Czym jest renta planistyczna?

Renta planistyczna to podatek, który budzi sporo kontrowersji. Mimo, że jego stawka jest jasno określona, finalna kwota do zapłaty jest zagadką.

Renta planistyczna to podatek, który naliczany jest w momencie sprzedaży działki, gdy dla działki został ustanowiony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Podatek ten, określony jest czasowo, do 5 lat od momentu wejścia planu.

Stawka, która określa wysokość opłaty możemy znaleźć w części tekstowej miejscowego planu i z założenia nie może ona być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Jednakże jak wiemy, nasi gminni ustawodawcy korzystają z tego przywileju i zazwyczaj stawka wynosi równo 30%.

Jak obliczyć rentę planistyczną?

Tutaj zaczyna się właśnie największa kontrowersja związana z tym podatkiem – nie jesteśmy w stanie przewidzieć, ile dokładnie będzie wynosił.

Z założenia, powinna zostać ona wyliczona od wzrostu wartości nieruchomości. Przykładowo:

Nasza działka przed wprowadzeniem planu, warta była 100 000 zł, gdyż była to działka np. rolna. Nowe MPZP, przewiduje na na naszej działce zabudowę jednorodzinną i teraz jest warta 300 000 zł, czyli jej wartość wzrosła o 200 000zł.

Jeśli zatem wysokość renty planistycznej to 30%, będziemy musieli odprowadzić 60 000zł podatku od wzrostu wartości.

Proste, prawda? W rzeczywistości niekoniecznie.

Procedura obliczania renty planistycznej

To nie my wyliczamy wzrost wartości działki, a rzeczoznawca. Kiedy? Po sprzedaży nieruchomości lub na nasz wniosek.

Gdy sprzedamy działkę, notariusz ma 7 dni na przesłanie wypisu aktu notarialnego do odpowiedniego organu np. wójta / burmistrza / prezydenta miasta o wszędzie postępowania w celu ustalenia czy renta planistyczna powinna zostać naliczona. Następnie, sprzedający jest informowany czy są przesłanki do naliczenia renty, jeśli tak, postępowanie zostaje wszczęte.

Organ powołuje rzeczoznawcę który oblicza wartość nieruchomości przed wprowadzeniem MPZP i na dzień sprzedaży. Następnie zostajemy poinformowani o wysokości opłaty i mamy 14 dni na ewentualne odwołanie się.

Możemy także ustalić wysokość renty planistycznej przed sprzedażą. Aby to zrobić, należy wystosować wniosek do odpowiedniego organu tj. wójta / burmistrza / prezydenta miasta o ustalenie wysokości opłaty planistycznej.

Kontrowersje

Doskonale wiemy, że różni rzeczoznawcy, mogę wycenić jedną nieruchomość na wiele, różnych sposób i finalna wartość w każdym przypadku będzie nieco inna. Gdy mówimy o dużych wartościach nieruchomości, różnica w podatku będzie znaczna, gdyż jego stawka także jest wysoka.

Kiedy renta planistyczna nie zostanie zaliczona?

Renta planistyczna nie zostanie naliczona zawsze. Istnieje kilka przypadków, gdzie jej unikniemy:

1. Gdy wartość nieruchomości nie wzrosła: Renta naliczana jest od wzrostu wartości, więc jeśli zapisy MPZP nie zostały zmienione na naszym terenie, nie zostanie ona naliczona. Dodatkowo, jeśli wartość nieruchomości po wprowadzeniu MPZP spadła, należy nam się stosowne odszkodowanie
2. Gdy darujemy nieruchomość osobie bliskiej
3. Gdy sprzedamy działkę po pięciu latach od wprowadzenia planu: niby oczywiste, jednak jeśli nie spieszy nam się ze sprzedażą, jest to dobre rozwiazanie.

Jak uniknąć zapłaty renty planistycznej?

A co gdy musimy sprzedać działkę, z różnych powodów, a do końca obowiązywania renty zostało na przykład 2 lata? Nic straconego.

Jak już wcześniej opisywaliśmy, renta naliczana jest w momencie sprzedaży nieruchomości. Aby uniknąć zapłaty renty, wystarczy działki nie sprzedawać przed upływem terminu obowiązywania. Jak zatem w teorii sprzedać działkę i nie płacić renty planistycznej?

1. Zawieramy umowę przedwstępną sprzedaży nieuchomości.
2. Termin zawarcia umowy końcowej ustalamy po terminie obowiązywania renty planistycznej.
3. Ustalamy z kupującym kwotę zadatku np. 10% oraz np. 80% wartości jako zaliczki – wtedy otrzymujemy prawie całość pieniędzy w formie zaliczek
4. Zawieramy z kupującym notarialne pełnomocnictwo, gdzie dajemy mu prawo do pełnego dysponowania nieruchomością oraz reprezentowania nas przed urzędami. Wtedy kupujący ma prawo do rozpoczęcia np. procesu uzyskania pozwolenia na budowę a nawet i budowę na naszej działce.
5. Zabezpieczamy środki kupującego wpisem do działu IV księgi wieczystej, tj. hipoteka – jest to zabezpieczenie dla kupującego gdybyśmy zerwali umowę przedwstępną a on wpłacił nam większą część kwoty.

Co nam daje takie rozwiązanie?

Możemy otrzymać znaczną część pieniędzy, a dzięki przekazaniu pełnomocnictwa, kupujący ma prawo rozpocząć wszystkie działania administracyjne w celu uzyskania pozwolenia na budowę i innych decyzji związanych z nieruchomością. Jego wpłacone środki są również chronione wpisem hipotecznym, co daje gwarancję odzyskania jego należności w przypadku problemów.

Jakie są wady takiego rozwiązania?

Z pewnością nie jest to do końca bezpieczne dla kupującego. Jeśli kupujący chce rozpocząć proces budowlany możliwie jak najszybciej, brak posiadania działki na własność zwiększa jego ryzyko biznesowe. Dodatkowo, może on uzyskać odpowiednie dla niego pozwolenia na naszej działki, a my nie przystąpimy do aktu przeniesienia własności.

Jak to rozwiązać?

Jeśli kupujący obawia się, że nie przystąpimy do aktu przeniesienia własności, możemy użyć jeszcze jednego rozwiązania – w depozycie notarialnym pozostawiamy notarialne pełnomocnictwo do zawarcia umowy końcowej, które może zostać wydane nabywcy po upływie terminu do którego zobowiązały się strony zawrzeć umowę końcową, z warunkiem wpłaty pozostałej kwoty do zapłaty przez kupującego na konto depozytowe u notariusza.

Jak to działa w praktyce?

Jeśli nie zjawimy się na akt notarialny w wyznaczonym terminie, nabywca wpłaca pozostałą kwotę do zapłaty na konto depozytowe u notariusza. Notariusz ten fakt odnotowuje, wydaje kupującemu pełnomocnictwo do zawarcia umowy końcowej w naszym imieniu, zawiera akt i własność zostaje przeniesiona na niego. Po akcie notariusz przelewa nam pieniądze na nasze konto i transakcja dobiega końca.

Jak widać, jest to rozwiązanie dość karkołomne, jednak w praktyce, wiemy to z doświadczenia – działa. Nie zachęcamy oczywiście do takich praktyk, zwłaszcza, gdy nie jesteście osobami doświadczonymi. Warto takie kwestie omówić szeroko z notariuszem i prawnikiem przed podjęciem działań.