Ponad rok temu, 24 września 2023r, uchwalono nową ustawę dotyczącą planowania przestrzennego w Polsce. Mimo że przeszła ona niezauważona, wprowadza znaczące zmiany w systemie planowania przestrzennego. Jest to istotna zmiana dla inwestorów, deweloperów oraz właścicieli gruntów.

Jakie są główne zmiany? 

Z dniem 31 grudnia 2025 roku wygasają wszystkie studia uwarunkowań przestrzennych, a każda gmina jest zobowiązana do wprowadzenia planu ogólnego. Ustawa reguluje również nowe zasady wydawania warunków zabudowy, zastępując ustawę „lex deweloper” Zintegrowanym Planem Inwestycyjnym oraz modyfikując procedury planistyczne. Ustawa jest rozbudowana i wprowadza zmiany w wielu innych aktach prawnych, jednak wyjaśnimy to w sposób przystępny.

Do 31 grudnia 2025 roku każda gmina będzie musiała opracować plan ogólny w miejsce dotychczasowych studiów uwarunkowań. Po 1 stycznia 2026 roku, jeżeli plan ogólny nie zostanie wdrożony, nie będzie możliwe uzyskanie warunków zabudowy na tym terenie. Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (MPZP) nadal będą obowiązywać, lecz nowe MPZP muszą być zgodne z planem ogólnym. Jeśli planujesz inwestycję w miejscu, gdzie nie ma miejscowego planu, a martwisz się, że gmina nie zdąży z planem ogólnym, warto złożyć wniosek o wydanie warunków zabudowy lub wstrzymać się z inwestycją. Ważne jest, aby pamiętać, że wcześniejsze warunki zabudowy pozostają w mocy i można na ich podstawie uzyskać pozwolenie na budowę.

Kolejną zmianą jest sposób wyznaczania terenów pod zabudowę mieszkaniową. Gminy będą zobowiązane do uwzględnienia aktualnego zapotrzebowania na tereny mieszkaniowe. Jeśli tereny te przekroczą 130% zapotrzebowania, nie będzie można wydzielić nowych obszarów mieszkalnych. To ogranicza swobodę decyzyjną włodarzy gmin. Ważne jest to, gdyż kupując grunt z myślą o przyszłej zabudowie, może okazać się, że zmiana przeznaczenia nie będzie już możliwa.

Nowe regulacje dotyczą także warunków zabudowy. Obecnie decyzje WZ (warunków zabudowy) mają charakter bezterminowy. Po zmianach będą one obowiązywać przez 5 lat od daty uprawomocnienia. W przypadku, gdy WZ zostanie wydane przed 1 stycznia 2026 roku, pozostanie bezterminowe, natomiast decyzje wydane po tym terminie będą obowiązywały przez 5 lat.

Również zasady dotyczące wydawania WZ na podstawie sąsiedniej zabudowy ulegną zmianie. Nowe przepisy znoszą tę zasadę, opierając się na profilu strefy planistycznej określonym w planie ogólnym. Obecnie, aby ocenić istniejącą zabudowę podczas wydawania WZ, urząd bada obszar w promieniu nie mniejszym niż 50 m², lecz nie większym niż trzykrotność długości frontu działki. Nowe przepisy wprowadzają ograniczenie, że obszar analizy nie może przekraczać 200 m. 

Należy jednak pamiętać, że mimo wprowadzenia planu ogólnego, wydanie warunków zabudowy nie zawsze będzie możliwe. Obecnie można to zrobić dowolnie w miejscach, gdzie nie obowiązuje miejscowy plan, lecz po zmianach będzie to możliwe tylko w terenach przewidzianych w planie ogólnym jako obszary uzupełnienia zabudowy. Jeżeli gmina nie określi takich terenów, wydanie WZ będzie niemożliwe. 

Nowością jest również pojęcie Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego, który umożliwia inwestorowi wspólnie z gminą uchwałę części zapisów miejscowego planu lub realizację inwestycji w obszarze, gdzie MPZP nie obowiązuje, zgodnie z planem ogólnym. Wszelkie ustalenia dotyczące zabudowy, jej parametrów oraz kosztów powinny być zawarte w umowie miejskiej między gminą a inwestorem. Te przepisy wchodzą w życie już teraz, więc można składać wnioski o uchwalenie ZPI na danym terenie.

Poniżej, przesyłamy także w punktach opisane wszystkie zmiany. 

Najważniejsze zmiany w prawie planowania przestrzennego:

1. Likwidacja studium uwarunkowań i wprowadzenie planu ogólnego
   • Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego zostanie zastąpione planem ogólnym.
   • Studium obowiązuje tylko do 31 grudnia 2025 roku, po czym wszystkie gminy muszą uchwalić plan ogólny.
   • Brak uchwalenia planu ogólnego do 1 stycznia 2026 roku uniemożliwi uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ) dla terenów nieobjętych planem miejscowym.
2. Zgodność planów miejscowych z planem ogólnym
   • Dotychczasowe plany miejscowe pozostaną w mocy, ale ich zmiany będą musiały być zgodne z planem ogólnym.
   • Reforma wprowadza definicję „zgodności z planem ogólnym”, co uprości ocenę spójności planów miejscowych z ustaleniami planu ogólnego.
   • Nowe plany miejscowe muszą być w pełni zgodne z planem ogólnym, co zwiększy spójność przestrzenną, ale zmniejszy elastyczność.
3. Wprowadzenie Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego (ZPI)
   • ZPI zastępuje tzw. lex developer, które przestanie obowiązywać z końcem 2025 roku.
   • ZPI to szczególny rodzaj planu miejscowego uchwalanego na wniosek inwestora po zawarciu umowy urbanistycznej z gminą.
   • Celem ZPI jest nie tylko realizacja inwestycji na terenach bez planu miejscowego, ale również zapewnienie spójności urbanistycznej i zrównoważonego rozwoju gminy.
   • ZPI może obejmować inwestycje uzupełniające, takie jak infrastruktura publiczna, żłobki, szkoły, przedszkola, tereny zielone czy infrastruktura drogowa.
4. Zmiany w zasadach wydawania decyzji WZ
   • Decyzje WZ będą mogły być wydawane wyłącznie dla terenów uzupełnienia zabudowy, które zostaną określone w planie ogólnym.
   • Decyzje WZ będą wydawane na czas określony – 5 lat od momentu uprawomocnienia się.
   • Decyzje wydane przed wejściem w życie reformy pozostaną w mocy, ale ich ważność może być ograniczona po 1 stycznia 2026 roku.
5. Plan ogólny gminy i jego znaczenie
   • Plan ogólny gminy to nowy akt planistyczny, który zastąpi studium uwarunkowań i będzie podstawą dla nowo uchwalanych planów miejscowych oraz decyzji WZ.
   • Plan ogólny nie będzie podstawą do wydawania pozwoleń na budowę ani decyzji środowiskowych, które będą oparte na planach miejscowych.
   • Plan ogólny ma uwzględniać politykę przestrzenną gminy, co będzie kluczowe dla przyszłych inwestycji.