniesieniu własności na nabywcę);
• 0,45% w przypadku, gdy wpłaty przyjmowane są na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy (bank wypłaca deweloperowi środki w transzach po każdym etapie zgodnym z harmonogramem inwestycji).

Warto podkreślić, że składki są odprowadzane nie od całkowitej wartości sprzedaży, lecz od indywidualnych wpłat dokonanych przez nabywców. Oznacza to, że deweloper obowiązany jest do odprowadzenia odpowiedniej stawki od każdej pojedynczej wpłaty, którą kupujący dokonuje na rachunek powierniczy.

Składki należy odprowadzić w ciągu 7 dni od wpłaty klienta, nie wcześniej jednak niż w momencie uwolnienia tych środków do dyspozycji dewelopera przez bank prowadzący rachunki powiernicze.

W praktyce to bank odpowiedzialny za prowadzenie rachunków powierniczych zajmuje się odprowadzaniem składek do DFG. Deweloper jest zobowiązany do zapewnienia odpowiednich środków na osobnym koncie bankowym, aby operacja ta mogła zostać przeprowadzona.

UWAGA

• Składki nie mogą być odprowadzane z rachunku powierniczego klienta. Należy dysponować własnymi środkami na opłatę składek, dlatego warto zabezpieczyć odpowiednią kwotę na ten cel.
• Składki nie podlegają zwrotowi, nawet w przypadku, gdy umowa zostanie rozwiązana z winy klienta lub jeśli odstąpi on od podpisania umowy końcowej.
• Zgodnie z nowelizacją ustawy deweloperskiej z 2021 roku, każdy deweloper ma obowiązek zarejestrowania się w Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym: https://dfg.ufg.pl/dfg/infoportal/dla-dewelopera.