Akt notarialny to umowa, która ma na celu ochronę obu stron i zapewnienie jej obowiązywania oraz wykonalności. Czasami jednak może się zdarzyć, że umowa, którą podpisaliśmy, różni się od ustaleń z drugą stroną.

Tylko sąd cywilny może określić ważność aktu notarialnego. Dlatego jeśli sądzimy, że nasz akt jest nieważny, nie możemy wprowadzać żadnych zmian w księgach wieczystych bez wyroku sądu. Dotyczy to także sytuacji, gdy urzędnik stwierdzi nieważność aktu – nie ma on prawa do kwestionowania jego zapisów.

Co się jednak dzieje, gdy mamy wątpliwości co do umowy? Możemy starać się o jej unieważnienie, ale nie omijamy drogi sądowej.

Kiedy zatem możemy zażądać unieważnienia aktu notarialnego?

Powinniśmy określić sytuacje, w których umowa notarialna jest nieważna.

Błędy w nazewnictwie, omyłki pisarskie czy literówki, które nie zmieniają sensu oraz intencji umowy i są wyraźnymi pomyłkami, nie są podstawą do unieważnienia aktu. Takie pomyłki notariusz prostuje oświadczeniem o tzw. oczywistej omyłce, nawet bez udziału stron. Nawet typowy błąd w nazwisku, jeśli jest oczywisty, nie stanowi podstawy do unieważnienia.

Jeśli akt zawiera błędne informacje, takie jak niewłaściwa cena, błędne warunki przekazania nieruchomości czy zły numer konta bankowego, również nie są to powody do unieważnienia. To strony są odpowiedzialne za weryfikację tych danych, zaś notariusz dba wyłącznie o formalności umowy i nie ingeruje w ustalenia między stronami.

W przypadku poważniejszych błędów formalnych spowodowanych niedopatrzeniem notariusza, akt automatycznie traci swoją moc notarialną i staje się nieważny bez wyroku sądowego. Ważne elementy, które muszą znaleźć się w umowie, to:

• data sporządzenia aktu,
• miejsce sporządzenia aktu,
• imię, nazwisko i siedziba kancelarii notariusza,
• imiona i nazwiska osób fizycznych oraz ich miejsce zamieszkania, jak również dane osób prawnych i ich przedstawicieli,
• oświadczenia stron z odniesieniem do okazanych dokumentów,
• stwierdzenie faktów i istotnych okoliczności dotyczących spisywania aktu,
• potwierdzenie, że akt został odczytany i podpisany,
• podpisy uczestników oraz notariusza.

Brak któregokolwiek z powyższych punktów sprawia, że umowa może być uznana za nieważną.

Jeśli jednak umowa zawiera wszystkie te elementy, może wystąpić inny rodzaj błędów.

Najczęstszą przyczyną unieważnienia umowy jest błędne oświadczenie woli jednej ze stron.

Dzieje się tak, gdy strona w akcie notarialnym oświadcza coś, co okazuje się niezgodne z rzeczywistością. Przykłady obejmują:

• Sprzedający oświadcza, że w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany, podczas gdy jest,
• Sprzedający twierdzi, że nieruchomość jest wolna od wad prawnych, co okazało się nieprawdą,
• Sprzedający zapewnia, że działka nie ma roszczeń osób trzecich, a po transakcji okazuje się, że była zastawiona,
• Sprzedający oświadcza o dostępie do drogi, co jest niezgodne z rzeczywistością.

Takich przykładów można mnożyć, ale istotne jest, że jeśli w akcie zaszła nieprawda, można starać się o unieważnienie.

Tego typu sytuacje są stosunkowo łatwe do udowodnienia przed sądem, jednak istnieją także inne powody unieważnienia, które nie są tak oczywiste.

Jeśli jedna ze stron nie była zdolna do zawarcia umowy, może to stanowić podstawę do jej unieważnienia. Należy udowodnić, że jedna ze stron:

• nie miała zdolności prawnej do zawarcia aktu, co może wynikać z nieważnego pełnomocnictwa, braku pełnomocnictwa, ubezwłasnowolnienia lub małoletności,
• nie była świadoma lub nie miała swobody w podejmowaniu decyzji, na przykład z powodu zaburzeń psychicznych lub wpływu substancji odurzających,
• zawarła umowę poprzez podstęp, w wyniku wprowadzenia w błąd przez osobę trzecią,
• zawarła umowę pod wpływem groźby i przymusu,
• została wprowadzona w błąd co do przedmiotu umowy.

Udowodnienie winy w tych przypadkach nie jest takie proste i oczywiste. Ważne jest, aby przed podjęciem decyzji o unieważnieniu aktu zebrać mocny materiał dowodowy, który pozwoli sądowi wydać korzystny wyrok.