,

Czy fundusze rzeczywiście wpływają na rynek nieruchomości w Polsce?

Coraz częściej słyszy się, że jednym z powodów (a dla niektórych głównym) rosnących cen mieszkań oraz problemów z ich dostępnością są fundusze inwestycyjne. To one mają wykupować pakietami całe inwestycje i odbierać Polakom dostęp do możliwości zakupu własnych nieruchomości oraz zabudowywać działki pod PRS, czyli Private Rented Sector, a po naszemu – sektor prywatnego najmu.

Ile jest w tym prawdy i jak realnie fundusze inwestycyjne wpływają na rynek cen i dostępności mieszkań? Przeanalizujmy to zatem.

We wcześniejszych rozważaniach na temat pustostanów i ich wpływu na rynek nieruchomości przytaczaliśmy, że w Polsce obecnie mamy około 14,1 mln mieszkań na koniec 2021 roku. Wynika to ze spisu powszechnego, który w tym roku został przeprowadzony, zatem dane, którymi dysponujemy, sięgają 3 lat wstecz. Z pewnością dzisiaj jest to znacznie większa wartość, ale dla celów obliczeniowych uznajmy, że nie uległa ona zmianie.

Na koniec 2023 roku w rękach funduszy inwestycyjnych, według raportu Knight Frank i Dentons, jest około 16 000 lokali.

Czy to dużo? Patrząc na liczbę wszystkich mieszkań, które obecnie mamy w Polsce, ilość lokali posiadanych przez fundusze można zmieścić w błędzie statystycznym.

Dla porównania, jak mała jest to wartość, w samym 2023 roku, według danych GUS, do użytku zostało oddanych około 220 000 mieszkań.

Reasumując, liczba wszystkich mieszkań w rękach funduszy jest czternastokrotnie mniejsza niż liczba oddanych lokali mieszkalnych w samym 2023 roku.

No dobrze, ale mówimy tutaj o sektorze PRS, czyli w tym przypadku są to głównie inwestycje budowane w całości pod wynajem (BTR – build to rent).

A ile mieszkań wykupują fundusze od deweloperów?

Takie dane możemy znaleźć w raporcie NBP pod tytułem: „Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2023 r.”, który podał, że w 2023 roku transakcje zakupu nieruchomości od deweloperów przez fundusze krajowe wynosiły 0%, a zagraniczne – też 0%. W poprzednich latach wartości były bardzo podobne i nie przekraczały 1% rocznie. Cały raport linkujemy poniżej, ale wklejamy także wykres dla zobrazowania sytuacji.

Nie wydaje się zatem, aby takie wartości miały wpłynąć na rynek nieruchomości i mieć realne przełożenie na ceny mieszkań oraz ich dostępność.

Screenshot

Jednak jeśli spojrzymy na wartość lokali w rękach funduszy w inny sposób, możemy zauważyć dość ciekawy trend. W 2022 roku łącznie w rękach funduszy było 11 000 lokali. W samym 2023 roku liczba ta wzrosła o 40%, do 16 000, a szacuje się, że obecnie około 7 000 jednostek nadal jest w budowie i zostaną one oddane do użytkowania jeszcze w tym roku. Według raportu JLL, na koniec 2028 liczba mieszkań w rękach funduszy zwiększy się do ponad 50 000 jednostek. Oznaczałoby to wzrost o 450% w ciągu 6 lat. Takiej liczby już nie można pominąć. Widać jasno, że trend jest mocno wzrostowy, a hossa trwa w najlepsze.

Zrzut ekranu 2024-10-28 o 19.13.41.png

Czy zatem można mówić o tym, że PRSy wpłyną na ceny mieszkań?

Naszym zdaniem nie, a jeśli wpływ będzie, to marginalny. 

Popyt na tego typu nieruchomości wśród konsumentów spowodowany jest właśnie wysokimi cenami mieszkań, a doskonale wiemy, że jeśli gdzieś jest popyt, tam i pojawia się podaż. Wielu młodych ludzi, studentów czy osób pracujących nie stać na zakup własnego lokum, zatem decyduje się na wynajem. Właściciele takich mieszkań, czyli firmy, oferują często bardzo elastyczne warunki najmu, gdzie najemca nie wiąże się umową na kilkanaście miesięcy, a najczęściej bez problemu może zrezygnować z miesiąca na miesiąc. To czyni takie oferty niezwykle atrakcyjnymi na rynku. Powoduje to, że dla wielu wybór takiego mieszkania na wynajem jest bardziej atrakcyjny niż zakup, gdzie wysokie stopy procentowe oraz wysokie ceny znacząco utrudniły zakup. 

Inwestycje PRS skupione są głównie w największych miastach, gdzie zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem jest największe wśród studentów, osób pracujących i korporacyjnych. 

Reasumując – w naszej opinii, fundusze inwestycyjne nie prowadzą do znacznego przełożenia na krajowy rynek nieruchomości, jednak mogą wpływać na rynek lokalny, gdzie w danej dzielnicy miasta teren zostanie przeznaczony pod budowę PRS zamiast dla budownictwa wielorodzinnego. Wtedy tak, wpływ na lokalną społeczność będzie większy, ale opinia o upadku globalnego rynku nieruchomości w Polsce przez fundusze inwestycyjne jest zdecydowanie nad wyraz.

LINK DO RAPORTÓW:

Więcej artykułów