Umowa najmu jest jedną z fundamentalnych umów cywilnoprawnych w polskim systemie prawnym. Zgodnie z art. 659 Kodeksu cywilnego (Dz.U. 1964 nr 24 poz. 152 z późn. zm.), stanowi ona porozumienie stron, na mocy którego wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy do czasowego używania lokal mieszkalny lub inny, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu czynsz.
Istotą umowy najmu jest przeniesienie posiadania lokalu na najemcę. Posiadanie oznacza władztwo faktyczne nad rzeczą, obejmujące zarówno jej fizyczne władanie, co oznacza, że ma on prawo do korzystania z lokalu w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wyklucza ingerencję osób trzecich.
Należy jednak podkreślić, że wynajmujący zachowuje własność lokalu. Własność jest prawem rzeczowym o najsilniejszej treści, uprawniającym do władania rzeczą w sposób wyłączający prawa innych osób. Oznacza to, że wynajmujący ma prawo do korzystania z lokalu po zakończeniu okresu najmu, a także do rozporządzania nim, czyli do zbycia go lub obciążenia prawem rzeczowym.
Umowa najmu może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Czas oznaczony to jasno określony okres, w którym umowa będzie trwać. Okres ten określa się w umowie i strony nie mogą go dowolnie zmienić. Umowa na czas nieoznaczony nie przewiduje terminu trwania umowy i może być wypowiedziana przez którąkolwiek ze stron w trybie i na warunkach określonych w umowie lub w ustawie.
Przedmiotem umowy najmu może być lokal mieszkalny, a także inne lokale, takie jak lokale użytkowe, garaże, miejsca postojowe itp. Lokal musi być nadający się do umówionego użytku, co oznacza, że musi być wolny od wad uniemożliwiających lub utrudniających jego użytkowanie, a także musi być wyposażony w niezbędne instalacje i urządzenia.
Czynsz jest wynagrodzeniem dla wynajmującego za udostępnienie lokalu do użytku. Wysokość czynszu może być swobodnie ustalona przez strony, jednak nie może ona być rażąco wygórowana. Wynajmujący może również pobierać od najemcy kaucję, która stanowi zabezpieczenie przed ewentualnymi roszczeniami z jego strony, np. w związku z uszkodzeniem lokalu.
Umowa najmu nakłada na strony szereg obowiązków. Najważniejsze obowiązki wynajmującego to:
- Udostępnienie lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku.
- Zapewnienie możliwości spokojnego korzystania z lokalu.
- Przeprowadzanie napraw i konserwacji lokalu.
- Rozliczanie się z mediami.
Umowa najmu może zawierać również inne postanowienia uzgodnione przez strony, o ile nie są one sprzeczne z przepisami prawa.
Należy pamiętać, że umowa najmu jest umową dwustronną, co oznacza, że obie strony mają swoje prawa i obowiązki. Ważne jest, aby strony rzetelnie wykonywały swoje zobowiązania, aby uniknąć ewentualnych sporów.
W przypadku jakichkolwiek wątpliwości co do treści umowy najmu lub jej wykonywania, warto zasięgnąć porady prawnej.
II. Prawa i obowiązki wynajmującego
1. Możliwość spokojnego korzystania
Możliwość spokojnego korzystania z lokalu stanowi jeden z podstawowych praw najemcy wynikających z umowy najmu. Oznacza to, że najemca ma prawo do wyłącznego korzystania z lokalu i nie może być w tym zakresie bezprawnie ograniczany przez osoby trzecie, w tym przez samego wynajmującego.
Możliwość spokojnego posiadania lokalu obejmuje m.in.:
- Prawo do wyłącznego korzystania z lokalu: Najemca ma prawo do korzystania z lokalu w sposób wyłączający prawa innych osób, z wyjątkiem osób uprawnionych na podstawie ustawy lub umowy (np. osoby wykonujące naprawy zlecone przez wynajmującego).
- Prawo do swobodnego poruszania się po lokalu: Najemca może swobodnie poruszać się po lokalu i korzystać z jego wszystkich pomieszczeń.
- Prawo do przechowywania rzeczy w lokalu: Najemca może przechowywać w lokalu swoje rzeczy osobiste i inne przedmioty, o ile nie stanowią one zagrożenia dla bezpieczeństwa lub nie utrudniają korzystania z lokalu przez inne osoby.
- Prawo do przyjmowania gości w lokalu: Najemca może przyjmować w lokalu gości, o ile nie zakłócają oni spokoju innych mieszkańców budynku lub nie utrudniają korzystania z lokalu przez inne osoby.
Obowiązki wynajmującego związane z zapewnieniem możliwości spokojnego korzystania z lokalu:
- Powstrzymanie się od ingerencji w posiadanie lokalu przez najemcę: Wynajmujący nie może w żaden sposób utrudniać najemcy korzystania z lokalu. Dotyczy to m.in. wchodzenia do lokalu bez zgody najemcy, dokonywania remontów w trakcie trwania umowy najmu bez zgody najemcy, uniemożliwiania dostępu do mediów itp.
- Usunięcie przeszkód w korzystaniu z lokalu: W przypadku wystąpienia przeszkód w korzystaniu z lokalu (np. awarii instalacji, hałasu ze strony sąsiadów), wynajmujący zobowiązany jest do ich usunięcia w rozsądnym terminie.
- Zapewnienie bezpieczeństwa w lokalu: Wynajmujący zobowiązany jest zapewnić najemcy bezpieczeństwo w lokalu. Oznacza to, że lokal musi być wolny od wad konstrukcyjnych, które mogą stanowić zagrożenie dla bezpieczeństwa osób przebywających w lokalu.
Konsekwencje niewypełnienia obowiązków przez wynajmującego:
- Obniżenie czynszu: Najemca może żądać obniżenia czynszu, jeśli wynajmujący nie zapewnia mu możliwości spokojnego korzystania z lokalu.
- Rozwiązanie umowy najmu: W skrajnych przypadkach najemca może rozwiązać umowę najmu, jeśli wynajmujący w sposób rażący utrudnia mu korzystanie z lokalu.
- Odpowiedzialność odszkodowawcza: Wynajmujący może ponosić odpowiedzialność odszkodowawczą za szkody wyrządzone najemcy w wyniku niewypełnienia swoich obowiązków.
Zalecenia dla wynajmujących:
- Należy szanować prawo najemcy do spokojnego korzystania z lokalu i nie utrudniać mu korzystania z niego w żaden sposób.
- W przypadku wystąpienia problemów z lokalem należy niezwłocznie podjąć działania w celu ich usunięcia.
- Należy regularnie dokonywać przeglądów instalacji i urządzeń w lokalu w celu zapewnienia bezpieczeństwa.
2. Naprawa i konserwacja
Wynajmujący zobowiązany jest utrzymywać lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku. Oznacza to, że wynajmujący musi dokonywać napraw i konserwacji lokalu w taki sposób, aby zapewnić najemcy możliwość swobodnego i bezpiecznego korzystania z niego.
Zakres napraw i konserwacji lokalu:
- Naprawy bieżące: Obejmują one drobne naprawy i konserwację, które są niezbędne do utrzymania lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku. Do napraw bieżących należą m.in. naprawy instalacji elektrycznej i wodno-kanalizacyjnej, malowanie ścian, wymiana uszczelek w oknach itp.
- Naprawy główne: Obejmują one naprawy i konserwację, które są niezbędne do usunięcia wad konstrukcyjnych lokalu lub innych poważnych usterek. Do napraw głównych należą m.in. wymiana dachu, remont elewacji, wymiana instalacji grzewczej, elektrycznej, wod-kan itp.
Obowiązki wynajmującego związane z naprawami i konserwacją lokalu:
- Dokonywanie napraw i konserwacji w terminie: Wynajmujący powinien dokonywać napraw i konserwacji lokalu w rozsądnym terminie od zgłoszenia przez najemcę.
- Pokrywanie kosztów napraw i konserwacji: Wynajmujący zobowiązany jest pokryć koszty napraw i konserwacji lokalu. W niektórych przypadkach strony mogą uzgodnić w umowie najmu, że część kosztów napraw i konserwacji będzie pokrywana przez najemcę.
- Zapewnienie dostępu do lokalu w celu dokonania napraw: Najemca powinien zapewnić wynajmującemu dostęp do lokalu w celu dokonania napraw i konserwacji, po uprzednim uzgodnieniu terminu.
Prawa najemcy związane z naprawami i konserwacją lokalu:
- Prawo do żądania dokonania napraw i konserwacji: Najemca ma prawo żądać od wynajmującego dokonania napraw i konserwacji lokalu, które są niezbędne do utrzymania go w stanie przydatnym do umówionego użytku.
- Prawo do obniżenia czynszu: Najemca może żądać obniżenia czynszu, jeśli wynajmujący nie dokonuje napraw i konserwacji lokalu w terminie.
- Prawo do rozwiązania umowy najmu: W skrajnych przypadkach najemca może rozwiązać umowę najmu, jeśli wynajmujący w sposób rażący zaniedbuje swoje obowiązki związane z naprawami i konserwacją lokalu.
Zalecenia dla wynajmujących:
- Regularnie dokonywać przeglądów instalacji i urządzeń w lokalu w celu wykrycia ewentualnych usterek.
- Szybko reagować na zgłoszenia najemcy dotyczące napraw i konserwacji lokalu.
- Dokonywać napraw i konserwacji lokalu przy użyciu wysokiej jakości materiałów i odpowiednich specjalistów.
- Prowadzić dokumentację dotyczącą napraw i konserwacji lokalu.
3. Zapewnienie lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku
Wynajmujący zobowiązany jest udostępnić najemcy lokal w stanie odpowiednim do umówionego użytku. Oznacza to, że lokal musi spełniać określone warunki techniczne i prawne, aby najemca mógł z niego swobodnie korzystać.
Warunki lokalu odpowiedniego do umówionego użytku:
- Brak wad uniemożliwiających lub utrudniających użytkowanie: Lokal nie może posiadać wad, które uniemożliwiają lub w znacznym stopniu utrudniają jego użytkowanie zgodnie z przeznaczeniem. Wady te mogą mieć charakter zarówno techniczny (np. awarie instalacji, uszkodzenia konstrukcji), jak i prawny (np. brak zgód administracyjnych na użytkowanie lokalu, brak tytułu do lokalu).
- Wyposażenie w niezbędne instalacje i urządzenia: Lokal musi być wyposażony w niezbędne instalacje i urządzenia, takie jak instalacja elektryczna, wodno-kanalizacyjna, grzewcza, wentylacyjna itp. Instalacje te muszą być sprawne i odpowiadać standardom obowiązującym w danym czasie i miejscu.
- Odpowiednia czystość: Lokal powinien być przekazany najemcy w stanie czystym i schludnym, chyba, że najemca zostanie poinformowany o czystości lokalu i zaakceptuje (najlepiej na piśmie) jego obecny stan.
Obowiązki wynajmującego związane z zapewnieniem lokalu:
- Udostępnienie lokalu w terminie: Wynajmujący powinien udostępnić lokal najemcy w terminie określonym w umowie. Opóźnienie w udostępnieniu lokalu może stanowić podstawę do wypowiedzenia umowy najmu przez najemcę.
- Usunięcie wad lokalu: W przypadku stwierdzenia wad lokalu, wynajmujący zobowiązany jest do ich usunięcia w rozsądnym terminie. Najemca może żądać obniżenia czynszu lub nawet rozwiązania umowy, jeśli wady lokalu nie zostaną usunięte w terminie.
- Zapewnienie dostępu do lokalu: Wynajmujący powinien zapewnić najemcy swobodny dostęp do lokalu w celu jego użytkowania i dokonywania napraw.
- Respektowanie praw najemcy: Wynajmujący nie może w żaden sposób utrudniać najemcy korzystania z lokalu. Dotyczy to m.in. wykonywania remontów w trakcie trwania umowy najmu bez zgody najemcy, uniemożliwiania dostępu do mediów itp.
Konsekwencje niewypełnienia obowiązków przez wynajmującego:
- Obniżenie czynszu: Najemca może żądać obniżenia czynszu, jeśli lokal nie jest odpowiedni do umówionego użytku.
- Rozwiązanie umowy najmu: W skrajnych przypadkach najemca może rozwiązać umowę najmu, jeśli wady lokalu uniemożliwiają jego użytkowanie.
- Odpowiedzialność odszkodowawcza: Wynajmujący może ponosić odpowiedzialność odszkodowawczą za szkody wyrządzone najemcy w wyniku niewypełnienia swoich obowiązków.
Zalecenia dla wynajmujących:
- Przed zawarciem umowy najmu należy dokładnie sprawdzić stan lokalu i upewnić się, że jest on odpowiedni do umówionego użytku.
- W umowie najmu warto szczegółowo określić obowiązki wynajmującego związane z zapewnieniem lokalu.
- W przypadku wystąpienia wad lokalu należy niezwłocznie podjąć działania w celu ich usunięcia.
- Należy respektować prawa najemcy i nie utrudniać mu korzystania z lokalu.
4. Rozliczanie mediów
Rozliczanie mediów stanowi jeden z istotnych aspektów umowy najmu. Strony umowy najmu mogą uzgodnić, że najemca będzie ponosił opłaty za dostarczane do lokalu media. W takim przypadku wynajmujący zobowiązany jest do umożliwienia najemcy rozliczania się z dostawcami mediów bezpośrednio i na własny rachunek.
Sposoby rozliczania mediów
Istnieje kilka sposobów rozliczania mediów w wynajmowanym lokalu:
- Opłaty ryczałtowe: Najemca płaci wynajmującemu stałą kwotę co miesiąc, niezależnie od rzeczywistego zużycia mediów. Ten sposób rozliczania jest wygodny dla najemcy, ale może być niekorzystny, jeśli zużywa on mniej mediów niż przeciętnie.
- Opłaty licznikowe: Najemca płaci wynajmującemu kwotę odpowiadającą rzeczywistemu zużyciu mediów, które jest odczytywane z liczników. Ten sposób rozliczania jest bardziej sprawiedliwy, ale może być mniej wygodny dla najemcy, ponieważ musi on samodzielnie rozliczać się z dostawcami mediów.
- Opłaty mieszane: Najemca płaci wynajmującemu stałą kwotę za część mediów, a za pozostałe media płaci kwotę odpowiadającą rzeczywistemu zużyciu. Ten sposób rozliczania jest kombinacją opłat ryczałtowych i licznikowych.
Obowiązki wynajmującego związane z rozliczaniem mediów
Wynajmujący ma szereg obowiązków związanych z rozliczaniem mediów w wynajmowanym lokalu:
- Umożliwienie najemcy rozliczania się z dostawcami mediów bezpośrednio i na własny rachunek: Wynajmujący powinien umożliwić najemcy podpisanie umowy z dostawcami mediów na własny rachunek. W tym celu wynajmujący powinien przekazać najemcy niezbędne dane, takie jak: numer punktu poboru mediów.
- Zapewnienie dostępu do liczników: Wynajmujący powinien zapewnić najemcy dostęp do liczników mediów w celu odczytania ich wskazań.
- Dokonywanie okresowych odczytów liczników: W przypadku opłat licznikowych wynajmujący lub dostawca mediów powinien dokonywać okresowych odczytów liczników i wystawiać najemcy faktury za zużyte media.
- Rozliczanie nadpłat i niedopłat: Wynajmujący powinien rozliczać się z najemcą z tytułu nadpłat lub niedopłat za media w uzgodnionych terminach.
Prawa najemcy związane z rozliczaniem mediów
Najemca również posiada pewne prawa związane z rozliczaniem mediów:
- Prawo do wyboru sposobu rozliczania mediów: Najemca ma prawo do wyboru sposobu rozliczania mediów, o ile strony umowy najmu nie uzgodniły inaczej.
- Prawo do odczytu liczników: Najemca ma prawo do odczytu liczników mediów w obecności przedstawiciela wynajmującego lub dostawcy mediów.
- Prawo do wglądu w faktury za media: Najemca ma prawo do wglądu w faktury za media wystawione przez dostawców mediów.
- Prawo do żądania rozliczenia nadpłat i niedopłat: Najemca ma prawo do żądania rozliczenia nadpłat lub niedopłat za media.
Zalecenia dla wynajmujących
W celu zapewnienia prawidłowego rozliczania mediów w wynajmowanym lokalu, wynajmującym rekomenduje się:
- Przed zawarciem umowy najmu należy uzgodnić ze stronami sposób rozliczania mediów. Informacje te powinny zostać zawarte w umowie najmu.
- W umowie najmu należy określić sposób rozliczania mediów, w tym wysokość opłat ryczałtowych (o ile takie są stosowane).
- Wynajmujący powinien udostępnić najemcy niezbędne dane do podpisania umowy z dostawcami mediów na własny rachunek.
- Wynajmujący powinien zapewnić najemcy dostęp do liczników mediów.
- Wynajmujący powinien rozliczać się z najemcą z tytułu nadpłat lub niedopłat za media. Rozliczenia powinny być dokonywane w uzgodnionych terminach i w sposób przejrzysty dla najemcy.
- Wynajmujący powinien przestrzegać przepisów prawa dotyczących rozliczania mediów. W szczególności należy pamiętać o obowiązku informowania najemcy o sposobie rozliczania mediów oraz o prawie najemcy do wyboru sposobu rozliczania mediów.
- Wynajmujący powinien dokumentować rozliczenia z najemcą z tytułu mediów. Dokumentacja powinna zawierać m.in. faktury za media, protokoły odczytów liczników, rozliczenia nadpłat i niedopłat.W przypadku sporów z najemcą dotyczących rozliczania mediów, wynajmujący powinien dążyć do polubownego rozwiązania sprawy. W tym celu może on skorzystać z pomocy mediatora lub innego eksperta.
5. Pobieranie czynszu
Wynajmujący ma prawo do pobierania od najemcy czynszu za używanie lokalu. Wysokość czynszu jest ustalana w umowie najmu i może zostać zmieniona tylko w przypadkach przewidzianych w ustawie, bądź umowie najmu.
Wysokość czynszu
Wysokość czynszu jest swobodnie ustalana przez strony umowy najmu. Oznacza to, że strony mogą dowolnie uzgodnić kwotę czynszu, biorąc pod uwagę m.in.:
- Położenie lokalu: Lokale położone w atrakcyjnych lokalizacjach, np. w centrach miast lub w pobliżu środków komunikacji miejskiej, zazwyczaj mają wyższy czynsz niż lokale położone w mniej atrakcyjnych lokalizacjach.
- Stan lokalu: Lokale nowe lub wyremontowane zazwyczaj mają wyższy czynsz niż lokale stare lub zaniedbane.
- Powierzchnia lokalu: Im większa powierzchnia lokalu, tym wyższy jest zazwyczaj czynsz.
- Wyposażenie lokalu: Lokale wyposażone w dodatkowe udogodnienia, np. ogrzewanie centralne, klimatyzację lub garaż, zazwyczaj mają wyższy czynsz niż lokale niewyposażone w takie udogodnienia.
W niektórych przypadkach wysokość czynszu może zostać ograniczona przez przepisy prawa. Dotyczy to m.in. lokali objętych kontrolą czynszu. W takich przypadkach wysokość czynszu jest ustalana przez wójt gminy lub prezydent miasta.
Termin płatności czynszu
Termin płatności czynszu jest określony w umowie najmu. Najczęściej czynsz płatny jest miesięcznie do 10. dnia każdego miesiąca kalendarzowego. Strony umowy najmu mogą jednak uzgodnić inny termin płatności czynszu.
Sposób płatności czynszu
Sposób płatności czynszu jest również określony w umowie najmu. Najczęściej czynsz płatny jest gotówką lub przelewem bankowym na rachunek bankowy wynajmującego.
Zmiana wysokości czynszu
Wysokość czynszu może zostać zmieniona tylko w przypadkach przewidzianych w umowie najmu, bądź w ustawie. W tym drugim przypadku dotyczy to m.in.:
- Zmiany cen towarów i usług: Wynajmujący może żądać zmiany wysokości czynszu, jeśli nastąpiła znaczna zmiana cen towarów i usług w stosunku do czasu zawarcia umowy najmu. Zmiana wysokości czynszu nie może jednak przekroczyć wskaźnika wzrostu cen towarów i usług w gospodarce narodowej. Zmiana taka powinna zostać zawarta w umowie i powinna zawierać dokładny okres oraz częstotliwość, kiedy następuje waloryzacja i na podstawie jakiego wskaźnika- najczęściej jest to średnioroczny wskaźnik GUS, czyli inflacja.
- Nakładów poniesionych przez wynajmującego: Wynajmujący może żądać zmiany wysokości czynszu, jeśli poniósł znaczne nakłady na remont lub modernizację lokalu. Zmiana wysokości czynszu nie może jednak przekroczyć kwoty odpowiadającej uzasadnionym kosztom poniesionym przez wynajmującego.
Zalecenia dla wynajmujących
- Przed zawarciem umowy najmu należy określić wysokość czynszu i sposób jego płatności. Informacje te powinny zostać zawarte w umowie najmu.
- Wynajmujący powinien regularnie dokonywać przeglądów lokalu i dokonywać niezbędnych napraw.
- Wynajmujący powinien terminowo pobierać czynsz od najemcy.
- Wynajmujący powinien prowadzić dokumentację dotyczącą pobieranego czynszu. Dokumentacja powinna zawierać m.in. faktury lub pokwitowania za pobrany czynsz.
- W przypadku zmiany wysokości czynszu, wynajmujący powinien poinformować o tym najemcę z wyprzedzeniem. Informacja o zmianie wysokości czynszu powinna zostać przekazana na piśmie oraz powinien zostać zawarty stosowny aneks do umowy najmu zmieniający wysokość czynszu.
6. Dostęp do lokalu
Wynajmujący ma prawo dostępu do lokalu w przypadku awarii lub w obecności najemcy za jego zgodą.
Zasady dostępu do lokalu
- Wynajmujący może wejść do lokalu w obecności najemcy. W przypadku nieobecności najemcy, wynajmujący może wejść do lokalu w obecności innego domownika lub osoby wskazanej przez najemcę.
- Wynajmujący powinien uzgodnić z najemcą termin dostępu do lokalu. W tym celu wynajmujący może skontaktować się z najemcą telefonicznie, e-mailowo lub pisemnie.
- Wynajmujący nie może wchodzić do lokalu w godzinach nocnych. Godziny nocne to czas od godziny 22:00 do godziny 6:00.
- Wynajmujący może wejść do lokalu bez zgody najemcy w sytuacjach nagłych. Dotyczy to m.in. awarii lub zagrożenia bezpieczeństwa.
Wyjątki od zasad dostępu do lokalu
W niektórych przypadkach wynajmujący może wejść do lokalu bez zgody najemcy i bez uprzedniego uzgodnienia terminu. Dotyczy to m.in.:
- Gdy najemca opuścił lokal bez poinformowania wynajmującego: W takim przypadku wynajmujący może wejść do lokalu w celu zabezpieczenia lokalu przed zniszczeniem lub kradzieżą.
- Gdy w lokalu istnieje zagrożenie dla zdrowia lub życia osób trzecich: W takim przypadku wynajmujący może wejść do lokalu w celu usunięcia zagrożenia.
- Gdy w lokalu dochodzi do rażącego niszczenia lokalu lub utrudniania korzystania z niego innym osobom: W takim przypadku wynajmujący może wejść do lokalu w celu weryfikacji sytuacji.
Zalecenia dla wynajmujących
- Przed zawarciem umowy najmu należy określić zasady dostępu do lokalu. Informacje te powinny zostać zawarte w umowie najmu.
- Wynajmujący powinien uzgadniać termin dostępu do lokalu z najemcą z wyprzedzeniem.
- Wynajmujący powinien szanować prywatność najemcy i nie wchodzić do lokalu bez jego zgody.
- Wynajmujący powinien wejść do lokalu w obecności najemcy, o ile jest to możliwe.
- Wynajmujący powinien poinformować najemcę o celu wizyty w lokalu.
7. Zwrot lokalu
Najemca jest zobowiązany oddać lokal wynajmującemu w stanie niepogorszonym po zakończeniu trwania umowy najmu.
Obowiązki najemcy związane ze zwrotem lokalu
Najemca zobowiązany jest do:
- Opuszczenia lokalu w dniu wskazanym w umowie najmu lub w dniu wypowiedzenia umowy najmu.
- Oddania lokalu wynajmującemu w stanie niepogorszonym. Oznacza to, że lokal powinien być w takim samym stanie, w jakim został odebrany od wynajmującego, z uwzględnieniem normalnego zużycia.
- Usunięcia wszystkich swoich rzeczy z lokalu.
- Dokładnego posprzątania lokalu.
- Przywrócenia lokalu do stanu pierwotnego, o ile w umowie najmu tak zostało ustalone. Dotyczy to m.in. malowania ścian, wymiany podłóg lub innych prac remontowych.
Obowiązki wynajmującego związane ze zwrotem lokalu
Wynajmujący zobowiązany jest do:
- Odebrania lokalu od najemcy w dniu wskazanym w umowie najmu lub w dniu wypowiedzenia umowy najmu.
- Sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego lokalu. W protokole powinny zostać opisane stan lokalu i ewentualne usterki oraz zasady ich usunięcia (koszt, termin).
- Zwrotu najemcy kaucji, o ile została wpłacona. Kaucja powinna zostać zwrócona najemcy w terminie 14 dni od dnia zwrotu lokalu, chyba, że w umowie najmu uzgodniono inaczej.
Procedura zwrotu lokalu
Procedura zwrotu lokalu przebiega zazwyczaj w następujący sposób:
- Najemca i wynajmujący umawiają się na termin zwrotu lokalu.
- W dniu zwrotu lokalu najemca opuszcza lokal i oddaje go wynajmującemu.
- Wynajmujący i najemca sporządzają protokół zdawczo-odbiorczy lokalu.
- Wynajmujący zwraca najemcy kaucję (o ile została wpłacona).
Zalecenia dla wynajmujących
- Przed zawarciem umowy najmu należy określić warunki zwrotu lokalu. Informacje te powinny zostać zawarte w umowie najmu.
- W umowie najmu należy określić termin zwrotu lokalu.
- W umowie najmu należy określić, czy najemca jest zobowiązany do przywrócenia lokalu do stanu pierwotnego.
- W dniu zwrotu lokalu należy dokładnie obejrzeć lokal i sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy.
- W protokole zdawczo-odbiorczym należy opisać stan lokalu i ewentualne usterki.
- Kaucję należy zwrócić najemcy w terminie 14 dni od dnia zwrotu lokalu.
III. Dodatkowe zagadnienia
Kaucja
Zgodnie z art. 6 Ustawy o ochronie praw lokatorów, wynajmujący może żądać od najemcy ustanowienia kaucji w wysokości maksymalnej do kwoty dwunastomiesięcznego czynszu z tytułu najmu, powiększonego o opłaty za świadczenia dodatkowe.
Cel kaucji
Głównym celem kaucji jest zabezpieczenie roszczeń wynajmującego z tytułu:
- Zaległości w opłatach za czynsz i inne opłaty.
- Uszkodzeń lokalu lub jego wyposażenia.
- Nieopróżnienia lokalu po wygaśnięciu umowy najmu.
Wysokość kaucji
Forma wpłaty kaucji
Kaucja powinna zostać wpłacona przez najemcę w formie udokumentowanej pisemnej, np. w gotówce, lub przelewem bankowym.
Zwrot kaucji
Wynajmujący jest zobowiązany do zwrotu kaucji najemcy w terminie 30 dni od dnia opróżnienia lokalu i sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego.
Z kaucji mogą zostać potrącone udokumentowane należności wynajmującego z tytułu:
- Zaległości w opłatach za czynsz i inne opłaty.
- Uszkodzeń lokalu lub jego wyposażenia.
- Kosztów sprzątania lokalu.
W przypadku potrąceń z kaucji, wynajmujący jest zobowiązany do przedstawienia najemcy dokładnego rozliczenia.