Z pewnością nie raz mieliście do czynienia z przymusową współwłasnością. Możecie zapytać – na jakiej podstawie ktoś może zmusić mnie do współwłasności?!
Jeżeli posiadacie mieszkanie, to automatycznie stajecie się częścią przymusowej współwłasności, co jest całkowicie zgodne z prawem. Klatki schodowe, otoczenie budynku, windy oraz inne części wspólne są elementami, które pełnią istotną rolę w zapewnieniu określonych celów. Przymusowa współwłasność dotyczy również dróg dojazdowych czy studni.
Z wymienionych przykładów można łatwo wywnioskować, że przymusowa współwłasność to prawo nierozerwalnie związane z posiadaną nieruchomością, a jego zniesienie nie jest możliwe. Nie można mieć mieszkania, nie posiadając jednocześnie udziału w częściach wspólnych czy gruncie przynależącym do wspólnoty.
Zniesienie współwłasności jest możliwe jedynie w przypadku zmiany przeznaczenia nieruchomości lub jej podziału, lub wtedy, gdy cała nieruchomość zostanie sprzedana jednemu nabywcy (np. jedna osoba kupi wszystkie mieszkania w danym budynku).
Jakie więc prawa wynikają z posiadania przymusowej współwłasności?
Wszyscy współwłaściciele mają prawo do korzystania z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem. W przypadku współwłasności dotyczącej drogi, każdy współwłaściciel ma prawo z niej korzystać.
Ponadto, każdy współwłaściciel ma prawo do podejmowania decyzji w sprawach istotnych, takich jak np. remonty, a ich głos ma taką wagę, jaką część odpowiada ich udziałowi w nieruchomości. Mogą również dochodzić roszczeń od pozostałych współwłaścicieli, którzy korzystają z nieruchomości w sposób niezgodny z jej przeznaczeniem. Z praw wynika także odpowiedzialność – każdy współwłaściciel jest zobowiązany do dbania o nieruchomość oraz partycypacji w kosztach utrzymania, remontu czy ulepszania.
Interesującym przykładem takiej współwłasności są tarasy, balkony i ogródki w budynkach wielorodzinnych. W większości przypadków, jest to udział, z którym związane jest prawo do wyłącznego korzystania z części wspólnej. Teren należy do wszystkich, ale tylko określony użytkownik (mieszkańcy danego lokalu) ma prawo z niego korzystać. Wiele osób o tym zapomina, co później może prowadzić do konfliktów, gdy mieszkaniec jest przekonany, że taras jest tylko jego własnością i może na nim robić, co mu się podoba. W rzeczywistości, każda zmiana musi być skonsultowana z innymi współwłaścicielami.
Ciekawym przypadkiem podzielił się klient, który, kupując mieszkanie od dewelopera, którego byłem przedstawicielem, poprosił o zapisanie w akcie, że nikt z pozostałych współwłaścicieli nie może mu odebrać prawa do korzystania z tarasu.
Miał rację – wspólnota może podjąć uchwałę w sprawie innego podziału nieruchomości wspólnej. Tak więc, taras może być przydzielony innej osobie lub wszystkim mieszkańcom, wystarczy uzyskać większość głosów w głosowaniu, co potwierdza orzecznictwo Sądu Najwyższego w uchwale z 29 czerwca 2010 roku (III CSK 325/09).
Czy jest to moralne? Nie do końca. Rozpoczęcie takiego precedensu może otworzyć pewną puszkę Pandory, ale w przypadku uciążliwego sąsiada, który przeszkadza innym swoimi imprezami na tarasie czy w ogródku, wspólnota może podjąć zdecydowane kroki.
