We wcześniejszym artykule, którego znajdziesz TUTAJ omówiliśmy, jakie prawa ma wynajmujący oraz czym jest sama umowa najmu i co powinna zawierać. W tym omówimy perspektywę drugiej strony – najemcy. Jakie są prawa najemców a jakie obowiązki? Zapraszamy do krótkiego omówienia.

Prawa najemcy to m.in.:

• Prawo do spokojnego posiadania lokalu.
• Prawo do korzystania z lokalu w sposób zgodny z jego przeznaczeniem.
• Prawo do żądania od wynajmującego usunięcia wad lokalu.

Natomiast najważniejsze obowiązki najemcy to:

• Płacenie czynszu w terminach określonych w umowie.
• Korzystanie z lokalu w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i w taki sposób, aby nie utrudniało korzystania z niego innym osobom.
• Dbanie o lokal i utrzymywanie
• Dbanie o lokal i utrzymywanie go w czystości.
• Dokonywanie drobnych napraw lokalu.
• Zwrot lokalu w stanie niepogorszonym po zakończeniu okresu najmu.

Prawa i obowiązki najemcy

1. Płacenie czynszu

Najemca ma obowiązek płacić wynajmującemu czynsz za używanie lokalu. Wysokość czynszu jest ustalana w umowie najmu i może zostać zmieniona tylko w przypadkach przewidzianych w art.8a Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U.2023.0.725 t.j.), dalej „Ustawa”.

Jego treść znajdziesz TUTAJ.

Wysokość czynszu

Wysokość czynszu jest swobodnie ustalana przez strony umowy najmu. Oznacza to, że strony mogą dowolnie uzgodnić kwotę czynszu, biorąc pod uwagę m.in.:

• Położenie lokalu: lokale położone w atrakcyjnych lokalizacjach, np. w centrach miast lub w pobliżu środków komunikacji miejskiej, zazwyczaj mają wyższy czynsz niż lokale położone w mniej atrakcyjnych lokalizacjach.
• Stan lokalu: lokale nowe lub wyremontowane zazwyczaj mają wyższy czynsz niż lokale stare lub zaniedbane.
• Powierzchnia lokalu: Im większa powierzchnia lokalu, tym wyższy jest zazwyczaj czynsz.
• Wyposażenie lokalu: lokale wyposażone w dodatkowe udogodnienia, np. ogrzewanie centralne, klimatyzację lub garaż, zazwyczaj mają wyższy czynsz niż lokale niewyposażone w takie udogodnienia.

W niektórych przypadkach wysokość czynszu może zostać ograniczona przez przepisy prawa. Dotyczy to m.in. lokali objętych kontrolą czynszu. W takich przypadkach wysokość czynszu jest ustalana przez wójta gminy lub prezydenta miasta.

Termin płatności czynszu

Termin płatności czynszu jest określony w umowie najmu. Najczęściej czynsz płatny jest miesięcznie do 10. dnia każdego miesiąca kalendarzowego. Strony umowy najmu mogą jednak uzgodnić inny termin płatności czynszu.

Sposób płatności czynszu

Sposób płatności czynszu jest również określony w umowie najmu. Najczęściej czynsz płatny jest gotówką lub przelewem bankowym na rachunek bankowy wynajmującego. Strony umowy najmu mogą jednak uzgodnić inny sposób płatności czynszu, np. za pomocą karty płatniczej lub czeku.

Zalecenia dla najemców

• Przed zawarciem umowy najmu należy dokładnie przeczytać umowę i zwrócić uwagę na wysokość czynszu, termin płatności i sposób płatności.
• Należy regularnie płacić czynsz w terminie określonym w umowie.
• W przypadku opóźnienia w płatności czynszu, należy niezwłocznie skontaktować się z wynajmującym i wyjaśnić sytuację.
• Należy zachować dowody wpłat czynszu, np. kwitki lub wyciągi bankowe.

2. Korzystanie z lokalu zgodnie z przeznaczeniem

Najemca ma obowiązek używać lokalu w sposób odpowiadający jego przeznaczeniu i nie dokonywać w nim zmian bez zgody wynajmującego.

Przeznaczenie lokalu

Przeznaczenie lokalu jest określone w umowie najmu. Najczęściej lokal jest przeznaczony do celów mieszkalnych lub użytkowych. W umowie najmu może zostać określone bardziej szczegółowe przeznaczenie lokalu, np. lokal mieszkalny przeznaczony dla jednej osoby lub lokal użytkowy przeznaczony na prowadzenie działalności gospodarczej.

Obowiązki najemcy związane z korzystaniem z lokalu

Najemca zobowiązany jest do:

• Używania lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem. Oznacza to, że najemca nie może używać lokalu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem, np. lokal mieszkalny nie może być używany do prowadzenia działalności gospodarczej.
• Niedokonywania w lokalu zmian bez zgody wynajmującego. Najemca nie może dokonywać w lokalu żadnych zmian, np. malowania ścian, remontu kuchni lub łazienki, bez uprzedniej pisemnej zgody wynajmującego.
• Dbania o lokal i utrzymywania go w czystości. Najemca zobowiązany jest do regularnego sprzątania lokalu, usuwania usterek i zapewniania odpowiedniego stanu technicznego lokalu.
• Niezakłócania spokoju innych mieszkańców lub sąsiadów. Najemca nie może nadmiernie hałasować, organizować głośnych imprez lub w inny sposób zakłócać spokój innych osób.

Skutki naruszenia obowiązków przez najemcę

W przypadku naruszenia przez najemcę obowiązków związanych z korzystaniem z lokalu, wynajmujący może:

• Wezwać najemcę do zaprzestania naruszeń.
• Wypowiedzieć umowę najmu.

Zalecenia dla najemców

• Przed zawarciem umowy najmu należy dokładnie przeczytać umowę i zwrócić uwagę na przeznaczenie lokalu.
• Należy używać lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem i nie dokonywać w nim żadnych zmian bez zgody wynajmującego.
• Należy dbać o lokal i utrzymywać go w czystości.
• Należy nie zakłócać spokoju innych mieszkańców lub sąsiadów.
• W przypadku wystąpienia jakichkolwiek usterek w lokalu, należy niezwłocznie poinformować o tym wynajmującego.

3. Dbanie o lokal

Obowiązki najemcy związane z dbaniem o lokal

Najemca zobowiązany jest do:

• Regularnego sprzątania lokalu. Obejmuje to m.in. mycie podłóg, okien, mebli i urządzeń sanitarnych.
• Utrzymywania lokalu w czystości. Najemca powinien dbać o to, aby lokal był czysty i zapobiegać jego nadmiernej (wykraczającej poza zwykłe korzystanie) degradacji.
• Usuwania usterek. Najemca powinien usuwać bieżące drobne usterki w lokalu, np. naprawiać krany, gniazdka elektryczne, wymieniać żarówki itp.
• Zawiadamiania wynajmującego o poważnych usterkach. Najemca powinien niezwłocznie poinformować wynajmującego o poważnych usterkach w lokalu, np. o awarii instalacji elektrycznej lub wodociągowej oraz w miarę możliwości zabezpieczyć lokal przed skutkami awarii do czasu podjęcia działań uzgodnionych z wynajmującym.
• Dbania o wyposażenie lokalu. Najemca powinien dbać o wyposażenie lokalu, np. meble, sprzęt AGD i RTV, i używać go zgodnie z jego przeznaczeniem.
• Wietrzenia lokalu. Najemca powinien regularnie wietrzyć lokal, aby zapobiec powstawaniu pleśni i grzybów.
• W przypadku, gdy w umowie najmu jest zakaz palenia tytoniu w lokalu, najemca powinien się do niego stosować.
• W przypadku, gdy w umowie najmu jest zakaz utrzymywania zwierząt w lokalu, najemca powinien się do niego stosować.
• Nieudostępniania lokalu osobom trzecim bez pisemnej zgody wynajmującego.
• Niedokonywania podnajmu lokalu osobom trzecim bez pisemnej zgody wynajmującego.

Skutki naruszenia obowiązków przez najemcę

W przypadku naruszenia przez najemcę obowiązków związanych z dbaniem o lokal, wynajmujący może:

• Wezwać najemcę do usunięcia usterek własnym staraniem i na własny koszt.
• Obciążyć najemcę kosztami usunięcia usterek.
• Wypowiedzieć umowę najmu.

Zalecenia dla najemców

• Przed zawarciem umowy najmu należy dokładnie obejrzeć lokal i sprawdzić jego stan techniczny.
• Należy regularnie sprzątać lokal i dbać o jego czystość.
• W przypadku wystąpienia usterek w lokalu, należy niezwłocznie poinformować o tym wynajmującego.
• Należy używać wyposażenia lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem i dbać o nie.
• Należy wietrzyć lokal regularnie.
• W przypadku, gdy w umowie najmu jest zakaz palenia tytoniu, utrzymywania zwierząt, udostępniania lokalu bądź podnajmu osobom trzecim, należy przestrzegać tego zakazu.

4. Informowanie o wadach

Najemca zobowiązany jest powiadomić wynajmującego o wadach lokalu, które ujawniły się po zawarciu umowy najmu.

Obowiązek informowania o wadach

Najemca powinien niezwłocznie poinformować wynajmującego o wadach lokalu, które ujawniły się po zawarciu umowy najmu. Wada lokalu to stan rzeczy, który uniemożliwia lub utrudnia korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem.

Forma i sposób informowania o wadach

Najemca może poinformować wynajmującego o wadach lokalu ustnie lub pisemnie. Zaleca się jednak poinformowanie wynajmującego o wadach pisemnie, aby mieć dowód na to, że informacja została przekazana. W pisemnym powiadomieniu o wadach lokalu należy określić:

• Datę i miejsce powstania wady
• Opis wady
• Żądanie najemcy (np. naprawa wady, obniżenie czynszu)

Skutki naruszenia obowiązku informowania o wadach

W przypadku naruszenia przez najemcę obowiązku informowania o wadach lokalu, wynajmujący może:

• Odmówić naprawy wady
• Domagać się odszkodowania od najemcy

Zalecenia dla najemców

• Przed zawarciem umowy najmu należy dokładnie obejrzeć lokal i sprawdzić jego stan techniczny.
• W przypadku wystąpienia wad lokalu po zawarciu umowy najmu, należy niezwłocznie poinformować o tym wynajmującego.
• Zaleca się poinformowanie wynajmującego o wadach pisemnie.
• W pisemnym powiadomieniu o wadach lokalu należy określić datę i miejsce powstania wady, opis wady oraz żądanie najemcy.
• Należy zachować dowody na to, że informacja o wadach została przekazana wynajmującemu (np. kopia pisemnego powiadomienia).

5. Zwrot lokalu

Najemca jest zobowiązany oddać lokal wynajmującemu w stanie niepogorszonym po zakończeniu trwania umowy najmu.

Obowiązki najemcy związane ze zwrotem lokalu

Najemca zobowiązany jest do:

• Opuszczenia lokalu w dniu wskazanym w umowie najmu lub w dniu wypowiedzenia umowy najmu.
• Oddania lokalu wynajmującemu w stanie niepogorszonym. Oznacza to, że lokal powinien być w takim samym stanie, w jakim został odebrany od wynajmującego, z uwzględnieniem normalnego zużycia.
• Usunięcia wszystkich swoich rzeczy z lokalu.
• Dokładnego posprzątania lokalu.
• Przywrócenia lokalu do stanu pierwotnego, o ile w umowie najmu tak zostało ustalone. Dotyczy to m.in. malowania ścian, wymiany podłóg lub innych prac remontowych.

Obowiązki wynajmującego związane ze zwrotem lokalu

Wynajmujący zobowiązany jest do:

• Odebrania lokalu od najemcy w dniu wskazanym w umowie najmu lub w dniu wypowiedzenia umowy najmu.
• Sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego lokalu. W protokole powinny zostać opisane stan lokalu i ewentualne usterki.
• Zwrotu najemcy kaucji, o ile została wpłacona. Kaucja powinna zostać zwrócona najemcy w terminie 30 dni od dnia zwrotu lokalu.

Procedura zwrotu lokalu

Procedura zwrotu lokalu przebiega zazwyczaj w następujący sposób:

1. Najemca i wynajmujący umawiają się na termin zwrotu lokalu.
2. W dniu zwrotu lokalu najemca opuszcza lokal i oddaje go wynajmującemu.
3. Wynajmujący i najemca sporządzają protokół zdawczo-odbiorczy lokalu.
4. Wynajmujący zwraca najemcy kaucję do 30 dni od dnia rozwiązania umowy (o ile została wpłacona).

Zalecenia dla najemców

• Przed zawarciem umowy najmu należy określić warunki zwrotu lokalu. Informacje te powinny zostać zawarte w umowie najmu.
• W umowie najmu należy określić termin zwrotu lokalu.
• W umowie najmu należy określić, czy najemca jest zobowiązany do przywrócenia lokalu do stanu pierwotnego.
• W dniu zwrotu lokalu należy dokładnie obejrzeć lokal i sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy.
• W protokole zdawczo-odbiorczym należy opisać stan lokalu i ewentualne usterki.
• Należy zachować dowody na to, że lokal został zwrócony wynajmującemu (np. kopia protokołu zdawczo-odbiorczego).

6. Spokojne korzystanie

Wynajmujący jest zobowiązany zapewnić najemcy możliwość spokojnego korzystania z lokalu. Oznacza to, że wynajmujący nie może zakłócać korzystania z lokalu przez najemcę ani uniemożliwiać mu korzystania z lokalu w sposób zgodny z jego przeznaczeniem.

Zakres prawa do spokojnego korzystania

Prawo do spokojnego korzystania z lokalu obejmuje m.in.:

• Prawo do swobodnego poruszania się w lokalu i korzystania z jego pomieszczeń.
• Prawo do korzystania z urządzeń i instalacji znajdujących się w lokalu.
• Prawo do utrzymywania w lokalu porządku i czystości.
• Prawo do wizytowania gości do lokalu.
• Prawo do korzystania z części wspólnych nieruchomości, do której należy lokal.

Obowiązki wynajmującego związane z prawem do spokojnego korzystania

Wynajmujący zobowiązany jest do:

• Nieingerowania w życie prywatne najemcy.
• Niezakłócania spokoju najemcy.
• Naprawiania usterek w lokalu, które uniemożliwiają lub utrudniają korzystanie z lokalu.
• Zapewnienia dostępu do mediów (np. wody, prądu, gazu).
• Utrzymywania części wspólnych nieruchomości w należytym stanie.

Skutki naruszenia prawa do spokojnego korzystania

W przypadku naruszenia przez wynajmującego prawa do spokojnego korzystania z lokalu, najemca może:

• Żądać usunięcia naruszenia.
• Obniżyć czynsz.
• Wypowiedzieć umowę najmu.

Zalecenia dla najemców

• W przypadku wystąpienia jakichkolwiek zakłóceń w spokojnym korzystaniu z lokalu, należy niezwłocznie poinformować o tym wynajmującego.
• Należy zachować dowody na to, że wynajmujący naruszył prawo do spokojnego korzystania z lokalu (np. zdjęcia, nagrania, korespondencja).
• W razie potrzeby należy zasięgnąć porady prawnej.

7. Drobne naprawy

Najemca jest zobowiązany do wykonywania drobnych napraw w lokalu. Drobne naprawy to naprawy, które nie wymagają dużego nakładu pracy i kosztów.

Katalog drobnych napraw

Katalog drobnych napraw nie jest sztywno określony w przepisach prawa. Zgodnie z Ustawą o ochronie praw lokatorów z dnia 21 czerwca 2001 r. do drobnych napraw należą m.in.:

• podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin;
• ceramicznych, szklanych i innych;
• okien i drzwi;
• wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
• trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
• osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany;
• przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
• pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
• etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
• przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
• innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez: malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów, malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Obowiązki najemcy związane z wykonywaniem drobnych napraw

Najemca zobowiązany jest do:

• Wykonywania drobnych napraw w lokalu na własny koszt.
• Wykonywania drobnych napraw w terminie 7 dni od dnia stwierdzenia usterki.
• Używania przy wykonywaniu drobnych napraw materiałów odpowiedniej jakości.
• Wykonywania drobnych napraw w sposób fachowy i estetyczny.

Obowiązki wynajmującego związane z drobnymi naprawami

Wynajmujący nie ma obowiązku wykonywania drobnych napraw w lokalu. Może jednak udzielić najemcy pomocy w wykonaniu drobnych napraw, np. poprzez udostępnienie narzędzi lub materiałów budowlanych.

Skutki niewykonywania drobnych napraw przez najemcę

W przypadku niewykonywania przez najemcę obowiązku wykonywania drobnych napraw, wynajmujący może:

• Wykonać drobne naprawy na koszt najemcy.
• Wypowiedzieć umowę najmu.

Zalecenia dla najemców

• Przed zawarciem umowy najmu należy dokładnie obejrzeć lokal i sprawdzić jego stan techniczny.
• W przypadku wystąpienia drobnych usterek w lokalu, należy niezwłocznie je naprawić.
• Należy używać przy wykonywaniu drobnych napraw materiałów odpowiedniej jakości.
• W razie potrzeby należy zasięgnąć porady fachowca.
• Należy zachować dowody na to, że drobne naprawy zostały wykonane (np. paragony za materiały budowlane).

8. Żądanie usunięcia wad

Najemca ma prawo żądać od wynajmującego usunięcia wad lokalu, które ujawniły się po zawarciu umowy najmu. Wada lokalu to stan rzeczy, który uniemożliwia lub utrudnia korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem.

Obowiązki wynajmującego związane z żądaniem usunięcia wad

Wynajmujący ma obowiązek usunąć wady lokalu, które ujawniły się po zawarciu umowy najmu. W przypadku wad, których usunięcie wymaga dłuższego czasu, wynajmujący może wyznaczyć najemcy inny termin na usunięcie wad.

Forma i sposób żądania usunięcia wad

Najemca może żądać usunięcia wad lokalu ustnie lub pisemnie. Zaleca się jednak żądać usunięcia wad pisemnie, aby mieć dowód na to, że żądanie zostało przekazane wynajmującemu. W pisemnym żądaniu usunięcia wad lokalu należy określić:

• Datę i miejsce powstania wady
• Opis wady
• Termin usunięcia wady

Skutki niewykonania żądania usunięcia wad przez wynajmującego

W przypadku niewykonania przez wynajmującego żądania usunięcia wad lokalu w wyznaczonym terminie, najemca może:

• Żądać obniżenia czynszu
• Wypowiedzieć umowę najmu.
• Sam usunąć wady i żądać zwrotu poniesionych kosztów od wynajmującego.

Zalecenia dla najemców

• W przypadku niewykonania przez wynajmującego żądania usunięcia wad w wyznaczonym terminie, należy rozważyć skorzystanie z przysługujących praw (obniżenie czynszu, wypowiedzenie umowy najmu, samodzielne usunięcie wad i żądanie zwrotu kosztów).
• Przed zawarciem umowy najmu należy dokładnie obejrzeć lokal i sprawdzić jego stan techniczny.
• W przypadku wystąpienia wad lokalu po zawarciu umowy najmu, należy niezwłocznie poinformować o tym wynajmującego.
• Zaleca się żądać usunięcia wad pisemnie.
• W pisemnym żądaniu usunięcia wad lokalu należy określić datę i miejsce powstania wady, opis wady oraz termin usunięcia wady.
• Należy zachować dowody na to, że żądanie usunięcia wad zostało przekazane wynajmującemu (np. kopia pisemnego żądania).