Wprowadzenie

Flip na działce – w coraz większej liczbie miejsc pojawia się to określenie, choć nadal nie jest ono tak popularne jak standardowe mieszkaniowe flip. Samych fliperów obracających gruntami jest zdecydowanie mniej. Dlaczego? Jest to proces zdecydowanie większy, a ryzyko utopienia bądź zamrożenia kapitału na wiele lat jest zdecydowanie wyższe. Ryzyko jednak w dużej liczbie przypadków się opłaca. Flipy na działkach to bardzo opłacalne zajęcie. Zwroty w wysokości 100% zaangażowanego kapitału to nic nadzwyczajnego, a i znamy przypadki, gdzie były one zdecydowanie większe.

Na czym to polega?

W tym artykule nie skupimy się na tym, jak zrobić flipa na działce, ponieważ jest to temat dość złożony i wymaga oddzielnego podejścia. Zamiast tego, przyjrzymy się mechanizmowi działania oraz sposobom na zwiększenie zysków z działki.

W dużym skrócie – kupujemy działkę, podnosimy jej wartość i sprzedajemy dalej. Oczywiście, mamy także możliwość kupna działki, odczekania wzrostu rynku i sprzedaży z większym zyskiem. Ta metoda jednak może być stosowana przy każdej nieruchomości, zatem skupimy się na podejściu nieco bardziej aktywnym. Przedstawimy kilka sposobów działań, które mogą doprowadzić do wzrostu wartości naszego gruntu.

JAK ANALIZOWAĆ DZIAŁKĘ PRZED ZAKUPEM ZNAJDZIESZ U NAS TUTAJ

Analiza działki przed zakupem. Co należy wiedzieć, aby nie kupić kota w worku?

1. Zakup działki w strategicznej lokalizacji

Pierwszym sposobem na zarobienie na działce, które nie wymaga od nas dużego nakładu pracy już po samym zakupie aby zwiększyć wartość gruntu, to po prostu kupienie go w miejscu, gdzie wiemy, że wartość w krótkim (najlepiej kilkuletnim) okresie może znacząco wzrosnąć.

Co może wpłynąć na wzrost wartości działki?

Czynników oczywiście jest wiele, jednak do najpopularniejszych możemy zaliczyć

• Budowę nowych dróg oraz infrastruktury:
  • rozbudowa sieci przesyłowych tj. przyłącza wod-kan, prąd
  • nowych połączeń tramwajowych lub kolejowych
  • szkół, uniwersytetów
  • parków rozrywki i podobnych
• Wprowadzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego:
  • zwiększenie wysokości i gęstości zabudowy
  • zmiana przeznaczenia gruntu
  • wprowadzenie planu miejscowego na obszarach, gdzie nie był dostępny
• Przesuwanie się linii zabudowy obszarów miejskich oraz wiejskich

Wskazówki:

To tylko kilka przykładów, ale są one najbardziej popularne. Warto zwracać uwagę na to, gdzie powstają nowe drogi i przeglądać plany GDDIK w celu znalezienia informacji o remontach i rozbudowie dróg. Dodatkowo, warto monitorować plany rozwoju sieci przesyłowych w danym obszarze, ponieważ sam dostęp do mediów w działce może znacząco zwiększyć jej atrakcyjność. Budowa szkół, uniwersytetów lub parków rozrywki również może podnieść wartość okolicznych gruntów. Należy śledzić dokumenty publiczne, pytać w urzędach i nawiązywać kontakt z ludźmi – można wyciągnąć wiele informacji z takiej komunikacji.

Wprowadzenie nowego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego może znacznie poprawić atrakcyjność działki w miejscach, gdzie wcześniej nie obowiązywał. Niektóre z nowych planów mogą zwiększyć wartość działki poprzez większą intensywność zabudowy lub zmianę przeznaczenia terenu. Jednak należy pamiętać, że mogą również wpłynąć na jej pogorszenie, dlatego zalecamy ostrożność.

Jak czytać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego znajdziesz u nas TUTAJ

Istnieją różne sposoby na prognozowanie wartości nieruchomości i jednym z nich jest obserwacja aglomeracji miejskich i wiejskich. Zauważenie trendów w kierunku rozwoju infrastruktury oraz wzrostu gęstości zabudowy może pomóc w wybraniu atrakcyjnych miejsc do inwestycji. Należy również brać pod uwagę demografię danego regionu – czy ludności tam przybywa czy też liczba ta się zmniejsza. Jeśli miasto sąsiaduje z dużą aglomeracją, istnieje duże prawdopodobieństwo, że mieszkańcy będą chcieli osiedlić się w tym rejonie dla szybkiego dostępu do pracy lub życia w pobliżu dużego miasta. Jednak jeśli demografia pokazuje przeciwny trend, a większość ludności opuszcza dany region, to może oznaczać niski potencjał wzrostu wartości nieruchomości w krótkim horyzoncie czasowym.

Ryzyka

Wszystkie te sposoby jednak opierają się na czystej spekulacji – albo wzrośnie albo nie. Gdy okaże się, że wprowadzony plan nie jest taki jak był zaplanowany, lub droga która miała powstać – nie powstanie, możemy zablokować kapitał lub go nawet w jakiejś części stracić.

Teraz omówimy sposoby, które rzeczywiście zwiększą wartość działki, ale będą wymagać nieco większego zaangażowania i pracy.

2. Uzyskanie stosownych pozwoleń

Kolejnym sposobem aby zwiększyć wartość gruntu to uzyskanie dla niej stosownych pozwoleń np. na budowę.

Dlaczego uzyskanie pozwolenia na budowę zwiększa wartość działki?

Proces uzyskania pozwolenia na budowę jest zazwyczaj długi i obejmuje wiele dokumentów i etapów projektowania. Czasami może trwać nawet kilka lat, szczególnie jeśli któraś ze stron postępowania o wydanie pozwolenia na budowę złoży odwołanie. Ale ostatecznie uzyskanie pozwolenia przynosi realne korzyści dla kolejnych nabywców:

1. Oszczędność czasu – W procesie budowlanym czas to pieniądz, a dzięki zakupie działki z pozwoleniem na budowę, nabywca może rozpocząć budowę niemal natychmiast,
2. Pewność, że może wykonać założony projekt – Nabywca na etapie zakupu ma wszelkie informacje dotyczące projektowanego budynku, zatem znacząco zmniejsza ryzyko inwestycyjne,
3. Pomija skomplikowany proces projektowania i dokumentacji – Wiele osób unika skomplikowanego procesu projektowania i dokumentacji, ponieważ może nie mieć w tym doświadczenia lub po prostu woli wybrać już gotowy projekt.

Posiadanie działki z pozwoleniem na budowę jest niezwykle atrakcyjne dla potencjalnego inwestora. To gwarancja, że możliwy do zrealizowania projekt będzie zgodny z jego preferencjami i wymaganiami. Jest to szczególnie istotne dla działek przeznaczonych pod budynki mieszkalne lub usługowe, gdzie rentowność projektu jest obliczana na podstawie dostępnej powierzchni nowo wybudowanego budynku. W takim przypadku może on szybko wyliczyć przewidywaną stopę zwrotu i podjąć świadomą decyzje inwestycyjną.

Wskazówki

Warto skupiać się na działkach wielorodzinnych, usługowych lub większych jednorodzinnych. Działki pod hale magazynowe, budynki usługowe, wielorodzinne oraz osiedla domów jednorodzinnych, to najlepszy sposób na zwiększenie wartości działki. Produkt taki, trafia do inwestorów, dla których gotowy projekt to duża wartość dodana, która oszczędza czas i zwiększa pewność inwestycji.

Nie polecam jednak działek pod zabudowę np. jednego domu. Dla klientów prywatnych, pozwolenie na budowę to nierzadko przeszkoda niż wartość dodana. Gdy nabywca kupuje działkę pod własny dom, najczęściej projekt już ma w głowie i aby spełnić swoje marzenie, gdy wydaje pieniądze swojego życia, woli mieć kontrolę nad jego realizacją i zrobić projekt pod własne wymagania. Nie sugeruję, że flip na takiej działce nie wyjdzie, jedynie grono odbiorców takie produktu jest mniejsze i późniejsza sprzedaż może nie być łatwa.

Przed zakupem takiej działki, warto jednak oddać analizę dobremu architektowi, aby najpierw zbadał grunt, wykonał analizę chłonności czyli obliczył ile możemy realnie na działce wybudować oraz wskazać zagrożenia, aby zwiększyć pewność naszej inwestycji.

Ryzyka

Proces uzyskiwania pozwolenia na budowę to czasami długi proces. Zależnie od przeznaczenia działki, samo projektowanie, może zająć kilka miesięcy a gdy pozwolenie zostanie wydane i któraś ze stron od niego się odwoła (np. uciążliwy sąsiad), możemy nierzadko stanąć w miejscu nawet na kilka lat. Rekordem w naszej karierze było pozwolenie, które wydawane było 4 lata, ale zapewne były przypadki, gdzie trwało to jeszcze dłużej.

3. Podział gruntu

Stosunkowo prostym sposobem na zarobienie na działce jest jej podział na mniejsze. Działki o dużej powierzchni, zazwyczaj są tańsze w przeliczeniu na 1m2 niż działki mniejsze. Wniosek jest prosty, kupujemy dużą działkę np. 1 hektar, dzielimy na 10 po 1000m2 każda i sprzedajemy.

Dodatkowo, gdy np. mamy w okolicy działki w zabudowie łanowej, czyli długie „makarony” które posiadają np. 15 metrów szerokości a 200m długości, dobrym sposobem jest zakup kilku takich działek, połączenie ich a później ponowny podział na mniejsze.

Wydaje nam się, że nie ma tutaj większej filozofii, jednak warto zwrócić uwagę na kilka czynników:

1. Wybierać działki, które są atrakcyjna dla kupujących: mniejsze działki najczęściej wybierają klienci indywidualni pod budowę własnego domu, zatem ważna jest lokalizacja. Zakup działki w miejscu, gdzie wokoło mamy puste pola uprawne i podział ich na mniejsze może nie zachęcić nabywców do zakupu.
2. Zwracać uwagę na zapisy miejscowego planu: należy najpierw sprawdzić, jaką minimalną powierzchnię nowo wydzielonych działek. Jeśli kupimy działkę 3000m2 a minimalna działka jaką możemy wydzielić to 1500m2, to podzielimy ją zaledwie na dwie działki. Zysk może być niewielki.
3. Dostęp do drogi publicznej: niewiele osób zdecyduje się na kupno działki położonej z dala od głównej drogi, zwłaszcza jeśli trzeba do niej dojeżdżać po polnej dróżce. Upewnij się więc, że Twoja działka jest łatwo dostępna dla potencjalnych kupujących.
4. Dostęp do mediów: przed inwestycją w działkę należy sprawdzić dostęp do mediów w jej pobliżu. Jeśli media są zbyt daleko, koszty przyłączenia mogą być znaczne i wpłynąć na opłacalność projektu.
5. Ukształtowanie działki: Przy wyborze działki należy unikać terenów o dużym nachyleniu. Budowanie wielu domów na stromym zboczu może być problematyczne i zniechęci potencjalnych kupujących.
6. Okoliczna zabudowa: należy zwrócić uwagę na otoczenie. Działka położona przy oczyszczalni ścieków lub w pobliżu linii wysokiego napięcia może być odstraszająca dla potencjalnych kupców.

Wskazówki

Weź pod uwagę przy kalkulacji zyskowności inwestycji koszt podziału tj. biura projektowego oraz projektu podziału. Pamiętaj, że gdy podzielisz działki na mniejsze, każda z nich musi posiadać dostęp do mediów, gdyż nikt nie kupi działki pod budowę domów bez prądu czy wody. Oblicz ten koszt wcześniej i dodaj go do swojej kalkulacji.

Przy podziale działki, wytycz drogę dojazdową np. wzdłuż lub jeśli szerokość na to pozwala – w środku działki, tak aby każda z działek miała dojazd. Podziel jej udział przez liczbę działek i przypisz do każdej nowej działki. Wtedy, każdy nowy nabywca będzie także nabywał udział w drodze dojazdowej.

Ryzyka

Największym ryzykiem jest fakt, że działki mogą sprzedawać się długo. Zależne jest to od wielu czynników tj. koniunktura czy faza rynku, jednak gdy lokalizacja jest dobra a każda z nowych działek ma właściwy dostęp do mediów, sprzedaż nie powinna być problemem.

4. Inne sposoby

To nie wszystkie sposoby na zwiększenie wartości działki, ale są to najczęściej stosowane i skuteczne metody. Dzięki nim możemy znacznie zadbać o nasz zysk i zapewnić wysoką wartość nieruchomości.

Do pozostałych sposób możemy zaliczyć:

1. Zakup działki na licytacjach komorniczych: udział w licytacjach daje nam możliwość bardzo często wylicytowania działki poniżej wartości rynkowej, a co za tym idzie – kupując taniej możemy od razu sprzedać ją drożej
2. Zakup działki z problemami prawnymi: brak drogi dojazdowej, sprawy spadkowe, czy dziwne wpisy w księgach wieczystych obniżają wartość działki. Kupując taką działkę i niejako „prostując” jej status prawny, możemy zwiększyć jej wartość, jednak wymaga to dobrej wiedzy prawniczej lub posiadania dobrego prawnika. Nierzadko jednak, takie sprawy można wyprowadzić w krótkim czasie.
3. Zakup działki bez mediów: Dobrym sposobem na zarobienie na gruncie to zakup działki bez mediów i uzbrojenie jej. Czasami jednak, media mogą znajdować się daleko od naszej działki, co zwiększy koszt lub przechodzą przez działkę sąsiada z którym nie zawsze łatwo się porozumieć. Wartość działki uzbrojonej wzrasta, wiec jest to sposób na zwiększenie jej wartości.
4. Odrolnienie i zmiana przeznaczenia: Jest to dobry sposób na zwiększenie wartości działki, ale nie jest to proces łatwy i zawsze tani. Odrolnienie może wiązać się z dodatkowymi opłatami, zwłaszcza jeśli grunt jest klasy I – w takim przypadku urząd pobiera nawet do 450 000zł za 1 ha. Mimo wszystko, warto pamiętać, że działki rolne są zazwyczaj tańsze od budowlanych, więc potencjalny zysk może być znaczący.