I. WPROWADZENIE

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) to akt prawa miejscowego, który określa zasady zagospodarowania i zabudowy określonego terenu. Jest to szczegółowy dokument, który ustala m.in.:

• Przeznaczenie terenów: Na jakie cele dany teren może być wykorzystywany (np. mieszkalnictwo, usługi, tereny zielone).
• Warunki zabudowy: Maksymalną wysokość i intensywność zabudowy, dopuszczalne formy zabudowy, warunki dotyczące dachów, linie zabudowy, usytuowanie względem granicy działki.
• Dodatkowe ustalenia: Warunki dotyczące infrastruktury technicznej, ochrony środowiska, obiektów zabytkowych,szczególnych warunków zagospodarowania terenu.

MPZP jest aktem powszechnie obowiązującym, co oznacza, że jego zapisy wiążą wszystkich właścicieli nieruchomości znajdujących się na objętym nim obszarze.

Dlaczego znajomość MPZP jest ważna dla właścicieli nieruchomości?

Znajomość MPZP jest niezwykle istotna z kilku powodów:

• Pozwala na ocenę potencjału inwestycyjnego działki: Na podstawie MPZP można dowiedzieć się, jakie rodzaje inwestycji są możliwe na danym terenie, jakie są ograniczenia w zagospodarowaniu działki i jakie warunki należy spełnić, aby uzyskać pozwolenie na budowę.
• Ułatwia planowanie inwestycji: Znając zapisy MPZP, można wcześniej zaplanować inwestycję budowlaną i uniknąć późniejszych problemów związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę.
• Chroni przed nielegalną zabudową: MPZP stanowi podstawę do kontroli legalności zabudowy na danym terenie.Właściciele nieruchomości, którzy nie zapoznają się z zapisami MPZP, ryzykują budową niezgodną z prawem, co może skutkować nakazem rozbiórki obiektu i nałożeniem kary.
• Pozwala na udział w procesie kształtowania przestrzeni: Właściciele nieruchomości mają prawo do udziału w procedurze uchwalania MPZP. Znajomość zapisów planu i umiejętność ich analizy pozwala na zgłaszanie uwag i wniosków do projektu planu, co może mieć wpływ na jego ostateczny kształt.

Gdzie można znaleźć MPZP dla swojej działki?

MPZP jest dostępny w urzędzie gminy/miasta właściwym ze względu na położenie działki. Zazwyczaj można go również znaleźć na stronie internetowej urzędu lub w Biuletynie Informacji Publicznej a także na portalach internetowych typu geoportal.gov.pl.

II. STRUKTURA MPZP

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) składa się z trzech podstawowych elementów:

1. Część tekstowa:

• Treść ogólna: Zawiera informacje o celach i założeniach MPZP, a także o sposobach jego realizacji. W tej części opisane są również warunki zagospodarowania terenu oraz sposób uzgadniania MPZP z innymi dokumentami planistycznymi.
• Ustalenia szczegółowe: Określają szczegółowe zasady zagospodarowania terenu dla poszczególnych obszarów objętych MPZP. W ustaleniach szczegółowych zawarte są m.in. informacje o przeznaczeniu terenów, warunkach zabudowy, a także o ochronie środowiska i zabytków.
• Objaśnienia do części graficznej: Wyjaśniają symbole i oznaczenia stosowane na mapie stanowiącej część graficzną MPZP.

2. Część graficzna:

• Mapa zagospodarowania przestrzennego: Jest to główny element graficzny MPZP, przedstawiający w sposób zrozumiały sposób zagospodarowania terenu na danym obszarze. Na mapie tej znajdują się symbole i oznaczenia odpowiadające ustaleniom szczegółowym zawartym w części tekstowej MPZP.
• Rysunki sytuacyjne: Mogą być dołączone do MPZP w celu dokładniejszego przedstawienia określonych obszarów, np. terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

3. Uchwała Rady Gminy/Miasta:

• Uchwała Rady Gminy/Miasta w sprawie uchwalenia MPZP stanowi akt prawny, który nadaje MPZP moc obowiązującą. W uchwale zawarte są m.in. informacje o dacie wejścia w życie MPZP, a także o terminie jego przedłużenia lub uchylenia.

Wszystkie trzy elementy MPZP są ze sobą ściśle powiązane i muszą być interpretowane łącznie. Część tekstowa zawiera szczegółowe informacje o zasadach zagospodarowania terenu, natomiast część graficzna przedstawia te informacje w sposób wizualny. Uchwała Rady Gminy/Miasta nadaje MPZP moc obowiązującą.

Oprócz wyżej wymienionych elementów MPZP może zawierać również inne załączniki, np. analizy urbanistyczne, ekspertyzy przyrodnicze czy prognozy ruchu.

Należy również pamiętać, że MPZP może ulegać zmianom w wyniku uchwalenia przez radę gminy/miasta uchwały zmieniającej. Informacje o aktualności MPZP można uzyskać w urzędzie gminy/miasta właściwego ze względu na położenie działki.

III. ANALIZA MPZP I ODCZYTYWANIE ZAPISÓW

Przejdźmy teraz do konkretnej analizy zapisów miejscowego planu.

1. Jak sprawdzić, jaki miejscowy plan obowiązuje na naszej działce?

• Wpierw musimy odszukać działkę którą będziemy analizować.

Wykorzystajmy do tego geoportal (https://mapy.geoportal.gov.pl/imap/Imgp_2.html?gpmap=gp0)

Wchodzimy na stronę i wyszukujemy działkę po adresie, numerze działki lub np. wpisujemy ulicę i odszukujemy ją „ręcznie”. W moim przypadku, aby posłużyć się przykładem, będzie to działka 255/7 w obrębie K-22 w Krakowie.

• Następnym krokiem jest, odnalezienie informacji czy miejscowy plan obowiązuje, a jeśli tak – to jaki.

W tym celu, w lewym rogu ekranu geoportalu, wypieramy ikonę „pobierz raport”. Kursor zmieni nam się w krzyżyk, którym klikamy na naszą działkę.

Pojawi nam się raport o wybranej przez nas działce. Znajdziesz tam wiele szczegółowych informacji takich jak infrastruktura na działce, media, nachylenie, jednak nas interesuje obecnie zapis o MPZP. Przewiń zatem w dół do sekcji ” Informacja o zagospodarowaniu terenu”. Odszukaj tabelę, gdzie będzie wpisane oznaczenie działki ( w moim przypadku to MN.10) i link do MPZP.

• Wchodzimy w link i pobieramy część tekstową i graficzną.

UWAGA!

Nie zawsze geoportal.gov.pl posiada aktualne miejscowe plany lub nie zawsze gminy udostępniają go na geoportalu.

Jeśli geoportal nie wyświetla miejscowego planu, nie zawsze oznacza to, że miejscowego planu na danym terenie nie ma. Wiele gmin posiada własne portale mapowe.

Dla przykładu, posłużymy się działką 2483/1 w podkrakowskich Niepołomicach. Jak widać na obrazku poniżej, geoportal nie posiada zapisów dotyczących MPZP.

Jak zatem odnaleźć MPZP nie używając geoportalu?

• Odszukujemy portal mapowy gminy

Najlepszym sposobem będzie użyć wyszukiwarki Google. Wpisujemy frazę ” MPZP gmina Niepołomice (lub inna gmina, do której poszukujemy mpzp)” i zazwyczaj w pierwszych wyszukiwaniach wyskoczy nam odpowiednia strona.

Interesuje nas portal mapowy, gdyż najpierw musimy odszukać, jaki dokładnie plan uchwalony został do naszej działki (w tym przypadku będzie to SIP – System Informacji Publicznej)

• Następnie analogicznie do geoportalu, wyszukujemy naszą działkę

Niestety każdy portal posiada inny system wyszukiwania. W jednych jest bardziej a w innych niestety mniej intuicyjny. Warto jednak poświęcić chwilę na zrozumienie mechanizmu działania takich portali, ponieważ nierzadko możemy wyciągnąć z nich dużo pomocnych dla nas informacji.

• Jeśli nie wyświetla nam się docelowo widok z nałożonym MPZP, należy go włączyć

Najczęściej, znajduje się on w sekcji warstwy, pod nazwą „planowanie przestrzennie” lub „miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego”

• Klikamy na działkę i powinien ukazać nam się link do pobrania MPZP ze strony gminy, lub nazwa planu, którego po wyszukaniu w Google możemy pobrać

2. Jak analizować część graficzną mpzp?

Wróćmy jednak do naszego geoportalu i działki w Krakowie.

• Gdy już mamy pobrany miejscowy plan w formie tekstowej oraz graficznej, musimy rozpocząć naszą analizę od strony graficznej.

Część graficzna to zazwyczaj duży o skomplikowany plik PDF, jednak z założenia, składa się z dwóch części:

1. Zaznaczonej czerwonym kołem legendy
2. Części ogólnej obrazującej wielokolorowo przeznaczenia działek wraz z pozostałą infrastrukturą.

• Odnajdujemy naszą działkę w części graficznej

Aby zawęzić sobie obszar oszukiwań, wiedząc jakie działka ma oznaczenie (w naszym przypadku będzie to MN.10 gdyż tak wskazał nam geoportal), szukamy danego oznaczenia na części graficznej a później w nim przeszukujemy numery lub charakterystyczne punkty na mapie np. ulice i skrzyżowania dróg.

W naszym przypadku działka wygląda w części graficznej w następujący sposób:

Jak widać, posiada ona wiele oznaczeń. Jak dowiedzieć się, co one oznaczają?

Do tego posłuży nam legenda, która występuje w części graficznej. Kilka akapitów powyżej została zaznaczona w czerwonym rogu, znajduje się najczęściej w rogach części graficznej planu.

• Odszukujemy, po kolei, w legendach mapy co oznaczają wszystkie kreski, kropki lub inne podobne zakrętasy.

Na przykładzie tej działki możemy zobaczyć że:

Kolor pomarańczowy oznacza, że przeznaczenie działki to teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej,

Działka występuje w strefie ograniczonego zainwestowania, gdyż przez działkę przechodzi oznaczenie w formie fioletowych pasków

Tuż obok naszej działki (czerwona przerywana linia) znajduje się napowietrzna linia wysokiego napięcia

Działka posiada spadki, które mogą w przyszłości się osuwać.

Czarna linia ze strzałkami wskazuje od którego momentu i którą stronę możemy kształtować zabudowę, jednak nie obowiązuje ona na analizowanej przez nas działce, co pozwala budować dowolnie, jednak w zgodności z prawem budowlanym.

Jak widać, z samej części graficznej, możemy już wiele się dowiedzieć, jednak aby poznać więcej szczegółowych ustaleń i wymogów, musimy przejść do części tekstowej.

3. Jak analizować część tekstową mpzp?

Część tekstowa miejscowego planu możemy podzielić na dwie części:

1. Ogólna: Zawiera ona opis ogólny planu, jego założenia, ogólne zasady które obowiązują na całym obszarze który obejmuje plan, wyjaśnienie pojęć, opis stref jakie występują na obszarze planu itp.
2. Szczegółowa: Tam znajdziemy szczegółowy zapisu dotyczące naszego obszaru w którym znajduje się działka (u nas to MN.10) takie jak warunki zabudowy, odstępstwa, dodatkowe wymogi, strefy ochrony, zasady kształtowania zabudowy itd.

• W pierwszej kolejności, warto zapoznać się z częścią ogólną

Część ogólną warto przeanalizować w pierwszej kolejności. Znajdziemy tam ogólne założenia planu, które dotyczą także naszej działki. Może nam to pokazać, jaki jest kierunek rozwoju okolicy i kształtowania zabudowy czyli np. zasady kolorystyki elewacji, zakazy lub nakazy dotyczące nowych budów a także wykaz terenów zabytkowych, wykaz osuwisk lub terenów objętych ochroną (np. archeologiczną).

• Następnie, wyszukujemy w tekście zapisów dotyczących naszego oznaczenia

W następnym kroku należy odszukać zapisy dotyczące konkretnie naszego oznaczenia terenu (tj. MN.10 w naszym przypadku).

W naszym planie możemy odczytać że dla terenu MN.10:

1. Teren ten jest przeznaczony pod zabudowę jednorodzinną
2. Działka znajduje się w strefie ograniczonego zainwestowania przez co wskaźnik terenu biologicznie czynny został podwyższony do 75%
3. Wskaźnik intensywności zabudowy musi mieścić się w granicach 0,1 – 0,4
4. Budynek może posiadać maksymalnie 9m wysokości
5. Garaże, wiaty lub inne budynki gospodarcze mogą mieć maksymalnie 5m wysokości

• Co nam to jednak mówi?

Zdajemy sobie sprawę, że na pierwszy rzut oka mogą to być po prostu liczby, które nic nie wnoszą, jednak są one bardzo istotne pod kątem tego, jak będzie wyglądał nasz nowy budynek.

Najważniejsze jednak to przeznaczenie działki. To ono mówi, jaki charakter i przeznaczenie może mieć nowa budowla. W naszym przypadku może to być zabudowa jednorodzinna, zatem możemy na niej wybudować:

• Dom jednorodzinny
• Bliźniaka, tj. dwa budynki w zabudowie bliźniaczej
• Czworaka, tj. dwa budynki w zabudowie bliźniaczej, gdzie każdy z nich posiada dwa niezależne lokale (jeden budynek jednorodzinny może mieć maksymalnie dwa niezależne lokale posiadające odrębną księgę wieczystą)

Bardzo często w terenach zabudowy jednorodzinnej dopuszczana jest zabudowa szeregowa, jednak w tym przypadku nie ma o niej mowy.

Nasz nowy budynek nie może przekraczać wskaźnika intensywności zabudowy na poziomie 0,4. Oznacza to, że stosunek powierzchni całkowitych wszystkich naszych kondygnacji w budynku do powierzchni działki nie może być większy niż 0,4. Dla przykładu, gdyby działka miała równe 1000 m², to suma powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji nie może przekroczyć 400 m² (1000 m² x 0,4).

Dodatkowo, nie możemy przekroczyć 9 m wysokości zabudowy, czyli maksymalna ilość kondygnacji nadziemnych to 3, gdyż przyjmuje się, że jedna kondygnacja ma 3 m wysokości.

Wskaźnik terenu biologicznie czynnego w tym przypadku wynosi aż 75%, co należy rozumieć tak, że 75% powierzchni działki musi stanowić zieleń. Dla przykładu, jeśli działka ma powierzchnię 1000 m², to 750 m² musi być zielone. Wykluczamy z tego wszelkie drogi dojazdowe, miejsca parkingowe czy podjazdy, gdyż z założenia powinny one zostać utwardzone.

UWAGA!

Często w MPZP zamiast wskaźnika intensywności zabudowy znajduje się wskaźnik powierzchni zabudowy. To nic innego jak procentowa wartość dopuszczonego terenu pod zabudowę. Oblicza się go tak samo jak wskaźnik terenu biologicznie czynnego, czyli jako procent powierzchni całej działki przeznaczonej pod zabudowę.

PAMIĘTAJ!

Każda gmina ma swój styl tworzenia planów. Niekiedy posiadają one inną strukturę, inaczej wygląda legenda w części graficznej, wersja tekstowa jest nieco bardziej rozbita i chaotyczna, lecz każde z nich MUSI posiadać te najważniejsze informacje, które zostały tutaj wymienione. Dzięki nim będziesz mógł ocenić, co można wybudować na działce i jakie są ograniczenia.

IV. Na co zwracać uwagę?

Każdy plan miejscowy jest inny oraz posiada nieco inną formę. Każdy jednak pokazuje wszystkie najważniejsze informacje dotyczące działek i terenów wokół nich, jednak ważne jest, aby zwracać uwagę na:

• Przeznaczenie działki

To determinuje, jaki rodzaj zabudowy może powstać na działce

• Warunki zabudowy i ograniczenia

Ważnym czynnikiem jest nie co, ale ile możemy zabudować, gdyż to determinuje wartość gruntu. Czasami na pierwszy rzut oka, działka która wygląda ładnie wizualnie i znajduje się w dogodnej lokalizacji, może mieć znaczące ograniczenia w zabudowie np. przez wodociąg który został wybudowany w środku działki czy też linię wysokiego napięcia na działce sąsiedniej, od której musimy się znacząco oddalić z nową zabudową.

• Nowe inwestycje

Bardzo często, samorządy, gdy planują rozbudowę dróg, poszerzają je znacząco w miejscowym planie. To powoduje, że bardzo często „wchodzą” one w działki, co powoduje znaczące zmniejszenie ich powierzchni do zainwestowania. Gdy gmina ma w planach remont lub budowę nowej drogi wraz z budową nowej infrastruktury takiej jak chodniki, skrzyżowania, ronda, oświetlenie i podobne, już wcześniej w uchwalanym MPZP oznacza takie inwestycje. Oznacza to, że w przyszłości zapewne samorząd będzie wykupował te tereny pod nową infrastrukturę.

Warto zatem zawsze sprawdzać, gdzie w MPZP idzie granica drogi (jeśli działka z nią graniczy) i czy nie ma wyznaczonych nowych dróg publicznych na analizowanej działce.

• Osuwiska, terenu zalewowe, tereny zdegradowane

Oznaczenia te są dość istotne, ponieważ mogę przysporzyć wiele problemów, kosztów lub nawet przekreślić nasza inwestycję. W MPZP bardzo często wyraźnie zaznaczone są wszelkie strefy takie jak osuwiska czynne, osuwiska wygasłe, tereny zalewowe bądź skażone.

• Strefy zabytkowe i stanowiska archeologiczne

Należy zwrócić uwagę czy działka nie leży w strefie zabytkowej, budynek który na niej stoi nie został objęty ochroną lub czy na jej terenie znajduje się strefa archeologiczna. Może to w przyszłości utrudnić procesy budowlane i znacząco zwiększyć koszty.

• Kształtowanie architektury

Szukaj zapisów, które mówią jakiego koloru musi być elewacja, jaki jest wymagany kształt dachu i tym podobne. To może znacząco wpłynąć na projekt budynku na działce.

PODSUMOWANIE

Analiza takiego planu planu zagospodarowania przestrzennego jest bardzo ważna. Pokazuje nam ona, co rzeczywiście może powstać na naszej działce. Warto jednak pamiętać, że taka analiza to jedynie podstawowa wiedza, jednak może ona posłużyć przy wstępnej analizie potencjału działki. Do uzyskania pełnego i dokładnego obrazu możliwości zabudowy gruntu polecamy jednak usługi doświadczonych architektów.