Planujesz zakup nieruchomości z wpisem w dziale IV księgi wieczystej, ale nie wiesz jak się za to zabrać? Pamiętaj, że hipoteka może być obciążeniem dla nieruchomości i jeśli nie zostanie poprawnie wykreślona, może nas czekać sporo kłopotów po zakupie. Jakie zajęcia lub długi możemy napotkać oraz na co uważać? W tym artykule dowiesz się wszystkiego.

Co oznaczają wpisy w dziale IV księgi wieczystej?

Gdy zajrzymy do księgi wieczystej, a w dziale IV znajdziemy jakiś wpis, może to oznaczać, że nieruchomość została zabezpieczona na rzecz wierzyciela. To oznacza, że właściciel prawdopodobnie ma zaciągnięty dług i może być poddany egzekucji hipotecznej, jeśli nie spłaci go w wyznaczonym czasie.

Jak to wygląda?

W przypadku braku spłaty zobowiązania przez dłużnika, czyli właściciela, wierzyciel może skierować sprawę do sądu i wnioskować o licytację nieruchomości przez syndyka. Jeśli syndyk sprzeda nieruchomość, wierzyciel zostanie spłacony z uzyskanej kwoty. Jest to jedna z możliwych form odzyskania długu przez wierzyciela.

Procedura windykacji

W przypadku, gdy wierzyciel uważa, że zabezpieczenie jest jedyną skuteczną drogą do odzyskania swoich pieniędzy, może złożyć wniosek do sądu o wykonanie takiego zabezpieczenia. Sąd wydaje klauzulę tytułu wykonawczego (opinię potwierdzającą dług wobec dłużnika z klauzulą wykonalności) oraz jest ona następnie przekazywana do komornika sądowego. Komornik poinformuje dłużnika o rozpoczęciu egzekucji i da mu 14 dni na dobrowolną spłatę długu. Jeśli dłużnik tego nie uczyni, uruchamiany jest proces wyceny i licytacji nieruchomości przez komornika. Po pozytywnym (dla wierzyciela oczywiście) zakończeniu licytacji, dług zostaje spłacony a reszta (jeśli całość kwoty sprzedaży była większa niż dług), po odjęciu wszystkich kosztów, wędruje do dłużnika.

Kto może dokonać takiego wpisu?

Można określić dwa rodzaje hipotek:

Hipoteka przymusowa

Występuje, jak sama nazwa wskazuje, przymusowo, czyli wbrew woli właściciela do której nie potrzeba jego zgody.

Kto może dokonać takiego wpisu?

• Zakład Ubezpieczeń Społecznych (ZUS)
• Urząd Skarbowy
• Instytucje finansowe (banki)
• Osoby prywatne
• pożyczkodawca
• przedsiębiorstwa

W przypadku, gdy dłużnik nie jest w stanie spłacić swoich zobowiązań, takich jak rachunki, podatki, pożyczki lub inne opłaty, wierzyciel może wystąpić do sądu o zabezpieczenie swoich wierzytelności poprzez zajęcie nieruchomości. Jeśli sąd uzna to za stosowne, może zostać wydane przymusowe zajęcie hipoteki bez zgody właściciela nieruchomości.

Jak ją wykreślić?

W przypadku hipoteki konieczne jest jej spłacenie, jednak nie oznacza to automatycznego usunięcia wpisu. Dłużnik musi złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego o usunięcie zajęcia wraz z potwierdzeniem spłaty zadłużenia.

Hipoteka dobrowolna

Istnieje też drugi rodzaj zajęcia – dobrowolny za pełną zgodą właściciela nieruchomości.

Może ona wystąpić w przypadku gdy:

• Właściciel wziął kredyt hipoteczny na nieruchomość i za jego zgodą została wpisana przez bank hipoteka w celu zabezpieczenia długu
• Właściciel wziął pożyczkę od osoby prywatnej lub innej instytucji którą zabezpieczył nieruchomością
• Dokonał jakiegokolwiek zabezpieczenie długu bądź innego roszczenia na nieruchomości

W dużym skrócie, hipoteka dobrowolna to taki rodzaj zabezpieczenia, gdzie to właściciel sam zabezpieczył roszczenie osoby trzeciej lub innej instytucji.

Aby ją wykreślić właściciel może albo spłacić zobowiązanie albo porozumieć się z wierzycielem w celu jego wykreślenia. Wymaga to jednak zgody wierzyciela, która najczęściej ma formę aktu notarialnego.

Kupujemy nieruchomość która posiada hipotekę. Co robić?

Jeśli nieruchomość którą kupujemy, posiada wpisy w dziale IV, należy najpierw sprawdzić, kto jest wierzycielem.

W większości przypadków wierzycielem jest bank, który udzielił kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości. Aby dokonać sprzedaży nieruchomości obciążonej kredytem, sprzedający musi uzyskać promesę i zgodę banku na wykreślenie hipoteki po spłacie zadłużenia a także dokument potwierdzający aktualną wysokość zadłużenia. Podczas sprzedaży nieruchomości kredyt zostaje spłacony a reszta środków wędruje do sprzedającego.

Ten proces jest powszechny i dla większości osób znany. Jednak co w przypadku, gdy mamy do czynienia z hipoteką przymusową lub dobrowolną?

W niektórych sytuacjach, nie jest to tak oczywiste. Istnieje możliwość nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką, i nie ma przeszkód prawnych w tym zakresie. Gdy już nabędziemy taką nieruchomość, możemy spłacić wszelkie długi i pozbyć się obciążenia. Warto zauważyć, że takie nieruchomości często są atrakcyjne ze względu na ich niższą cenę, szczególnie jeśli poprzedni właściciel był pod presją i chce szybko się pozbyć posiadłości.

W sytuacji, gdy właściciel sam spłaca zadłużenie, musi on uzyskać:

• List mazalny, czyli zgoda na wykreślenie hipoteki, jeśli wierzycielem jest bank, urząd skarbowy ZUS lub inna instytucja. Dokument taki wydawany jest na wniosek właściciela po spłacie zadłużenia.
• Jeśli wierzycielem jest osoba prywatna lub firma, a hipoteka była dobrowolna, właściciel musi uzyskać notarialne porozumienie między stronami na wykreślenie hipoteki (gdy np. dług został spłacony lub nastąpiło porozumienie) lub przeniesienie jej na inną nieruchomość.

UWAGA

Gdy warunkiem zakupu jest spłata hipoteki, ważne jest, aby zrozumieć, że samo złożenie wniosku o wykreślenie hipoteki nie rozwiązuje wszystkich problemów.

Należy być bardzo uważnym na tę kwestię. Istnieje szansa, że wniosek zostanie odrzucony np. z powodu złego wypełnienia lub gdy porozumienie między stronami zawiera błędy lub wnioskujący sam wycofa taki wniosek.

Podczas zakupu nieruchomości, należy zadbać o wykreślenie hipoteki z sądu wieczystoksięgowego. Wielu polega na prostym wniosku, który często nie jest wystarczający. Jednak niedoszłemu nabywcy może to przynieść poważne konsekwencje w postaci pozostawienia hipoteki na nieruchomości i tym samym zadłużenia jej po zakupie.

Jak się przed tym zabezpieczyć?

Aby uniknąć późniejszych problemów, ważne jest zawarcie umowy przedwstępnej z warunkiem wykreślenia wpisu w dziale IV księgi wieczystej nieruchomości. W ten sposób możemy mieć pewność, że nie zostaniemy obciążeni hipoteką i odziedziczymy długi poprzedniego właściciela. Zapewnijmy sobie pełne zabezpieczenie poprzez porozumienie się z nowym właścicielem i dopilnowanie tej kwestii.