Rękojmia w transakcjach kupna i sprzedaży nieruchomości

Wyobraź sobie, że kupujesz działkę, planując na niej wybudować wymarzony dom. Przelałeś pieniądze sprzedającemu i zaczynasz dysponować nową nieruchomością. Nagle przychodzi sąsiad i przedstawia umowę zawartą z poprzednim właścicielem, w której ma prawo do korzystania z ziemi (obecnie twojej) przez kilka następnych lat, bez możliwości skutecznego rozwiązania umowy. Choć otrzymasz jakieś wynagrodzenie, to przecież nie o to chodziło przy zakupie działki, prawda?

Co w takiej sytuacji zrobić?

Właśnie w takich momentach przydaje się rękojmia. To instytucja prawna chroniąca kupującego przed ukrytymi wadami prawnymi i fizycznymi nieruchomości. Dokładne przepisy dotyczące rękojmi znaleźć można w Kodeksie cywilnym. Zamiast definicji, skoncentrujmy się na praktycznym zastosowaniu.

Na początek określmy, kiedy rękojmia ma zastosowanie:

• Gdy kupującym jest osoba fizyczna, a sprzedawcą przedsiębiorca, np. deweloper, rękojmia jest obowiązkowa i trwa 5 lat od dnia wydania nieruchomości w posiadanie kupującego na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego czyli nie od daty zawarcia umowy sprzedaży, chyba, że obie czynności: wydanie w posiadanie oraz umowa sprzedaży są zawarte w tym samej dacie. Oznacza to, że sprzedający nie ma prawa wyłączyć ani ograniczyć swojej odpowiedzialności z tytułu rękojmi.
• Kiedy zarówno kupujący, jak i sprzedający są przedsiębiorcami, rękojmia ma charakter umowny. Mogą ustalić zakres jej obowiązywania, czas trwania lub całkowicie ją wyłączyć. W takiej sytuacji, będąc kupującym, warto dokładnie sprawdzić nabytą nieruchomość.
• Jeśli zarówno kupujący, jak i sprzedający to osoby fizyczne, rękojmia również może być swobodnie kształtowana i całkowicie wyłączona, o ile zapisy te będą zawarte w akcie notarialnym. Brak takiego zapisu skutkuje tym, że rękojmia obowiązuje na podstawie przepisów ustawowych.

Aby lepiej to zobrazować, podam kilka przykładów:

• Kupując mieszkanie od dewelopera jako osoba fizyczna, obejmuje cię 5-letnia rękojmia.
• Gdy nabywasz mieszkanie od dewelopera jako przedsiębiorca lub spółka, możecie swobodnie ustalić zasady i zakres gwarancji.
• Kupując mieszkanie jako osoba fizyczna od osoby fizycznej, jeśli nie ustalicie inaczej w umowie, rękojmia będzie w pełni obowiązywać.

Należy również rozróżnić rodzaj nieruchomości, która jest nabywana.

W przypadku zakupu mieszkania z rynku pierwotnego, czyli od dewelopera, rękojmia wynosi 5 lat od dnia wydania mieszkania w posiadanie kupującego na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego i obejmuje wady prawne i fizyczne, w tym te wynikające z procesu budowy. Na przykład, jeśli po 2 latach od przejęcia mieszkania w posiadanie zauważysz pęknięcie ściany, deweloper jest odpowiedzialny za naprawę. Co więcej, jeżeli kupisz mieszkanie od osoby fizycznej (nazwijmy ją Marcin), która nabyła mieszkanie od dewelopera 2 lata temu, to gwarancja na wady konstrukcyjne wynosi jeszcze 3 lata, ponieważ jest liczona od dnia pierwszego wydania w posiadanie. Deweloper nie odpowiada za wady lokalu w nieskończoność. Jednakże masz prawo do rękojmi za wady prawne i fizyczne od Marcina przez 5 lat. W przypadku, gdy pęknie ci ściana w tych 3 latach, możesz domagać się naprawy od dewelopera, ale jeśli pod pęknięciem Marcin jedynie nałożony tynk ukrył usterkę, masz prawo do rękojmi na 5 lat od dnia przejęcia w posiadanie.

Przechodząc do rynku wtórnego, zasady rękojmi dotyczą zarówno wad prawnych, jak i fizycznych, niezależnie od tego, czy chodzi o mieszkanie, działkę czy lokal.

Wady prawne to te, które ograniczają użytkowanie nieruchomości lub narażają nabywcę na utratę prawa własności. 

Przykłady takich wad to:

• Własność osoby trzeciej, gdy sprzedawca sprzedał nieruchomość bez tytułu prawnego do niej.
• Obciążenie nieruchomości prawami osób trzecich, takimi jak hipoteki, służebności (np. prawo drogi), użytkowanie wieczyste czy prawa pierwokupu.
• Postępowania prawne, w których nieruchomość jest przedmiotem sporów sądowych lub egzekucyjnych, mogących wpływać na jej status prawny.
• Błędy w księdze wieczystej, które mogą obejmować nieaktualne dane właściciela lub brak informacji o istniejących obciążeniach.

Wady fizyczne to z kolei:

• Pojawienie się wilgoci, pęknięć lub innych problemów, które sprzedający mógł wcześniej ukryć.
• Wady w konstrukcji, które były znane poprzedniemu właścicielowi, ale nie zostały zgłoszone.
• Wady instalacji, które były zatajone przez sprzedającego.
• Brak obiecanych elementów wyposażenia.
• Ograniczenia użytkowania z powodu błędów projektowych, np. zbyt mała liczba miejsc parkingowych.

Po rozróżnieniu wad, co zrobić w przypadku ich znalezienia? Należy najpierw skontaktować się ze sprzedającym i spróbować wynegocjować naprawę w sposób polubowny. Możemy żądać naprawienia wady, zwrotu kosztów naprawy lub odstąpienia od umowy, jeśli wada jest na tyle poważna, że uniemożliwia korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem. Sprzedający może jednak uznać reklamację za nieuzasadnioną lub twierdzić, że informował o wadzie przed zawarciem umowy. Wtedy pozostaje skierowanie sprawy do sądu.

Co z tego wynika?

Kupując mieszkanie od dewelopera, masz prawa, aby domagać się naprawy wad, które pojawią się podczas użytkowania. Przy zakupie nieruchomości od osoby fizycznej, warto dokładnie ją sprawdzić. Nie polegaj tylko na tym, że masz rękojmię. Mimo że przysługuje ci to prawo (chyba że ustalono inaczej w umowie), procedura naprawy może być długotrwała i zakończyć się w sądzie. Lepiej unikać takich sytuacji, ponieważ stres i wydatki mogą być znaczne. Z drugiej strony, jako sprzedający, informuj nabywcę o wszelkich wadach nieruchomości, nie ograniczaj się do ustnych zapewnień, a zapisz to dokładnie w akcie notarialnym. Ustal również dokładnie zakres obowiązującej rękojmi.