Transakcja kupna i sprzedaży nieruchomości to proces na pozór prosty – idziemy do notariusza, podpisujemy akt notarialny, otrzymujemy przelew i załatwione. Niestety, polskie prawo nie jest na tyle oczywiste, aby można było od razu zakładać, że wszystko pójdzie po naszej myśli. Zawiłość prawa powoduje bardzo często skomplikowanie procesu sprzedaży. Jeśli mamy po drugiej stronie osobę uczciwą, a sama transakcja nie jest skomplikowana, proces rzeczywiście może być prosty i przyjemny. Gorzej, gdy druga strona nie do końca jest z nami szczera lub jej intencje nie są pozytywne. Jak się przed tym zabezpieczyć? Poniżej pokażemy kilka tipów, które sami stosujemy, aby uniknąć problemów i komplikacji, a nasze pieniądze lub nieruchomość były zabezpieczone.

I. Zabezpieczenie transakcji jako kupujący.

Jako kupujący ponosimy nieco większe ryzyko niż strona sprzedająca, ponieważ ryzykujemy własnym kapitałem. Co warto zatem zawrzeć w umowie, aby maksymalnie zabezpieczyć swoje środki?

Zabezpieczenie hipoteczne

Jeśli zawieramy umowę przedwstępną, zazwyczaj wpłacamy zadatek. W przypadku, gdy do umowy końcowej nie dochodzi z naszej winy, zadatek tracimy. Jednak jeśli umowa przeniesienia własności nie zostaje zawarta z winy sprzedającego, musi on nam zwrócić dwukrotność zadatku. Może się jednak zdarzyć, że nie zwróci nam tej kwoty.

Warto w takim przypadku dokonać wpisu do działu IV księgi wieczystej nieruchomości (tzw. hipoteka), w której kwota zadatku będzie wpisana jako zajęcie hipoteczne. Zalecamy zabezpieczyć się na kwotę dwa razy większą niż wpłacony zadatek, ponieważ w przypadku odstąpienia od umowy przez sprzedającego mamy zabezpieczony zwrot podwójnej wysokości zadatku.

Jeśli właściciel nieruchomości nie będzie chciał zwrócić nam pieniędzy, możemy wnieść do sądu o wykonanie zabezpieczenia, a resztą sprawy zajmie się komornik. Oczywiście, proces ten opisany jest w skrócie i warto skonsultować się w tej sprawie z adwokatem.

Więcej o hipotekach napisaliśmy TUTAJ.

Zakup nieruchomości z hipoteką – co to jest i na co uważać?

Dobrowolne poddanie się egzekucji

Obok wpisu hipotecznego, warto zawrzeć także w umowie dobrowolne poddanie się egzekucji z art. 777 KC co do zwrotu wpłaconego zadatku / zaliczek czy innych kwot przez nas wpłaconych. Działa to na takiej zasadzie, że już podczas umowy, sprzedający zgadza się na dobrowolną egzekucję, gdy pojawi się dług. Znacząco upraszcza to wierzycielowi postępowanie sądowe. Skraca to proces dochodzenia roszczeń zazwyczaj z kilku lat do kilku miesięcy. Dzięki uprzedniej zgodzie notarialnej dłużnik jest zobowiązany do spłaty zadłużenia, co znacząco przyspiesza cały proces.

Podstawa prawna: art. 777 § 1 pkt 5 Kodeks Postępowania Cywilnego.

Depozyt notarialny

Wszelkie pieniądze, które wpłacamy do sprzedającego, mogą być wpłacone na depozyt notarialny. Wymaga on dodatkowej opłaty; jednak jeśli zawieramy umowę przedwstępną, warto z niego skorzystać.

Działa on na zasadzie konta powierniczego u notariusza, na które wpłacamy kwotę przeznaczoną dla sprzedającego, a następnie to notariusz przelewa pieniądze do zbywcy. Pozwala nam to na łatwiejsze i spokojne przesłanie pieniędzy nieco wcześniej, aby uniknąć sytuacji, w której przelewamy pieniądze na kolanie podczas aktu notarialnego lub biegniemy w pośpiechu ze sprzedającym do banku.

Jeśli zawieramy umowę przedwstępną, a zwłaszcza gdy zawiera ona jakikolwiek warunek zawarcia umowy końcowej, np. otrzymanie pozwolenia na budowę lub wyprowadzkę właściciela z mieszkania, warto skorzystać z depozytu. Wpłacony zadatek może zostać przechowany przez notariusza na czas spełnienia warunków. Zabezpiecza to kupującego w taki sposób, że w momencie, gdy warunki umowy nie zostały dochowane przez sprzedającego, wpłacona przez nabywcę kwota jest mu zwracana i/lub sprzedający jest zobowiązany do zwrotu ze środków własnych drugiej, takiej samej części (dwukrotności zadatku). Wtedy można również zawrzeć, że gdyby do umowy nie doszło z winy nabywcy, zadatek przechowywany w depozycie jest przesyłany do sprzedającego.

Nie zawsze jednak sprzedający godzą się na takie rozwiązanie, gdyż często środki z zadatku chcą przeznaczyć na inne cele, np. zakup lub rezerwację innej nieruchomości. Warto jednak postarać się go do tego przekonać, gdyż znacząco chroni to nasze środki, zwłaszcza gdy nie mamy pewności, czy późniejsza windykacja będzie możliwa.

Wydanie lokalu

Bardzo często pomijaną kwestią przy zakupie mieszkania, domu bądź lokalu jest wydanie lokalu. Najczęściej podawany jest jedynie termin, do którego lokal musi zostać oddany. Gdy jednak do oddania lokalu nie dochodzi, a strony nie są w stanie porozumieć się polubownie, powstają problemy, które często można rozwiązać jedynie drogą sądową. To jednak nie rzadko trwa kilka lat, a nasze pieniądze zostają zamrożone.

Znamy wiele przypadków, w których ktoś kupił mieszkanie, a właściciel nie chciał się wyprowadzić. Wyrzucenie kogoś, nawet z naszego już własnego mieszkania, jest bezprawne i niezbędny do tego jest nakaz eksmisji.

Najlepszym wyjściem z tej sytuacji jest przekazanie mieszkania tuż przed aktem notarialnym, gdyż wtedy, zawierając umowę notarialną, stajemy się właścicielami i posiadaczami nieruchomości. W takim wypadku klucze mogą zostać przekazane przez sprzedającego w trakcie czynności notarialnej w kancelarii, aby strona zbywająca czuła się w tej sytuacji także komfortowo.

Warto w takim przypadku w akcie notarialnym umowy przenoszącej własność zawrzeć wpis, że sprzedający poddaje się dobrowolnej egzekucji co do zdania lokalu na podstawie art. 777. To pozwoli, w przypadku gdyby właściciel nie zdał nam kluczy lub nadal mieszkał w lokalu, skrócić drogę sądową z kilku lat do najwyżej kilku miesięcy i uzyskać nakaz eksmisji znacznie szybciej.

Jeśli jednak wiemy, że właściciel obecnie mieszka w mieszkaniu lub domu, rekomendujemy najpierw zawrzeć umowę przedwstępną warunkową z zastrzeżeniem, że właściciel opuści lokal przed umową końcową.

Jak powinno to wyglądać?

1. Zawieramy umowę przedwstępną warunkową z warunkiem opuszczenia lokalu do określonego terminu.
2. Wpłacamy zadatek na depozyt notarialny lub zabezpieczamy go hipoteką, a obecny właściciel poddaje się dobrowolnej egzekucji na podstawie art. 777 w celu zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.
3. Oczekujemy na opuszczenie lokalu przez właściciela.
4. Gdy to nastąpi, przekazujemy lokal i podpisujemy protokół zdawczo-odbiorczy.
5. Zawieramy umowę końcową i wpłacamy resztę kwoty. Kwota z depozytu przelewana jest na rachunek właściciela (o ile depozyt został użyty).

Taka konstrukcja pozwoli nas zabezpieczyć przed tym, że przekażemy właścicielowi całość kwoty a lokalu nie otrzymamy, gdyż dopiero w momencie zdania lokalu i pewności, że jest on pusty, przekazujemy całość środków.

Roszczenie o zawarcie umowy końcowej

Gdy zawieramy umowę przedwstępną, dodatkowym zabezpieczeniem transakcji jest wpis roszczenia do księgi wieczystej o zawarcie umowy końcowej. Taki wpis, widniejący w księdze wieczystej, wskazuje, że została zawarta umowa przedwstępna i jest ktoś, kto oczekuje zawarcia umowy przeniesienia własności. Uniemożliwia to właścicielowi zawarcie innych umów przedwstępnych i rezerwacyjnych na tę samą nieruchomość do momentu, gdy to my nie usuniemy takiego wpisu.

II. Zabezpieczenie transakcji jako sprzedający.

Będąc sprzedającym, mimo że nie ryzykujemy naszym kapitałem, ryzykujemy naszą nieruchomością. Może wydarzyć się sytuacja, w której za swoją nieruchomość nie otrzymamy pieniędzy lub zostanie ona nam zajęta różnymi wpisami w księdze wieczystej. Jak tego uniknąć?

Depozyt notarialny

Jako sprzedający, powinniśmy wymagać użycia depozytu notarialnego przez notariusza.

Niestety mało osób wie, że nieruchomość przechodzi na własność kupującego nie w momencie otrzymania pieniędzy przez sprzedającego, a w momencie podpisania aktu. Notariusz nie ma obowiązku dopilnowania, aby nabywca przelał sprzedającemu całość kwoty.

Inaczej jest w przypadku depozytu notarialnego. To notariusz przelewa do nas pieniądze za nieruchomość, a my w momencie podpisania aktu już wiemy, że są one u notariusza i po transakcji trafią na nasze konto.

Unikamy tym samym sytuacji, gdy podpisaliśmy umowę, a kupujący dokonuje przelewu. Jeśli napotka problemy, może to przysporzyć nam wiele stresu. Gdy jednak przelewu nie wykona, pozostaje nam jedynie dochodzenie zapłaty drogą sądową. Niestety, i w takim przypadku nie mamy pewności, czy majątek nabywcy jest wystarczający, aby pokryć nasze roszczenia.

Użyję stwierdzenia, że depozyt notarialny to konieczność. W naszej działalności nie zawieramy transakcji bez depozytu notarialnego, gdyż konsekwencje w przypadku komplikacji mogą być opłakane. W najlepszym przypadku, gdy kupujący nie zapłaci, stracimy kilka lat na próbie odzyskania naszych pieniędzy, a w najgorszym – nigdy zapłata ceny nie trafi na nasze konto.

Zgoda na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej

Najczęściej, gdy zawieramy umowę przedwstępną, kupujący wpisuje do naszej księgi wieczystej roszczenie o zawarcie umowy końcowej, które opisaliśmy w punkcie I.

Według prawa, gdy do umowy końcowej nie dojdzie z winy nabywcy, ma on 14 dni na wyrażenie zgody na wykreślenie roszczenia, abyśmy mogli wyczyścić księgę wieczystą i ponownie dokonać transakcji sprzedaży.

Jednak sytuacja komplikuje się w momencie, gdy nabywca nie wyda nam takiej zgody, odejdzie, a kontakt z nim będzie niemożliwy, bądź umrze. Ustawodawca nie przewidział takiej sytuacji, a wykreślenie przez nas takiego wpisu jest niemożliwe, co uniemożliwia ponowną sprzedaż nieruchomości. Jedynym rozwiązaniem takiej sytuacji jest uzyskanie zgody sądu. Niestety, jak to bywa, często trwa to lata.

Jak temu zapobiec?

Gdy zawieramy umowę przedwstępną, a kupujący wpisuje roszczenia do naszej księgi wieczystej, wymagajmy przekazania notarialnej zgody na wykreślenie roszczenia już podczas podpisywania umowy. Taka zgoda będzie przechowywana w depozycie notarialnym do momentu, gdy umowa zostanie zerwana, jej termin minie lub się sfinalizuje.

Jak to działa?

Gdy do umowy końcowej nie dochodzi, wzywamy nabywcę do jej zawarcia. Jeśli się nie stawi, umowa zostaje zrywana z jego winy. W przypadku, gdy wpłacono nam jakiekolwiek zaliczki, zwracamy je nabywcy, a zadatek zachowujemy. W kolejnym kroku zgłaszamy się do notariusza z prośbą o wydanie zgody na wykreślenie z depozytu. Musimy jednak udokumentować doręczenie wezwania do zawarcia umowy oraz zwrot należnych środków sprzedającemu. Jeśli wszystko wykonaliśmy zgodnie z zapisami w umowie, notariusz wydaje nam dokument z depozytu. Ostatnim etapem jest udanie się do sądu wieczystoksięgowego i wykreślenie blokującego nas wpisu.

Bardzo ważne jest, aby proces ten dokładnie opisać w umowie przedwstępnej. Zazwyczaj dla notariuszy taki proceder jest znany, więc powinni służyć radą w jego opracowaniu.

Niestety znamy przypadki, w których nabywcy celowo blokowali nieruchomość takimi wpisami, aby wyłudzić obniżenie ceny lub zapłatę za wykreślenie takiego roszczenia. Nie są to również odosobnione przypadki. Taki zapis może wykluczyć sprzedaż naszej nieruchomości na wiele kolejnych lat.

PODSUMOWANIE

Przedstawione przez nas pomysły odnoszą się jednak do stosunkowo prostych transakcji. Gdy nabywamy lub sprzedajemy nieruchomości o nieco bardziej skomplikowanej strukturze transakcji, warto poprosić o pomoc doświadczonego prawnika. Najczęściej koszt dobrej pomocy prawnej jest znikomy w porównaniu do wolumenu transakcji, a pozwala nam znacznie obniżyć ryzyko transakcji i w ten sposób zminimalizować utratę środków lub majątku.