Podatki w Polsce nie są prostą sprawą. Poziom skomplikowania prawa podatkowego przysparza księgowych o zawrót głowy a doradcy podatkowi zacierają ręce gdyż bez nic, większość przedsiębiorstw nie może się obyć.
Ważne jest aby mieć świadomość kupując, sprzedając oraz posiadając nieruchomość, jakie podatki mogą nas obowiazywać. W tym artykule przedstawimy te najważniejsze wraz ze stawkami oraz wyłączeniami. Optymalizacja podatkowa i zmniejszenie opłat to temat na osobny artykuł i zapewne zajmiemy się w niedalekiej przyszłości.
1. Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)
Kogo obowiązuje?
Podatek obowiązuje osoby oraz podmioty posiadające osobowość prawną (np. spółki), które nabywają nieruchomość od osoby prywatnej, która nie jest płatnikiem VAT.
Jaka jest stawka podatku?
Stawka podatku PCC to zawsze 2% od ceny, niezależnie od rodzaju transakcji sprzedawanej nieruchomości.
Kiedy obowiązuje?
Podatek jest płatny w momencie sprzedaży nieruchomości i płatny w kancelarii notarialnej, która przeprowadza czynność notarialną.
Kiedy podatek nie obowiązuje?
PCC nie jest naliczane, gdy transakcja objęta jest podatkiem VAT lub została zwolniona z PCC.
Jeśli nabywane mieszkanie przez kupującego jest jego pierwszym, a on sam jest osobą fizyczną, taka transakcja także jest zwolniona z podatku PCC. Nie może on jednak posiadać w dniu transakcji żadnego lokalu mieszkalnego, którego jest właścicielem lub współwłaścicielem.
WYJĄTKI:
Podatek PCC w niektórych przypadkach obowiązuje także, gdy sprzedającym nie jest osoba fizyczna a np. działalność gospodarcza lub spółka. Nieruchomość musi jednak spełniać warunki zwolnienia z VAT a są to:
- Jeśli od zasiedlenia nieruchomości minęło 2 lata – dla przykładu, gdy spółka posiada budynek lub część budynku np. lokal usługowy , który używany jest conajmniej 2 lata (od pierwszego zasiedlenia minęły dwa lata), może ona uzyskać zwolnienie z VAT a transakcja będzie opodatkowana podatkiem PCC. Wtedy, nieruchomość będzie traktowana jako „używana”. Dodatkowym warunkiem jest, że sprzedający nie poniósł więcej niż 30% wartości nakładów w celu jego ulepszenia (np. remont nie przekroczył 30% wartości nieruchomości). Można z takiego zwolnienia się zrzec i doliczyć do transakcji podatek VAT, jednak należy złożyć stosowny wniosek o zniesienie zwolnienia z VAT do urzędu skarbowego
- Sprzedający nie jest podatnikiem VAT – Jeśli sprzedający to osoba prowadząca działalność gospodarczą lub osobowość prawna, którego działalność jest zwolniona z podatku VAT, transakcja sprzedaży będzie objęta podatkiem PCC.
2. Podatek od towarów i usług (VAT)
Kogo obowiązuje?
Podatek obowiązuje osoby prowadzące działalność gospodarczą podmioty posiadające osobowość prawną (np. spółki), które objęte są podatkiem VAT.
Jaka jest stawka podatku?
Stawka VAT zależna jest od rodzaju sprzedawanych oraz wynajmowanych nieruchomości.
- 23%
- Wszystkie transakcje sprzedaży lokali niemieszkalnych, nieruchomości komercyjnych, działek budowlanych,
- Transakcje Sprzedaży nieruchomości mieszkalnych których powierzchnia jest większa niż 150m2 w przypadku mieszkań oraz 300m2 w przypadku domów,
- Wynajem nieruchomości komercyjnych, działek, lokali niemieszkalnych.
- 8%
- Obejmuje wszystkie transakcje sprzedaży nowych nieruchomości mieszkalnych ( mieszkań do 150m2 oraz domów do 300m2)
- Krótkoterminowy wynajem nieruchomości mieszkalnych
- VAT ZW (zwolniony)
- Jeśli od zasiedlenia nieruchomości minęły dwa lata (tj. nieruchomość jest użytkowana minimum dwa lata) oraz nakłady na nieruchomość np. remont nie wynosił więcej niż 30% wartości nieruchomości,
- Jeśli sprzedający podlega zwolnieniu z vat,
- Jeśli wynajmujący wynajmuje mieszkanie na cele mieszkalne osobie prywatnej.
Kiedy obowiązuje?
Podatek naliczany jest w momencie sprzedaży nieruchomości lub wystawienia stosownej FV za czynsz najmu nieruchomości. Opłaca go sprzedający lub wynajmujący.
Kiedy podatek nie obowiązuje?
Podatek VAT nie obowiązuje, jeśli transakcja objęta jest zwolnieniem z VAT lub strona sprzedająca / wynajmująca nie jest płatnikiem VAT.
Dodatkowo, jeśli od zasiedlenia nieruchomości minęło 2 lata( dla przykładu, gdy spółka posiada budynek lub część budynku np. lokal usługowy , który używany jest conajmniej 2 lata, czyli od pierwszego zasiedlenia minęły dwa lata), może ona uzyskać zwolnienie z VAT a transakcja będzie opodatkowana podatkiem PCC. Wtedy, nieruchomość będzie traktowana jako „używana”. Dodatkowym warunkiem jest, że sprzedający nie poniósł więcej niż 30% wartości nakładów w celu jego ulepszenia (np. remont nie przekroczył 30% wartości nieruchomości). Można z takiego zwolnienia się zrzec i doliczyć do transakcji podatek VAT, jednak należy złożyć stosowny wniosek o zniesienie zwolnienia z VAT do urzędu skarbowego
3. Podatek od osób fizycznych (PIT)
Kogo obowiązuje?
Podatek obowiązuje osoby wszystkie osoby fizyczne które sprzedają lub wynajmują nieruchomość.
Jaka jest stawka podatku?
Stawka VAT zależna jest od rodzaju sprzedawanych oraz wynajmowanych nieruchomości.
- 19%
- Wszystkie transakcje sprzedaży lokali nieruchomości, które właściciel posiada mniej niż 5 lat
- 8,5%
- Transakcje wynajmu nieruchomości, którego przychód roczny nie przekracza 100 000 zł
- 12,5%
- Transakcje wynajmu nieruchomości, którego przychód roczny przekracza 100 000 zł.
- Podatek obliczany jest od nadwyżki 100 000 zł, zatem przy przychodzie 150 000 zł, dla 100 000 zł obowiązuje stawka podatku 8,5% a 50 000 zł opodatkowane jest stawką 12,5%
Kiedy obowiązuje?
Podatek należy opłacić po sprzedaży nieruchomości lub otrzymania wpływu z najmu nieruchomości. Jeśli nieruchomość została sprzedana przed okresem 5 lat od nabycia, należy odprowadzić podatek od dochodu z takiej nieruchomości, czyli od kwoty zysku (cenę sprzedaży odejmujemy od ceny nabycia)
Kiedy podatek nie obowiązuje?
- Podatek od sprzedaży (19%) nie obowiązuje w momencie, gdy właściciel nieruchomości posiadał ją pełne 5 lat. Po 5 latach, podatek nie obowiązuje.
- Jeśli w ciągu 5 lat od nabycia, sprzedamy nieruchomość bez zysku tj. cena sprzedaży nie będzie większa od ceny zakupu lub koszty które ponieśliśmy w celu uzyskania wzrostu wartości nie są większe są większe lub równe zyskowi. Dla przykładu, jeśli nabyliśmy mieszkanie za 300 000zł, remont kosztował nas 50 000 zł i sprzedajemy tę nieruchomość za 350 000 zł, podatek nie będzie naliczany.
- Jeśli sprzedający zadeklaruje, że pieniądze pozyskane ze sprzedaży nieruchomości zostaną przeznaczone na cele mieszkaniowe. Nabycie nieruchomości mieszkaniowej musi zostać dokonane do 3 lat (podatkowych) od sprzedaży nieruchomość.
UWAGA
- Jeśli nieruchomość została odziedziczona w spadku a spadkobierca posiadał ją dłużej niż 5 lat – podatek nie zostanie naliczony.
4. Opłata planistyczna (Renta planistyczna)
Na temat opłaty planistycznej stworzyliśmy osobny artykuł, znajdziesz go TUTAJ.
5. Opłata audiacencka
Kogo obowiązuje?
Opłata może zostać naliczona właścicielom lub użytkownikom wieczystym nieruchomości gruntowych.
Jaka jest stawka podatku?
Stawki opłaty audiacenckiej ustalane są indywidualnie prze samorządy i obliczane są od wzrostu wartości na stawkach:
- do 30%
- Jeśli wartość działki wzrosła poprzez podział nieruchomości.
- 50%
- Jeśli wartość wzrosła przez scalenia i podział nieruchomości,
- Jeśli wartość wzrosła przez doprowadzenie do niej infrastruktury technicznej.
Dla przykładu – nasza działka była warta 150 000zł, jednak gmina doprowadziła do niej wodociąg oraz prąd. Teraz nasza działka warta jest 250 000 zł, zatem nasz zysk to 100 000 zł i w tym przypadku może zostać naliczona opłata w wysokości 50 000zł (50% od 100 000zł).
Kiedy obowiązuje?
Opłata naliczana jest w momencie zwiększenia wartości działki po scaleniu działki, podziale działki lub wybudowaniu infrastruktury technicznej (gdy wykonuje to samorząd terytorialny lub skarb państwa) takich jak droga dojazdowa czy przyłącza mediów.
Wymogiem jest aby rozbudowa infrastruktury technicznej była prowadzona z budżetu:
- Skarbu Państwa
- Samorządu terytorialnego
- Unii Europejskiej
Zatem jeśli w sąsiedztwie naszej działki została doprowadzona droga dojazdowa lub przyłącza mediów finansowane przez powyższe podmioty oraz dzięki temu, wartość naszej działki wzrosła, może zostać naliczona opłata.
Obowiązek opłaty występuje, gdy wójt gminy, burmistrz lub prezydent miasta postanowi o jej naliczeniu. Sam wzrost wartości nieruchomości poprzez rozbudowę infrastruktury, podział lub scalenie nie nakłada obowiązku zapłaty.
Od decyzji ustalającej opłatę oraz jej wysokość można się odwołać i mamy na to 14 dni od odbioru decyzji o naliczeniu.
Wartość nieruchomość przed wzrostem oraz po wzroście wartości nieruchomości wycenia rzeczoznawca majątkowy.
Kiedy podatek nie obowiązuje?
- Jeśli grunt ma przeznaczenie rolne lub leśne
- Jeśli od wybudowania infrastruktury, podziału lub scalenie minęły 3 lata (sprawa przedawnia się po 3 latach)
- Jeśli przy scaleniu lub podziale wartość nieruchomości nie wzrosła
6. Podatek od nieruchomości
Kogo obowiązuje?
Podatek od posiadanych nieruchomości obowiązuje wszystkich właścicieli oraz użytkowników wieczystych nieruchomości.
Jaka jest stawka podatku?
Podatek od nieruchomości to podatek lokalny, zatem jego stawki ustalane są przez samorządy terytorialne indywidualnie. Obowiązują jednak stawki maksymalne, które na rok 2024 wynoszą:
- 1,15 zł za 1 m2
- Dla nieruchomości mieszkalnych
- 33,10 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej
- Dla budynków i lokali związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej
- 1,34 zł za 1 m2 powierzchni gruntu
- Dla gruntów związanych z prowadzeniem dzielności gospodarczej
- 0,71 zł za 1 m2 powierzchni gruntu
- Dla gruntów o pozostałym przeznaczeniu
Kiedy obowiązuje?
Podatek nieruchomości obowiązuje każdego właściciela nieruchomości oraz należy go opłacać do 15 dnia każdego miesiąca za wyjątkiem stycznia, gdzie termin zapłaty ustalony jest na 31 stycznia.
Kiedy podatek nie obowiązuje?
- Gdy nieruchomość jest terenem leśnym lub użytkiem rolnym z wyjątkiem gdy prowadzona na nich jest działalność gospodarcza,
- Jeśli grunt znajduje się pod wodami powierzchniowymi i kanałami żeglugowymi za wyjątkiem jezior oraz gruntów zajętych przez zbiorniki retencyjne albo elektrownie wodne,
- Nieruchomości które są własnością gminy, chyba że prowadzona jest w nich działalność gospodarcza
- Grunty objęte ochroną leśną lub krajobrazową
- Budynki służące działalności leśnej lub rybackiej
