Zakup działki to proces, który amatora może przyprawić o zawrót głowy. Gdy kupujemy mieszkanie, sprawa jest dość prosta – sprawdzamy księgę, zerkamy na stan mieszkania i jeśli wszystko jest okej – idziemy do notariusza. Z zakupem gruntu sprawa jest zdecydowanie bardziej skomplikowana. Liczba czynników, które mogą sprawić, że budowa naszego wymarzonego domu zamieni się w koszmar, lub inwestycja, która miała być szybka i przyjemna, zmieni się w wieczną udrękę, jest bardzo duża. Tym artykułem postaramy się przekazać wam, na co zwracać uwagę, jak sprawdzić działkę przed zakupem, aby maksymalnie świadomie kupić wybrany kawałek ziemi.

Obecnie możemy wyróżnić kilka celów zakupu działek:

• Inwestycja długoterminowa tj. lokata kapitału
• Podstawa pod budowę domu, czyli na własne potrzeby mieszkaniowe
• Rekreacja, czyli np. działka nad jeziorem, w górach czy też blisko na lasu na domek letniskowy / wypoczynkowy
• Potencjał zyskum czyli inwestycja generująca dochód z tytułu wynajmu, dzierżawy lub dalszej odsprzedaży.

Dlaczego rzetelna analiza działki przed zakupem jest tak istotna?

• Uniknięcie kosztownych błędów: Zakup działki bez dokładnego sprawdzenia jej stanu prawnego, warunków gruntowych, otoczenia i innych kluczowych czynników może wiązać się z wieloma problemami i generować dodatkowe koszty. Np. odkrycie wad prawnych gruntu, niemożność podłączenia mediów lub niesprzyjające warunki gruntowe mogą prowadzić do znacznych wydatków i uniemożliwić realizację pierwotnych planów.
• Świadoma decyzja inwestycyjna: Dokładna analiza działki pozwala na oszacowanie jej wartości, potencjału inwestycyjnego i ewentualnych ryzyk. Dzięki temu inwestor może świadomie podjąć decyzję o zakupie, mając pełną świadomość potencjalnych zysków i strat.
• Ochrona przed uciążliwościami: Niektóre działki mogą być narażone na uciążliwości, takie jak hałas z pobliskich ulic lub zakładów przemysłowych, zanieczyszczenia środowiska, powodzie lub osuwiska. Dokładna analiza otoczenia i planów zagospodarowania przestrzennego pozwala na wykrycie takich zagrożeń i uniknięcie zakupu działki, która w przyszłości może stać się źródłem problemów.
• Zwiększenie szans na sukces: Inwestycja w działkę wiąże się z wieloma wyzwaniami. Rzetelna analiza pozwala na ich przewidywanie i odpowiednie przygotowanie, co znacząco zwiększa szanse na powodzenie przedsięwzięcia.

I. Przygotowanie do zakupu działki o kreślenie jej danych

1. Określenie celu zakupu działki (budowa domu, inwestycja, rekreacja)

Na samym początku musimy określić, jaki jest nasz cel zakupu działki. Chcemy wybudować dom dla własnej rodziny? Może wybudować nieruchomość na wynajem bądź spełnić swoje marzenie o domku nad jeziorem? Do każdego z tych typów inwestycji należy zastosować nieco inne podejście i zwrócić uwagę na nieco inne aspekty. Pominiemy jednak celowo w tym zestawieniu inwestycje komercyjne, ponieważ to zupełnie inna para kaloszy na całkiem inny artykuł.

Cele zakupu działki można podzielić na trzy główne kategorie:

a) Budowa domu:

• Najczęstszy cel zakupu działki.
• Ważne jest, aby działka spełniała określone wymagania pod kątem:
  • Powierzchni: odpowiednia do wielkości planowanego domu i ogrodu.
  • Dostępu do mediów: woda, prąd, kanalizacja, gaz ziemny.
  • Ukształtowania terenu: ułatwiające budowę i zapewniające odpowiedni poziom nasłonecznienia.
  • Sąsiedztwa: spokojna i bezpieczna okolica sprzyjająca zamieszkaniu.
  • Dostępu do infrastruktury: bliskość sklepów, szkół, komunikacji miejskiej.
• Należy również wziąć pod uwagę lokalne przepisy budowlane i plany zagospodarowania przestrzennego, które mogą ograniczać możliwości zabudowy.

b) Inwestycja:

• Zakup działki z myślą o jej późniejszej odsprzedaży lub zabudowie i wynajmie.
• Kluczowe jest, aby działka posiadała wysoki potencjał inwestycyjny, co oznacza:
  • Lokalizację w atrakcyjnej okolicy: rozwijające się dzielnice, bliskość centrów miast, tereny turystyczne.
  • Możliwość zabudowy: zgodność z planami zagospodarowania przestrzennego, brak ograniczeń prawnych.
  • Dostęp do mediów i infrastruktury: ułatwiające późniejszą zabudowę i zwiększające wartość działki.
• Ważna jest również rzetelna analiza rynku nieruchomości w danym regionie, aby móc oszacować potencjał wzrostu wartości działki w przyszłości.

c) Rekreacja:

• Zakup działki pod kątem wypoczynku i rekreacji.
• Ważne jest, aby działka spełniała oczekiwania pod kątem:
  • Lokalizacji: bliskość natury, jezior, lasów, gór.
  • Ukształtowania terenu: atrakcyjne dla wypoczynku, np. nad brzegiem jeziora lub w górach.
  • Dostępu do mediów: woda, prąd (w zależności od planowanych form wypoczynku).
  • Możliwości zabudowy: altana, domek letniskowy (zgodnie z przepisami budowlanymi).
• Należy również wziąć pod uwagę dostęp do komunikacji oraz sąsiedztwo, aby zapewnić sobie komfort i prywatność podczas wypoczynku.

Dodatkowe czynniki do rozważenia:

• Wielkość rodziny: Wpływa na potrzebną powierzchnię działki i liczbę pokoi w domu.
• Budżet: Określa możliwości finansowe zakupu i zabudowy działki.
• Potrzeby i preferencje: Należy zastanowić się nad tym, jakie udogodnienia i cechy działki są dla nas istotne.
• Plany na przyszłość: Czy działka ma służyć wyłącznie do jednego celu, czy też w przyszłości może być wykorzystana w inny sposób?

2. Ustalenie danych nieruchomości.

Aby dokonać jakiejkolwiek analizy, potrzebujemy wiedzieć o działce możliwie jak najwięcej.

Niezbędne nam będą:

• Numer działki: Jest to numer identyfikacyjny działki który określa nam dokładnie jej położenie. Dodatkowo, w dużych aglomeracjach, może wystąpić także obręb, który jest konieczny aby ustalić która działka konkretnie wchodzi w skład sprzedaży, gdyż w dużych miejscowościach może być wiele działek o tym samym numerze (ale nie więcej niż jedna na każdy obręb)
• Księga wieczysta: Jak znaleźć księgę wieczystą działki opiszemy nieco później

Posiadając tylko te dane, możemy przejść do dalszej analizy.

II: Analiza prawna działki

1. Sprawdzenie księgi wieczystej i statusu prawnego działki

Przed zakupem działki kluczowe jest przeprowadzenie rzetelnej analizy jej stanu prawnego. Pozwala to na uniknięcie wielu problemów i rozczarowań w przyszłości. Jednym z najważniejszych elementów tej analizy jest sprawdzenie księgi wieczystej i statusu prawnego działki.

Księga wieczysta:

Księga wieczysta to urzędowy rejestr nieruchomości, w którym wpisane są wszystkie informacje o danej działce, m.in.:

• Dane identyfikacyjne: Numer działki, adres, obręb ewidencyjny, gmina, powiat.
• Właściciele: Imię i nazwisko, adres, udział we własności.
• Obciążenia: Hipoteki, roszczenia, służebności, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością.
• Zastawy: Informacje o zastawach na działce.
• Wpisy dotyczące postępowań egzekucyjnych: Informacje o wszczętych postępowaniach egzekucyjnych dotyczących działki.

Dostęp do księgi wieczystej:

Księga wieczysta jest jawna, co oznacza, że każdy może uzyskać do niej dostęp. Dostęp do księgi wiecystej można uzyskać:

• W formie papierowej: W sądzie rejonowym właściwym ze względu na położenie działki.
• W formie elektronicznej: Na stronie internetowej Elektronicznej Księgi Wieczystej (https://przegladarka-ekw.ms.gov.pl/eukw_prz/KsiegiWieczyste/wyszukiwanieKW)

Jak znaleźć księgę wieczystą:

Jeśli nie posiadasz numery księgi wieczystej, najprostszym sposobem jest poproszenie właściciela lub pośrednika o numer księgi. Jeśli z jakiegoś powodu nie chce podać, przydatnym narzędziem okażą się portale, które takowe numery ujawniają. Niestety odpłatnie, jednak jednostkowy koszt nie jest bardzo wysoki. Polecamy portal www.ksiegiwieczyste.pl – nie jest to post sponsorowany, jednak od wielu lat z niego korzystamy i nigdy nas nie zawiódł.

Analiza treści księgi wieczystej:

Po uzyskaniu dostępu do księgi wieczystej należy dokładnie przeanalizować jej treść. Należy zwrócić uwagę na następujące elementy:

• Wpisy dotyczące własności: Czy dana osoba jest rzeczywiście właścicielem działki? Czy istnieją współwłaściciele? Jeśli tak, to czy wyrażają oni w pełni zgodę na sprzedaż działki?
• Obciążenia: Czy działka jest obciążona hipoteką, roszczeniami lub innymi ograniczeniami w rozporządzaniu nieruchomością?
• Zastawy: Czy na działce ustanowiono zastawy?
• Wpisy dotyczące postępowań egzekucyjnych: Czy na działce toczy się postępowanie egzekucyjne?

2. Zapoznanie się z dokumentami dotyczącymi własności i granic

Zapoznanie się z dokumentami dotyczącymi własności i granic

Oprócz sprawdzenia księgi wieczystej, w ramach analizy prawnej działki przed zakupem, kluczowe jest również zapoznanie się z dokumentami dotyczącymi własności i granic nieruchomości. Pozwoli to na precyzyjne określenie jej statusu prawnego, uniknięcie sporów z sąsiadami i zapewnienie bezpieczeństwa transakcji.

Dokumenty dotyczące własności:

Do podstawowych dokumentów potwierdzających prawo własności działki należą:

• Akt notarialny nabycia nieruchomości: Zawiera informacje o nabyciu działki przez dotychczasowego właściciela, m.in. datę nabycia, cenę zakupu, dane stron umowy ale także i najważniejsze – inne ustalenia do których zobowiązał się właściciel np. ustalenie służebności w przyszłości, zapewnienie przejazdu, który nie widnieje w księdze wieczystej lub jeśli działka jest zabudowana – udostępnienie budynku określonej osobie w określonych przypadkach. Rodzajów zapisów może być sporo, zatem należy koniecznie sprawdzić umowę nabycia.
• Wypis z rejestru gruntów: Zawiera informacje o położeniu działki, jej numerze ewidencyjnym, powierzchni, klasie gruntu i inne dane katastralne.
• Pozwolenie na budowę (jeśli dotyczy): Zawiera informacje o projekcie budowlanym, który został zrealizowany na działce.

Dokumenty graniczne:

Dokumentami określającymi granice działki są:

• Wyrys z rejestru gruntów: Zawiera graficzny przedstawienie działki i jej granic w stosunku do sąsiednich nieruchomości.
• Akt notarialny ustalenia granic: W przypadku uregulowania granic działki w drodze aktu notarialnego, stanowi on ważny dokument potwierdzający ich przebieg.

Zapoznanie się z dokumentami:

Dokumentami dotyczącymi własności i granic działki można zapoznać się w:

• Urzędzie Gminy: W wydziale geodezji i katastru można uzyskać m.in. wypis oraz wyrys z rejestru gruntów.
• Kancelarii notarialnej: W przypadku aktów notarialnych nabycia nieruchomości lub ustalenia granic, należy udać się do kancelarii, w której zostały sporządzone
• Archiwum Państwowe: W przypadku starszych nieruchomości, dokumenty dotyczące własności i granic mogą być przechowywane w archiwach państwowych.

Weryfikacja dokumentów:

Po uzyskaniu dostępu do dokumentów, należy dokładnie je przeanalizować pod kątem:

• Spójności danych: Czy informacje zawarte w dokumentach są zgodne ze stanem faktycznym?
• Autentyczności dokumentów: Czy dokumenty są oryginalne i nie budzą wątpliwości co do ich autentyczności?
• Kompletności dokumentów: Czy wszystkie niezbędne dokumenty są dostępne?

W razie wątpliwości co do autentyczności lub treści dokumentów, warto skonsultować się z prawnikiem lub geodetą.

Znaczenie dokładnej analizy:

Dokładna analiza dokumentów dotyczących własności i granic działki przed zakupem ma kluczowe znaczenie dla:

• Uniknięcia sporów z sąsiadami o granice: Jasne określenie granic działki w dokumentach minimalizuje ryzyko wystąpienia sporów granicznych w przyszłości.
• Zapewnienia bezpieczeństwa transakcji: Dokładna weryfikacja dokumentów pozwala na uniknięcie zakupu działki z wadami prawnymi.
• Ułatwienia późniejszych procedur: Posiadanie kompletnych dokumentów dotyczących własności i granic może ułatwić m.in. uzyskanie pozwolenia na budowę lub sprzedaż działki.

3. Droga dojazdowa i dostęp do drogi publicznej

Droga dojazdowa i dostępność do drogi publicznej

Dostęp do drogi publicznej jest niezbędny dla prawidłowego funkcjonowania każdej nieruchomości. Przed zakupem działki, pod którą planuje się budowę domu lub innego obiektu, należy ocenić dostępność drogi publicznej i stan drogi dojazdowej, jeśli taka istnieje.

Rodzaje dróg dojazdowych do działki:

• Publiczna – działka graniczy z drogą która jest we władaniu samorządu lub skarbu państwa
• Droga własna: Dojazd do działki wytyczony jest kawałkiem wąskiej działki, który doprowadza naszą działkę do drogi publicznej
• Współwłasność: Dojazd do działki odbywa się przez wytyczoną działkę która posiada wieli współwłaścicieli, najczęściej są to sąsiedzi działki
• Służebność: Dojazd do działki odbywa się przez udostępnienie jakiejś określonej części działki sąsiedniej. Służebność widnieje w księdze wieczystej.

Ocena dostępności drogi publicznej i stanu drogi dojazdowej powinna obejmować m.in.:

• Ustalenie, czy działka ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej: Działka z bezpośrednim dostępem do drogi publicznej jest bardziej atrakcyjna i funkcjonalna niż działka, do której prowadzi droga dojazdowa.
• Sprawdzenie szerokości i nawierzchni drogi publicznej: Droga publiczna powinna mieć odpowiednią szerokość i nawierzchnię, aby umożliwić bezpieczny i komfortowy ruch pojazdów. Minimalna szerokość drogi dojazdowej do posesji według prawa budowlanego to 3m.
• Ocena stanu drogi dojazdowej: Jeśli działka nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, należy ocenić stan drogi dojazdowej pod kątem jej szerokości, nawierzchni, nośności i ewentualnych ubytków.
• Zweryfikowanie statusu prawnego drogi dojazdowej: Droga dojazdowa może być drogą publiczną, gminną, prywatną lub we współwłasności. Należy sprawdzić, kto jest właścicielem drogi i na jakich zasadach można z niej korzystać.
• Upewnienie się, że dojazd do działki jest zapewniony w każdych warunkach pogodowych: Droga dojazdowa powinna być przejezdna nawet w zimie i po obfitych opadach deszczu.

Dostępność drogi publicznej i stan drogi dojazdowej można ocenić m.in.:

• Wizualnie: Dokładna obserwacja dróg podczas wizji lokalnej pozwala na ocenę ich stanu i szerokości.
• Z wykorzystaniem map: Mapy cyfrowe i mapy papierowe przedstawiają sieć dróg publicznych i drogi dojazdowe.
• Korzystając z wyszukiwarek internetowych: Wyszukiwarki internetowe, takie jak Google Maps, pozwalają na sprawdzenie stanu dróg i wizualizację dojazdu do działki.
• Zapoznając się z dokumentami: Dokumenty geodezyjne i akt notarialny działki mogą zawierać informacje o drodze dojazdowej i jej statusie prawnym.

Dostępność drogi publicznej i stan drogi dojazdowej mają kluczowe znaczenie dla:

• Możliwości zabudowy: Brak dostępu do drogi publicznej może uniemożliwić budowę domu lub innego obiektu.
• Komfortu życia: Zły stan drogi dojazdowej może utrudniać codzienne funkcjonowanie i generować dodatkowe koszty związane z naprawami pojazdów.
• Wartości działki: Działka z dobrym dostępem do drogi publicznej jest zazwyczaj droższa niż działka bez dostępu do drogi publicznej lub z drogą dojazdową w złym stanie.

PAMIĘTAJ!

Jeśli działka nie graniczy bezpośrednio z drogą dojazdową, której właścicielem nie jest skarb państwa bądź gmina, a zapewniona jest na zasadach służebności bądź współwłasności w drodze dojazdowej, upewnij się na jakich zasadach jest ona utrzymywana. Mogą wystąpić dodatkowe ustalenia między właścicielami, które zmuszają do utrzymania, odśnieżani, odświeżania i remontu takiej drogi, co stanowi dodatkowy koszt.

III: Ocena warunków gruntowych i uzbrojenia terenu

1. Badanie gleby i nośności gruntu

Przed zakupem działki, pod którą planuje się budowę domu lub innego obiektu, kluczowe jest przeprowadzenie badań gleby i nośności gruntu. Pozwoli to na ocenę przydatności gruntu pod zabudowę i oszacowanie kosztów ewentualnego uzbrojenia terenu. Bardzo ważne jest zatem wykonanie badań oraz uzyskanie opinii geologicznej przez geologa jeszcze przed zakupem nieruchomości.

Zakres badań:

Badania gleby i nośności gruntu powinny obejmować m.in.:

• Typ gleby: Określenie rodzaju gleby (np. piasek, glina, torf) ma znaczenie dla oceny jej nośności i podatności na osiadanie.
• Poziom wód gruntowych: Zbadanie poziomu wód gruntowych jest istotne dla oceny ryzyka podtopień i konieczności wykonania drenażu a także wykonania podpiwniczenia budynku.
• Nośność gruntu: Określenie nośności gruntu pozwala na oszacowanie, jaki ciężar może udźwignąć bez nadmiernego osiadania.
• Zanieczyszczenia gruntu: W przypadku podejrzenia zanieczyszczenia gruntu, należy przeprowadzić badania w kierunku obecności szkodliwych substancji.

Metody badawcze:

Do przeprowadzenia badań gleby i nośności gruntu stosuje się m.in.:

• Odwierty: Pobranie próbek gruntu z różnych głębokości pozwala na dokładną analizę jego właściwości.
• Badania laboratoryjne: Analiza próbek gruntu w laboratorium umożliwia określenie m.in. jego typu, zawartości wody i nośności.
• Badania geofizyczne: Metody geofizyczne, takie jak sondowanie elektrooporowe lub rezystancja gruntu,pozwalają na ocenę właściwości gruntu bez konieczności wykonywania odwiertów.

Znaczenie badań:

Badania gleby i nośności gruntu mają kluczowe znaczenie dla:

• Doboru odpowiedniego projektu budowlanego: Znajomość właściwości gruntu pozwala na zaprojektowanie fundamentów i konstrukcji budynku dostosowanych do warunków gruntowych.
• Oszacowania kosztów budowy: Dokładna ocena nośności gruntu może pomóc w oszacowaniu kosztów wykonania fundamentów i innych prac związanych z budową.
• Uniknięcia problemów budowlanych: Zlekceważenie badań gleby i nośności gruntu może prowadzić do problemów budowlanych, takich jak pęknięcia ścian, osiadanie budynku, a nawet zawalenie się konstrukcji.

2. Sprawdzenie dostępności mediów (woda, prąd, kanalizacja)

Sprawdzenie dostępności mediów (woda, prąd, kanalizacja)

Przed zakupem działki, pod którą planuje się budowę domu lub innego obiektu, kluczowe jest sprawdzenie dostępności mediów, takich jak woda, prąd i kanalizacja. Dostęp do mediów jest niezbędny do komfortowego użytkowania nieruchomości i może mieć znaczący wpływ na jej wartość.

Zakres sprawdzenia:

Sprawdzenie dostępności mediów powinno obejmować m.in.:

• Wodę: Dostępność sieci wodociągowej lub możliwość budowy studni głębinowej.
• Prąd: Dostępność sieci elektroenergetycznej.
• Kanalizację: Dostępność sieci kanalizacyjnej lub możliwość budowy szamba.
• Gaz ziemny: Dostępność sieci gazowej (jeśli jest to istotne).

Metody sprawdzenia:

Dostępność mediów można sprawdzić m.in.:

• W urzędzie gminy: W wydziale infrastruktury można uzyskać informacje o dostępności sieci wodociągowej, kanalizacyjnej i gazowej w danym miejscu.
• W zakładach komunalnych: Zakłady wodociągowe, energetyczne i kanalizacyjne mogą udzielić informacji o dostępności mediów w konkretnej lokalizacji.
• U sąsiadów: Rozmowa z sąsiadami może dostarczyć informacji o dostępności mediów w okolicy i ewentualnych problemach z nimi związanych.
• Mapa do celów projektowych: Jeśli właściciel posiada mapę do celów projektowych wykonaną przez biuro architektoniczne, na niej bedą naniesione wszelkie media
• Portale internetowe: Portale typu geoportal mają zazwyczaj także online dostęp do dostępnych mediów.

Znaczenie dostępności mediów:

Dostępność mediów ma kluczowe znaczenie dla:

• Komfortu użytkowania nieruchomości: Brak dostępu do wody, prądu czy kanalizacji znacznie utrudnia codzienne życie i obniża komfort użytkowania nieruchomości.
• Kosztów budowy: Podłączenie działki do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej i energetycznej wiąże się z dodatkowymi kosztami, które należy wziąć pod uwagę przy kalkulacji kosztów budowy.
• Wartości nieruchomości: Działka z dostępem do mediów jest zazwyczaj droższa niż działka bez dostępu do nich.

PAMIĘTAJ!

Jeśli media nie są dostępne na działce bezpośrednio tj. przez działkę nie przechodzi ciąg wodociągowy, kanalizacyjny, gazowy oraz nie znajduje się skrzynka elektryczna upewnij się przed zakupem, że istnieje możliwość podłączenia takiej instalacji. Media mogą znajdować się na działce sąsiada, który nie wyraża zgody na przeciągnięcie mediów przez jego działkę co przysporzy wiele problemów. O ile to możliwe, uzyskaj pisemną (a najlepiej notarialną) zgodę.

Ocena kosztów podłączenia mediów i ewentualnych prac uzbrojeniowych

Jeśli działka nie posiada mediów bezpośrednio w działce, należy również oszacować koszty ich doprowadzenia do działki i ewentualnych prac uzbrojeniowych. Pozwoli to na realną ocenę kosztów inwestycji i uniknięcie nieprzyjemnych niespodzianek w przyszłości.

Zakres oszacowania:

Oszacowanie kosztów podłączenia mediów i prac uzbrojeniowych powinno obejmować m.in.:

• Koszty wykonania przyłączy: Koszt wykonania przyłączy wodociągowych, kanalizacyjnych, energetycznych i gazowych zależy od długości przyłącza, rodzaju gruntu i innych czynników.
• Opłaty za podłączenie do sieci: Dostawcy mediów pobierają opłaty za podłączenie działki do ich sieci. Opłaty te mogą różnić się w zależności od dostawcy i rodzaju mediów.
• Koszty prac ziemnych: Koszty prac ziemnych związanych z wykonaniem wykopów i ułożeniem instalacji zależą od zakresu prac i rodzaju gruntu.
• Koszty materiałów: Koszty materiałów budowlanych, takich jak rury, kable i studzienki, mogą się wahać w zależności od rodzaju medium i producenta.

Koszty podłączenia mediów i prac uzbrojeniowych można oszacować m.in.:

• Zwracając się do dostawców mediów: Dostawcy mediów mogą udzielić informacji o opłatach za podłączenie i orientacyjnych kosztach wykonania przyłączy.
• Zlecając wykonanie kosztorysu firmie budowlanej: Firma budowlana może sporządzić szczegółowy kosztorys uwzględniający wszystkie koszty związane z podłączeniem mediów i wykonaniem prac uzbrojeniowych.
• Porównując oferty różnych firm: Warto porównać oferty kilku firm, aby wybrać najkorzystniejszą propozycję.

Dokładne oszacowanie kosztów podłączenia mediów i prac uzbrojeniowych ma kluczowe znaczenie dla:

• Planowania budżetu: Znajomość kosztów pozwala na zaplanowanie budżetu budowy i uniknięcie przekroczenia wydatków.
• Porównania ofert działek: Porównując oferty różnych działek, należy wziąć pod uwagę koszty podłączenia mediów i prac uzbrojeniowych.
• Podjęcia trafnej decyzji o zakupie: Dokładna ocena kosztów może pomóc w podjęciu trafnej decyzji o zakupie działki.

3. Analiza ukształtowania terenu i ewentualnych potrzebnych prac ziemnych

Analiza ukształtowania terenu i ewentualnych potrzebnych prac ziemnych

Przed zakupem działki, pod którą planuje się budowę domu lub innego obiektu, należy przeprowadzić analizę ukształtowania terenu i oszacować ewentualne potrzeby prac ziemnych. Pozwoli to na ocenę kosztów przygotowania terenu pod budowę i uniknięcia problemów budowlanych w przyszłości.

Zakres analizy:

Analiza ukształtowania terenu powinna obejmować m.in.:

• Różnice wysokości: Określenie różnic wysokości na działce jest kluczowe dla oceny zakresu prac ziemnych, które będą konieczne do wyrównania terenu.
• Pochylenie terenu: Ocena pochylenia terenu ma znaczenie dla wyboru odpowiedniej technologii budowy i oszacowania kosztów prac ziemnych.
• Rodzaj gruntu: Znajomość rodzaju gruntu (np. piasek, glina, torf) pozwala na ocenę jego stabilności i podatności na osiadanie.
• Obecność naturalnych przeszkód: W przypadku istnienia na działce naturalnych przeszkód, takich jak skały lub rowy, należy oszacować koszty ich usunięcia lub obejścia.

Metody analizy:

Ukształtowanie terenu można analizować m.in.:

• Na podstawie mapy katastralnej: Mapa katastralna przedstawia ukształtowanie terenu w formie linii poziomych.
• Z wykorzystaniem zdjęć lotniczych: Zdjęcia lotnicze pozwalają na wizualną ocenę ukształtowania terenu i identyfikację ewentualnych przeszkód. Często takie zdjęcia dostępne są na portalach mapowych jako ortofotomapa.
• Poprzez wykonanie pomiarów geodezyjnych: Dokładne pomiary geodezyjne pozwalają na określenie różnic wysokości i pochylenia terenu.

Znaczenie analizy:

Dokładna analiza ukształtowania terenu ma kluczowe znaczenie dla:

• Oszacowania kosztów budowy: Znajomość zakresu prac ziemnych pozwala na oszacowanie kosztów przygotowania terenu pod budowę.
• Wyboru odpowiedniej technologii budowy: W zależności od ukształtowania terenu, do budowy mogą być stosowane różne technologie, np. budowa na palach lub budowa tarasowa.
• Uniknięcia problemów budowlanych: Zlekceważenie ukształtowania terenu może prowadzić do problemów budowlanych, takich jak pęknięcia ścian, osiadanie budynku, a nawet zawalenie się konstrukcji.

PAMIĘTAJ!

Ocena ukształtowania terenu jest dość ważnym elementem analizy działki. Pozornie niewielka różnica w pochyleniu działki, może przysporzyć nam ogrom pracy nad wyrównaniem terenu oraz co za tym idzie – znacząco zwiększyć koszty.

Dla przykładu – podniesienie terenu o 1m na powierzchni 10 arów, co wydaje się stosunkowo niewiele, ale wymaga wysypania na działce prawie 1100 m3 ziemi. Dla zobrazowania – jest to około 50 wywrotek. Koszt 1m3 ziemi II gatunku to około 30zł / m3, zatem koszt samego materiału (bez transportu) do podniesienia gruntu to prawie 33 000 zł.

IV.  Ocena możliwości zabudowy i planistyka

1. Możliwości zabudowy

Kluczową kwestią, jak nie najważniejszą, determinującą wartość działki, są jej możliwości zabudowy. Nie będziemy skupiać się tutaj na wszystkich możliwych rodzajach i przeznaczeniach działek, jednak można je podzielić na kilka kategorii:

• Budowlane: Z przeznaczeniem pod zabudowę jednorodzinną, wielorodzinną, usługową lub rekreacyjną
• Rolne: Pod uprawę roli
• Drogowe: Przeznaczone pod zabudowę drogami
• Leśne i zielone: tereny przeznaczone pod zieleń oraz lasy

Jak ustalić przeznaczenie działki?

• Jeśli działka posiada miejscowy plan:
  • Uzyskać wypis oraz wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który wydaje urząd gminy lub urząd miasta
  • Odnaleźć miejscowy plan na portalu internetowym gminy lub urzędu miasta (Najczęściej wystarczy wpisać „MPZP <nazwa miejscowości>” w wyszukiwarce Google).
• Jeśli działka nie posiada planu miejscowego: Wtedy konieczne będzie uzyskanie warunków zabudowy. Więcej informacji można znaleźć na rządowej stronie biznes.gov.pl (https://www.biznes.gov.pl/pl/opisy-procedur/-/proc/430). Wydany dokument określa bardzo precyzyjnie, jaki budynek może zostać wybudowany oraz jakie może mieć dopuszczalne przeznaczenie.

Analiza chłonności

Gdy wiemy już, jakie przeznaczenie ma nasza działka, warunki zabudowy jak i miejscowy plan określają, jak wysoko oraz gęsto może być zabudowana nasza działka.Główne wskaźniki to:

• Wysokość zabudowy: Określa, jaką maksymalną wysokość zabudowy może mieć nasz budynek
• Wskaźnik terenu biologicznie czynnego: Określa, jaka część działki musi być pozostawiona jako teren zielony. Najczęściej jest to wartość procentowa. Dla przykładu, jeśli nasza działka posiada powierzchnię 1000m2, a współczynnik terenu biologicznie czynnego to 20%, to na działce, 200m2 (łącznie) powierzchni musi stanowić zieleń.
• Wskaźnik powierzchni zabudowy: Określa, jaka część działki może zostać maksymalnie zabudowa. Najczęściej jest to wartość procentowa. Dla przykładu, jeśli nasza działka posiada powierzchnię 1000m2, a wskaźnik powierzchni zabudowy to 40%, to na działce, możemy łącznie wybudować budynki o powierzchni zabudowy do 400m2.
• Wskaźnik intensywności zabudowy: Jest to stosunek powierzchni działki do powierzchni całkowitej wybudowanych budynków. Najczęściej ma on formę liczby. Dla przykładu, gdy nasza działka ma powierzchnię 1000m2 , a wskaźnik intensywności zabudowy to 0,8 , to na naszej działce możemy wybudować budynki o powierzchni całkowitej maksymalnie 800m2.

Znając te liczby, możemy mniej więcej określić, jaki budynek uda nam się wybudować. Gdy działka posiada w miarę regularny kształt, jest płaska oraz nie posiada innych ograniczeń typu infrastruktura obok, ciągi wodne od których należy się odsunąć, bliscy sąsiedzi i tym podobne, można wykonać taką analizę na własną rękę. W naszej opinii jednak warto oddać tę kwestię profesjonalnemu architektowi.

Jeśli chcesz dowiedzieć się, jak przeczytać i zrozumieć miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zapraszamy do naszego poradnika TUTAJ!

Jak czytać miejscowy plan zagospodarowania?

PAMIĘTAJ!

Analiza zabudowy działki to bardzo ważna kwestiami, która determinuje późniejsze możliwości zabudowy działki. Warto poświęcić na to nieco więcej czasu i pieniędzy aby wybrać dobrego architekta, który podejmie się dokładnej analizy.

2. Potencjalne zagrożenia i uciążliwości (np. powodzie, osuwiska)

Przed zakupem działki, pod którą planuje się budowę domu lub innego obiektu, należy zidentyfikować potencjalne zagrożenia i uciążliwości, które mogą mieć wpływ na bezpieczeństwo i komfort życia. Dokładna analiza pozwoli na podjęcie świadomej decyzji o zakupie i uniknięcie nieprzyjemnych niespodzianek w przyszłości.

Analiza potencjalnych zagrożeń i uciążliwości powinna obejmować m.in.:

• Zagrożenia naturalne: Ocena ryzyka wystąpienia powodzi, osuwisk, huraganów, trzęsień ziemi i innych zjawisk naturalnych.
• Uciążliwości związane z sąsiedztwem: Sprawdzenie, czy w pobliżu działki nie znajdują się uciążliwe obiekty, np. zakłady przemysłowe, wysypiska śmieci, linie wysokiego napięcia.
• Hałas: Ocena poziomu hałasu generowanego przez ruch uliczny, linie kolejowe, lotniska lub inne źródła hałasu.
• Zanieczyszczenie: Sprawdzenie poziomu zanieczyszczenia powietrza, wody i gruntu w okolicy działki.

Potencjalne zagrożenia i uciążliwości można zidentyfikować m.in.:

• Zapoznając się z mapami zagrożeń:  Przeglądnij online mapy ryzyka wystąpienia powodzi (https://isok.gov.pl/hydroportal.html) i osuwisk (https://geoportal.pgi.gov.pl/portal/page/portal/SOPO/Wyszukaj3)
• Korzystając z wyszukiwarek internetowych: Wyszukiwarki internetowe, takie jak Google Maps, mogą dostarczyć informacji o uciążliwościach w okolicy działki, np. o natężeniu ruchu ulicznego.
• Rozmawiając z sąsiadami: Sąsiedzi mogą przekazać cenne informacje o zagrożeniach i uciążliwościach w okolicy.
• Zlecając ekspertyzę: W przypadku podejrzeń o zanieczyszczenie gruntu lub wody, można zlecić wykonanie ekspertyzy przez odpowiednią firmę.

Znaczenie analizy:

Dokładna analiza potencjalnych zagrożeń i uciążliwości ma kluczowe znaczenie dla:

• Bezpieczeństwa: Budowa na terenie zagrożonym powodzią lub osuwiskiem może stwarzać poważne zagrożenie dla życia i zdrowia.
• Komfortu życia: Uciążliwości związane z hałasem, zanieczyszczeniem lub nieprzyjemnym sąsiedztwem mogą znacząco obniżyć komfort życia.
• Wartości działki: Działka zlokalizowana w strefie zagrożenia lub w pobliżu uciążliwych obiektów może być mniej atrakcyjna i mieć niższą wartość.

V. Pozostałe aspekty do rozważenia

1. Perspektywy wzrostu wartości działki

Perspektywy wzrostu wartości działki

Przy zakupie działki, pod którą planuje się budowę domu lub innego obiektu, istotne jest nie tylko rozważenie bieżących czynników, ale również długoterminowych perspektyw wzrostu wartości nieruchomości. Inwestując w działkę, warto wziąć pod uwagę czynniki, które mogą w przyszłości zwiększyć jej atrakcyjność i cenę.

Analiza perspektyw wzrostu wartości działki powinna obejmować m.in.:

• Plany zagospodarowania przestrzennego: Sprawdzenie, czy w planach zagospodarowania dla danego terenu przewidziane są inwestycje, które mogą zwiększyć jego atrakcyjność, np. budowa nowych dróg, infrastruktury sportowej, terenów zielonych.
• Rozwój okolicy: Ocena tempa rozwoju okolicy, powstawania nowych osiedli, obiektów handlowych, usługowych i innych inwestycji.
• Poprawa infrastruktury: Analiza planowanych inwestycji infrastrukturalnych w okolicy, np. budowy nowych dróg, linii kolejowych, węzłów komunikacyjnych.
• Zwiększenie popytu na działki: Ocena popytu na działki w danej lokalizacji, biorąc pod uwagę trendy demograficzne i migracyjne.
• Czynniki unikatowe: Zidentyfikowanie unikatowych cech działki, które mogą zwiększyć jej wartość, np. bliskość atrakcyjnych terenów rekreacyjnych, zabytków, obiektów historycznych.

Perspektywy wzrostu wartości działki można analizować m.in.:

• Zapoznając się z planami zagospodarowania przestrzennego: Dostępne są one w urzędach gmin oraz w internecie.
• Korzystając z wyszukiwarek internetowych: Wiele informacji o planowanych inwestycjach i rozwoju okolicy można znaleźć w internecie.
• Rozmawiając z lokalnymi urzędnikami i ekspertami: Mogą oni przekazać cenne informacje o planach rozwoju danego terenu.
• Analizując trendy rynkowe: Obserwacja cen działek w podobnych lokalizacjach może pomóc w oszacowaniu potencjału wzrostu wartości nieruchomości.

Dokładna analiza perspektyw wzrostu wartości działki ma kluczowe znaczenie dla:

• Optymalizacji inwestycji: Zakup działki z dużym potencjałem wzrostu wartości może przynieść znaczny zysk w przyszłości.
• Zabezpieczenia przed inflacją: Nieruchomości są tradycyjnie postrzegane jako forma ochrony kapitału przed inflacją.
• Możliwości zabudowy: Znajomość planów zagospodarowania i trendów rozwojowych pozwala na zaplanowanie zabudowy działki w sposób zgodny z przyszłymi kierunkami rozwoju okolicy.

Poniżej przedstawiamy kilka dodatkowych wskazówek, które mogą ułatwić analizę perspektyw wzrostu wartości działki:

• Skonsultuj się z rzeczoznawcą majątkowym: Rzeczoznawca może ocenić wartość działki i jej potencjał wzrostu.
• Zapoznaj się z lokalnymi mediami: Lokalne gazety i portale internetowe mogą informować o planowanych inwestycjach i wydarzeniach, które mogą mieć wpływ na wartość działek w okolicy.
• Bierz udział w spotkaniach informacyjnych organizowanych przez lokalne władze: Mogą one przedstawiać plany rozwoju danego terenu i odpowiadać na pytania mieszkańców.

2. Stosunki sąsiedzkie i charakter zabudowy w okolicy

Wbrew pozorom, ocena kim jest sąsiad jest bardzo ważna w ocenie przyszłego użytkowania działki, którą zamierzamy kupić. Ten czynnik może mieć istotny wpływ na komfort życia i przyszłą wartość nieruchomości.

Aby móc dowiedzieć się nieco więcej o sąsiedztwie oraz charakterze zabudowy okolicznej, należy wykonać:

• Poznanie sąsiadów: Warto porozmawiać z osobami mieszkającymi w pobliżu działki, aby dowiedzieć się o ich opiniach na temat sąsiedztwa, atmosferze panującej w okolicy i ewentualnych konfliktach.
• Ocenę charakteru zabudowy: Należy sprawdzić, jakie domy lub inne obiekty znajdują się w pobliżu działki, pod kątem ich wielkości, stylu architektonicznego i stanu technicznego.
• Zweryfikowanie spójności zabudowy: Ważne jest, aby nowa zabudowa wpasowywała się w charakter istniejącej okolicy i nie zaburzała jej estetyki.
• Identyfikację potencjalnych uciążliwości: Należy zwrócić uwagę na ewentualne uciążliwości związane z sąsiedztwem, np. hałas z ulicy, odgłosy z pobliskich zakładów przemysłowych lub uciążliwe zapachy.

Stosunki sąsiedzkie i charakter zabudowy w okolicy można analizować m.in.:

• Odwiedzając daną lokalizację: Wizyta w okolicy i rozmowa z sąsiadami pozwalają na najlepszą ocenę atmosfery panującej w danym miejscu.
• Korzystając z wyszukiwarek internetowych: W internecie można znaleźć zdjęcia i opisy okolicy, a także opinie innych osób o danym miejscu.
• Analizując mapy katastralne online np. geoportal: Mapy katastralne udostępniane przez urzędy gmin pozwalają na sprawdzenie rodzaju zabudowy w danym rejonie.
• Zapoznając się z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego: Plany te określają dopuszczalny charakter zabudowy w danym rejonie.

Dokładna analiza stosunków sąsiedzkich i charakteru zabudowy w okolicy ma kluczowe znaczenie dla:

• Komfortu życia: Dobrosąsiedzkie relacje i spójna zabudowa wpływają na przyjemną atmosferę życia w danym miejscu.
• Wartości nieruchomości: Nieruchomość zlokalizowana w spokojnej okolicy z dobrymi sąsiadami może mieć wyższą wartość.
• Możliwości zabudowy: Charakter istniejącej zabudowy może ograniczać możliwości budowy nowego obiektu, np.pod kątem jego wielkości lub stylu architektonicznego.

PAMIĘTAJ!

Uciążliwe sąsiedztwo, może przekreślić twoją inwestycje a także utrudnić twoje życie w nowym domu. Jeśli będąc na działce, zauważysz, że sąsiad nie jest przyjacielsko nastawiony – uważaj. Z własnego doświadczenia wiemy, ze niestety tacy ludzie mogą utrudnić uzyskanie niezbędnych pozwoleń na media bądź pozwoleń na budowę, co nie rzadko wydłuża proces budowlany o kilka lat.

VI. Dodatkowe wskazówki

1. Zabezpieczenie transakcji zakupu

Aby bezpiecznie dokonać zakupu działki, należy odpowiednio skonstruować akt notarialny i dodać do niego kluczowe zapisy. Oto kilka wskazówek:

Gdy inwestujesz pieniądze w analizę gruntu, warto zawrzeć umowę warunkową.

Jeśli zlecasz badania geologiczne, zawrzyj notarialnie przedwstępną umowę warunkową. Umowa ta mówi, że jeśli coś zostanie wykonane poprawnie, obie strony są zobligowane do zawarcia umowy przeniesienia własności. W umowie takiej można zawrzeć, że jeśli badania geologiczne wyjdą pozytywnie, kupujący musi kupić, a sprzedający sprzedać grunt. Pozwoli ci to zabezpieczyć się, aby pieniądze zainwestowane w badania i analizy nie poszły na marne. Warto w tej kwestii skorzystać z pomocy prawnika lub zaufanego notariusza, gdyż każdy przypadek jest inny i należy rozpatrywać go indywidualnie.

Zabezpieczenie zadatku

Jeśli zawierasz umowę przedwstępną i wpłacasz zadatek, zabezpiecz się co do jego zwrotu, jeśli do umowy końcowej nie dojdzie. Należy wpisać do księgi wieczystej działki hipotekę na kwotę dwukrotności zadatku (jeśli wycofa się sprzedający i będzie musiał oddać dwukrotność twojego zadatku). Spowoduje to, że twoje wpłacone pieniądze będą zabezpieczone nieruchomością, gdyby okazało się, że sprzedający nie odda należnej tobie kwoty.

Dodatkowo, warto wpisać dobrowolne poddanie się egzekucji przez sprzedającego co do spłaty należnego zadatku z artykułu 777 kodeksu cywilnego. Spowoduje to, że jeśli właściciel działki nie będzie chciał zwrócić należnego zadatku, gdy do umowy końcowej nie dojdzie, nie będziesz musiał uzyskiwać wyroku sądu (który może trwać kilka lat), który zleci egzekucję ze sprzedającego, tylko od razu zostanie ona wszczęta. Działa to na takiej zasadzie, że sprzedający dobrowolnie i notarialnie wyraża zgodę na egzekucję długu, jeśli nie odda pieniędzy.

Zabezpieczenie pieniędzy na zakup

Podczas transakcji przeniesienia własności rekomendujemy skorzystanie z depozytu notarialnego. Działa on na takiej zasadzie, że przed aktem (najczęściej dzień przed) wpłacamy na konto notariusza kwotę, która musi zostać przekazana na zakup nieruchomości, i po akcie to notariusz zleca przelew do sprzedającego. Dlaczego warto? Najważniejsze – podczas aktu sprzedający wie, że pieniądze już na niego czekają, zatem obie strony unikają stresu, a kupujący, podpisując akt notarialny, ma pewność, że zapłata za działkę zostanie dokonana. Unikamy wtedy nieprzyjemności związanych z blokowaniem płatności przez bank oraz wykonywaniem przelewu na kolanie podczas czynności notarialnych.

A jeśli chcesz dowiedzieć się więcej na temat zabezpieczenia transakcji, zapraszamy do naszego artykułu TUTAJ.

Jak kupić i sprzedać nieruchomość – zabezpieczenie transakcji